Avenant au compromis de vente : comment ça marche ?

Durant la période qui sépare la signature du compromis de celle de l’acte authentique, il peut se passer beaucoup de choses. Ainsi, il arrive parfois que des éléments précisés dans l’avant-contrat doivent être modifiés. C’est dans un tel cas qu’un avenant est alors rédigé afin de préciser ces nouveaux éléments.

Lors d’un achat immobilier, vendeur et acquéreur signent un avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) une fois d’accord. Le but de ce document est de formaliser les conditions précises de la vente (prix, financement, conditions suspensives…). La vente est ensuite considérée définitive lors de la signature de l’acte authentique de vente quelques mois plus tard.

Quels évènements sont susceptibles d’amener à la rédaction d’un tel avenant ? Quelles conséquences cela est-il susceptible d’avoir sur le processus de vente du bien ? Voyons ça ensemble ci-dessous.

Dans quel cas un avenant doit il être rédigé ?

Les cas sont très nombreux. Certains portent sur des éléments importants de la vente alors que d’autres concernent des points plus mineurs.

Liste des cas « communs »

• l’absence de réponse des établissements prêteurs à la demande de financement de l’acquéreur. Cas classique dans lequel, l’acquéreur, n’a pas encore eu les réponses des banques sur sa demande de crédit.
• la prolongation du délai nécessaire à l’instruction d’un permis de construire. Exemple : l’acceptation d’un permis de construire est une des clauses suspensives et les organismes publics ont pris du retard dans l’instruction du dossier
• erreurs de rédaction dans le compromis
• le dépassement de la date butoir de signature de l’acte de vente définitif (voir l’article « Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?« ).

Liste de cas moins fréquents

• la non conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme. Exemple : le bien décrit comme vendu ne correspond pas à ce qui est déclaré auprès des services d’urbanisme.
• la non conformité du bien par rapport au règlement de copropriété. Exemple : le bien vendu empiète sur des parties communes de la copropriété sans autorisation de celle-ci
• la modification de la consistance du bien. Cas dans lequel un élément important qui constitue le bien évoluerait. Exemple :  ce qui était vendu comme un jardin privatif et qui est en fait est une partie commune à jouissance privative.
• la modification du prix. Cas relativement exceptionnel mais qui peut survenir si par exemple, il est découvert, a posteriori du compromis, que des travaux important doivent être réalisés.
• la découverte d’une nouvelle servitude (voir « Les servitudes en immobilier« ). Cas dans lequel une servitude de charge est découverte et en diminuerait la valeur ou le rendrait impropre à la destination que l’acquéreur entend lui donner.
• l’absence d’une servitude au profit du fonds acquis. Exemple : vous découvrez que le droit de passage par le terrain du voisin qui était censé vous permettre d’accéder au bien acquis n’existe pas.
• la découverte de présence d’amiante (ou termites…). Exemple : découverte d’amiante dans le bien vendu. Compte tenu des risques et des travaux à réaliser pour le faire retirer, ceci peut faire l’objet d’un avenant. Normalement, le diagnostic doit déjà être joint à l’avant-contrat mais cela peut tout de même arriver.
• l’existence d’une hypothèque. Après la signature du compromis, le notaire demande ce qu’on appelle l’état hypothécaire du bien. S’il découvre alors une hypothèque dont le solde est supérieur au fruit de la vente dont bénéficiera le vendeur, cela est susceptible de poser problème.
• la découverte d’un procès en cours concernant le bien en vente
• …

Quelles conséquences ?

On vient de le voir, ces listes de cas, bien que non exhaustives, illustrent la multitude de cas qui peuvent amener à la rédaction d’un avenant.

Pour autant, tous les cas n’auront pas les mêmes conséquences. En effet, il convient de distinguer les cas portant sur des éléments essentiels de la vente de ceux portant sur des points secondaires. Lorsque cela concerne un point essentiel du compromis, on parle alors de modification substantielle du compromis.

Cas d’une modification substantielle

On considère généralement qu’une modification est substantielle si l’élément modifié est de nature à pouvoir remettre en cause l’achat du bien.

Par conséquent, en cas de modification d’un élément substantiel, l’acquéreur bénéficie d’un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Ce n’est donc pas anodin puisque cela laisse à nouveau l’opportunité à l’acheteur de renoncer à l’acquisition du bien.

A NOTER
Ce nouveau délai de 10 jours n’existe que si l’acquisition est faite par un particulier et que le bien acquis est une résidence principale (comme lors de la signature initiale du compromis).

Cas d’une modification non substantielle

Si l’avenant ne fait évoluer qu’un point mineur du compromis alors l’acheteur ne bénéficie d’aucun nouveau délai de rétractation. A partir du moment où cette modification n’a pas d’incidence sur les engagements pris, aucun nouveau délai de rétractation ne commence à courir.

Typiquement, il s’agit, par exemple, d’un report de la date butoir de signature afin d’allonger le délai d’obtention du financement bancaire ou du permis de construire. Il peut également s’agir de simples corrections mineures de rédaction.

Conclusion

Aussi étrange que cela puisse paraitre, le fait d’avoir à modifier un compromis de vente n’est pas prévue par le législateur. Ce sont les usages et la jurisprudence qui éclairent sur les solutions pratiques à mettre en oeuvre dans un tel cas.

Il faut donc retenir que les cas pouvant amener à la rédaction d’un avenant au compromis sont très divers. Les conséquences de cet avenant seront différentes en fonction du type de modifications apportées (substantielles ou non).

Attention aussi à ce que le notaire ne notifie pas un nouveau droit de rétractation à l’acquéreur alors que la modification de l’avenant était non substantielle. C’est ce qui est arrivé dans une affaire survenue en Mars 2013 (jugement de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 7 mars 2013, n° 12/05013).

Dans cette affaire, suite à une erreur de répartition du prix de vente entre prix d’acquisition et mobilier dans le compromis, le notaire a rédigé un avenant au compromis. Malheureusement, il a également, par erreur, notifié aux acquéreurs un nouveau délai de rétractation. Or, compte tenu du fait qu’il s’agissait d’une modification non substantielle, ils n’y avaient pas droit. Or, les acquéreurs ont bien sûr usé du droit de rétractation notifié par le notaire. L’affaire a été porté devant la justice par les vendeurs et les acquéreurs comme le notaire ont été condamnés. Pour les acquéreurs à payer la clause pénale, pour le notaire à payer une partie des frais de justice.

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