La loi ELAN promulguée : qu’est ce qui change ?

Tout d’abord, histoire de savoir de quoi on parle : que signifie ELAN ? Et bien, c’est l’acronyme de la loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique

Cette loi contient presque 250 articles. La loi a été promulguée. Elle est parue au journal officiel le 24 Novembre 2018.

Une partie des dispositions sont applicables immédiatement comme par exemple :

• Bail mobilité
• Projet partenarial d’aménagement (PPA), grande opération d’urbanisme (GOU)
• Opération de Revitalisation des Territoires
• Sanctions sur les locations touristiques illégales
• Lutte contre les marchands de sommeil

D’autres mesures doivent être prises par ordonnances dans les prochains mois :

• Politique des loyers
• Réforme de la copropriété
• Lutte contre l’habitat indigne : simplification des procédures
• Hiérarchisation des normes d’urbanisme

Le site du ministère de la cohésion des territoires annonce plus de 50 décrets qui devraient être publiés d’ici 6 mois.

Revenons sur les principales mesures.

Un bail numérique pour les locations

Désormais, par défaut, les annexes d’un contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) seront dématérialisées. Il en est de même de l’acte de cautionnement. Jusqu’à maintenant, la personne se portant caution devait recopier de manière manuscrite de nombreux éléments. 

La loi prévoit d’agréer les professionnels qui utilisent des outils numériques pour éditer les contrats de location afin et d’en promouvoir et sécuriser l’usage.

Le bail mobilité

Il s’agit d’un nouveau type de contrat et concerne les locations meublées. Il s’adresse à toutes les personnes dans un des statuts suivants :

• formation professionnelle
• études supérieures
• contrat d’apprentissage
• stage
• service civique
• mutation ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle

Avec un tel bail, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. En revanche, il peut exiger une caution qui peut être apportée par la garantie gratuite Visale.

La durée du bail est de 1 à 10 mois maximum. Il ne peut être renouvelé qu’une seule fois à condition que la durée totale des 2 périodes de location successives ne dépassent pas 10 mois. A l’issue du bail mobilité, rien n’empêche de conclure un bail classique (nu ou meublé).

Le locataire peut mettre fin au contrat de location avec 1 mois de préavis. A l’inverse, le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat et doit aller jusqu’au bout de la durée du bail.

Encadrement de la location touristique 

La loi prévoit un renforcement des contrôles. Les sanctions sont accrues à l’encontre des loueurs de location en courte durée qui ne respectent pas la législation.

Dans les villes qui imposent désormais une déclaration préalable pour la location en meublé de tourisme (comme Paris, Lyon ou Bordeaux), le propriétaire doit impérativement cette formalité AVANT de louer son bien. Il doit également mentionner le numéro d’enregistrement reçu en retour sur l’annonce de location.

Dans les localités appliquant une réglementation sur le changement d’usage, une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours dans l’année. Là encore, un propriétaire qui ne se conformerait pas à cette obligation encourt désormais une amende de 10 000 €.

Afin de maximiser le respect de ces conditions de location, la loi impose désormais aux plateformes de location (type Airbnb, Abritel…) de

• respecter le délai de 120 jours de location maximum pour une résidence principale (amende possible jusqu’à 50 000€)
• mentionner le numéro d’enregistrement (amende possible jusqu’à 12 500€)

A noter également : le Code Général des Impôts oblige ces plateformes (lorsqu’elle servent d’intermédiaire de paiement) à adresser chaque année au fisc un récapitulatif des sommes perçues par ses utilisateurs.

L’encadrement des loyers

Ce dispositif avait été mis en place à Paris et à Lille avant d’être annulé par le tribunal administratif. Il revient à titre expérimental. Il ne concerne que les collectivités locales situées en zone tendue après qu’elles en aient fait la demande au préfet.

Lorsque ce dispositif sera en place dans les villes concernées, une fourchette de loyer de référence sera fixée par arrêté préfectoral. Un propriétaire qui fixerait un loyer en dehors de cette fourchette risque de se voir infliger entre 5 000€ (pour un particulier) et 15 000€ (pour une société) d’amende.

Transformation des bureaux en logements

Des mesures facilitent la transformation de bureaux en logements et leur réquisition pour faire de l’hébergement, si les propriétaires ne les utilisent pas. En Ile de-France, les professionnels estiment que près de 700 000 m2 de bureaux sont obsolètes et durablement vacants.

Lutte contre les squatteurs

Désormais, lorsqu’un logement est occupé par des squatteurs, ces derniers ne bénéficieront plus de la trêve hivernale. Leur expulsion pourra intervenir entre le 1er Novembre et le 31 Mars. Dans un tel cas de squat, le délai légal de 2 mois habituellement accordé entre le commandement de quitter les lieux et le départ réel est supprimé.

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Alex