Permis de construire ou déclaration préalable ?

Un permis de construire et une déclaration préalable (souvent appelée DP) sont des démarches administratives qui permettent de réaliser des travaux conformes aux règles d’urbanisme en vigueur dans la zone où le terrain est situé. Quand faut il déposer un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux ?

De façon très simpliste, on a tendance à dire qu’une demande préalable de travaux est nécessaire pour des petits travaux et qu’un permis de construire est nécessaire pour des travaux de plus grande ampleur. Dans la pratique, il y a un peu plus de subtilités. Voyons ça un peu plus en détails ci-dessous.

Le permis de construire en 2 mots

Déposer un permis de construire est indispensable avant de démarrer la plupart des travaux de construction, d’agrandissement ou de modification d’un bâtiment existant. Il est délivré par les services de l’urbanisme rattachés à la mairie de la commune où se trouve le terrain après une étude du dossier de demande, qui doit inclure des plans et des informations détaillées sur le projet.

Les règles spécifiques et les procédures pour obtenir un permis de construire peuvent varier selon les localités, mais elles incluent généralement la conformité aux plans locaux d’urbanisme, aux règles d’architecture, aux normes de sécurité, et aux réglementations environnementales. Le processus d’examen peut impliquer plusieurs services municipaux et parfois des consultations publiques pour des projets spécifiques.

Une fois obtenu, le permis de construire fixe les conditions et les modalités de la construction, et l’absence ou la violation de cette autorisation peut entraîner des sanctions, telles que l’arrêt des travaux, des amendes, voire même la démolition de la construction non autorisée ou non conforme.

Délai d’instruction d’un permis de construire

Dans le délai d’1 mois à compter de la réception ou du dépôt de votre demande de permis au service de l’urbanisme, ce dernier vous adresse (par lettre recommandé avec avis de réception ou par voie électronique) une demande des pièces manquantes. Vous avez alors 3 mois  pour envoyer les pièces demandées. Si vous ne les fournissez pas, votre demande de permis sera considérée comme rejetée.

Le délai d’instruction démarre quand votre dossier est complet. Il est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres projets.

Si le terrain est situé dans un secteur pour lequel l’Architecte des Bâtiments de France doit se prononcer alors un délai d’un mois supplémentaire est nécessaire.

La déclaration préalable de travaux en 2 mots

Une déclaration préalable de travaux est une procédure administrative qui s’applique à certains types de travaux de moindre importance par rapport à ceux nécessitant un permis de construire.

Elle est généralement requise pour les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment (comme le changement de fenêtres, de porte, la peinture de façade…), ainsi que pour les petits travaux de construction (comme l’édification d’un mur, d’une clôture, la création d’une piscine de petite taille, l’agrandissement d’un bâtiment existant dans une limite spécifiée par la réglementation locale…).

La déclaration doit être déposée auprès de la mairie de la commune où se trouve le terrain. Le dossier doit comprendre des plans et des informations décrivant les travaux envisagés. Une fois la déclaration déposée, il y a un délai d’instruction pendant lequel la mairie examine le dossier pour s’assurer que les travaux projetés respectent les règles d’urbanisme locales.

Si la déclaration est acceptée, le demandeur reçoit une décision de non-opposition à la déclaration préalable, qui lui permet de commencer les travaux dans le respect des règles d’urbanisme et des conditions éventuellement imposées par la mairie. Les travaux doivent généralement être entamés dans un délai donné à partir de l’obtention de l’autorisation et achevés avant une certaine échéance.

Délai d’instruction d’une déclaration préalable

Une fois la déclaration préalable déposée au service de l’urbanisme, ce dernier dispose de 1 mois pour vous demander des éventuelles pièces manquantes au dossier. Vous avez alors 3 mois pour les fournir sans quoi la demande sera considérée comme rejetée. Une fois le dossier complet, le délai d’instruction est de 1 mois.

Si le terrain est situé dans un secteur pour lequel l’Architecte des Bâtiments de France doit se prononcer alors un délai d’un mois supplémentaire est nécessaire.

Sommaire

• Construction d’une maison individuelle
• Nouvelle construction indépendante du bâtiment existant
• Construction d’une piscine
• Travaux sur construction existante
• Changement de destination
• Remplacement de porte ou fenêtre
• Création d’ouverture
• Changement de toiture
• Construction d’un mur
• Ravalement de façade
• Installation d’une éolienne

Construction d’une maison individuelle

S’il y a bien un cas pour lequel tout le monde sait qu’il faut déposer un permis de construire, c’est bien celui de la construction d’une maison individuelle. En effet, dans la plupart des cas, cela sera nécessaire.

Effectivement, pour une construction de maison individuelle de plus de 20m2, déposer un permis de construire sera bien nécessaire.

A NOTER

Si la construction ne dépasse pas le seuil des 150 m² de surface de plancher, inutile de faire appel à un architecte pour votre projet.
Au-delà de ce seuil, le dépôt du permis de construire auprès des services d’urbanisme nécessitera de faire intervenir un architecte.

Nouvelle construction indépendante du bâtiment existant

Ce type de constructions est soumis à une autorisation d’urbanisme. Le type d’autorisation nécessaire dépend de la surface de plancher ou l’emprise au sol du projet :

• Jusqu’à 5 m² : aucune déclaration de travaux, sauf dans le périmètre d’une zone protégée (notamment soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France, les fameux « ABF« ).
• Entre 5 m² et jusqu’à 20 m² : vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux
• Au-delà de 20 m² : le dépôt d’un permis de construire est exigé (avec architecte si plus de 150m2)

Construction d’une piscine

Un permis de construire est exigé pour :

• la construction d’une piscine découverte de plus de 100 m²
• une piscine entre 10 et 100m2 couverte de façon mobile ou fixe et dont la couverture dépasse 1,80m de hauteur quelque soit sa superficie.

Ceci est valide que votre piscine soit enterrée…ou non !

En résumé :

• Bassin ne dépassant pas 10m2 (avec ou sans abri) : simple déclaration préalable de travaux si le terrain est situé zone protégée (Périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, site classé ou instance de classement)
• Bassin entre 10 et 100m2 : déclaration préalable de travaux. Si abri de plus de 1,8m de haut alors permis de construire
• Bassin supérieur à 100m2 : permis de construire

Travaux sur construction existante

On parle ici de travaux du type :

• aménagement des combles
• construction d’un garage accolé au bâti existant
• extension ou surélévation
• …

La plupart de ces travaux nécessitent une autorisation. Le type d’autorisation que vous devrez déposer varie selon certains seuils et selon l’existence ou non d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans la zone concernée.

Qu’est ce qu’un PLU (Plan Local d’Urbanisme) ?

Un Plan Local d’Urbanisme est un document réglementaire qui détermine, à l’échelle d’une commune ou d’un groupement de communes, les règles d’aménagement et d’utilisation des sols. Le PLU a pour objectif de projeter l’organisation de l’espace municipal et d’orienter le développement urbain dans le respect des principes du développement durable.

Le PLU fixe donc les règles générales et les servitudes d’utilisation du sol, notamment en définissant :
* Les zones urbaines (U), où les constructions sont généralement autorisées.
* Les zones à urbaniser (AU), destinées à être ouvertes à l’urbanisation.
* Les zones agricoles (A), qui sont réservées à l’agriculture.
* Les zones naturelles et forestières (N), où les constructions sont fortement restreintes pour protéger les espaces.

Le PLU précise également les conditions de hauteur, de densité des constructions, les emplacements réservés pour les voies publiques, les équipements collectifs, les espaces verts, ainsi que les mesures de protection du patrimoine naturel et bâti.

L’élaboration d’un PLU est soumise à une procédure de concertation avec la population et doit être approuvée par le conseil municipal. Une fois adopté, il sert de référence pour l’instruction des demandes de permis de construire et des déclarations préalables de travaux.

Zone dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU)

• Si votre projet créé une surface de plancher de plus de 5m2 et d’au plus 40m2, il faudra déposer une déclaration préalable de travaux.
• en cas d’agrandissement entraînant la création d’une surface de plancher (ou d’emprise au sol) supérieure à 40m2 (surélévation, véranda, garage…), le dépôt d’un permis de construire est nécessaire
• Petite subtilité, si les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m² une fois les travaux achevés, vous devez faire appel à un architecte pour déposer un permis de construire.

Zone sans plan local d’urbanisme (PLU)

Lorsque la zone ne dispose pas de PLU, le dépôt d’un permis de construire reste tout de même nécessaire si l’agrandissement prévu entraîne la création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20 m² (surélévation, véranda, garage…).

Là encore, si les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 150 m² une fois les travaux achevés, vous devez faire appel à un architecte pour déposer un permis de construire.

Dans le cas contraire, le dépôt d’une déclaration préalable de travaux suffit.

Changement de destination

Qu’est-ce que le changement de destination d’un bâtiment ?

C’est le fait de modifier la destination à laquelle est destinée un bâtiment. Par exemple, pour transformer un logement en commerce ou bien encore une grange (exploitée pour l’agriculture) en habitation. Passer d’une de ces « destinations » à une autre nécessite un changement de destination. Pour plus de détails, je vous invite à visiter la page « Qu’est-ce que le changement de destination d’un bâtiment ? » sur le site des pouvoirs publics.

Si le changement de destination ne comporte pas de modification de la structure porteuse ou de la façade de la construction, une déclaration préalable de travaux suffit.

En revanche, si les travaux s’accompagnent d’une modification de la façade de la construction (création de porte, création d’une fenêtre…) et/ou de la structure porteuse, vous devez faire une demande de permis de construire.

Remplacement de porte ou fenêtre

Il n’est pas nécessaire de solliciter une autorisation d’urbanisme si vous remplacez vos fenêtres par des modèles exactement similaires.

Cela signifie que les nouvelles fenêtres doivent avoir les mêmes dimensions, même couleur, même style que les anciennes (y compris le nombre de vantaux, le matériau utilisé et le type de vitrage).

Si vous envisagez uniquement de remplacer le type de vitrage de vos fenêtres, par exemple en passant d’un simple à un double vitrage, sans modifier les autres caractéristiques de la fenêtre, l’apparence extérieure de votre domicile ne sera pas altérée.

Dans ces situations, d’après la réglementation, ces modifications sont considérées comme n’ayant aucun impact sur l’esthétique extérieure du bâtiment. Par conséquent, elles ne requièrent pas l’aval des services d’urbanisme.

Création d’ouverture

Toute création d’ouverture (porte ou fenêtre) doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Changement de toiture

Un changement de toiture doit faire l’objet d’un dépôt de déclaration préalable.

Construction d’un mur

Si la hauteur du mur est supérieure ou égale à 2 mètres, vous devez déposer une demande préalable de travaux.

Pour une hauteur inférieure à 2 mètres, vous n’avez pas d’autorisation d’urbanisme à demande.

Ravalement de façade

Une déclaration préalable est exigée par la mairie si les travaux de ravalement se déroulent dans une zone faisant l’objet d’une protection particulière (abord d’un monument historique, site classé…).

Il arrive aussi parfois qu’une commune impose le dépôt d’une déclaration préalable même dans des zones non protégées. Renseignez-vous bien auprès des services de l’urbanisme.

Installation d’une éolienne

Un permis de construire est exigé pour l’installation d’une éolienne d’une hauteur supérieure ou égale à 12 mètres.

En dessous de cette hauteur de 12m, aucune autorisation n’est nécessaire sauf dans les sites classés ou en instance de classement, les sites patrimoniaux remarquables et aux abords des monuments historiques. Auxquels cas une demande préalable doit être déposée.

A NOTER
Avant de commencer les travaux, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l’objet de travaux.

Conclusion

On vient de le voir, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver dans ces arcanes administratifs. Une fois les règles établies, on y voit plus clair et j’espère que c’est votre cas après lecture de cet article.

Au-delà du dépôt de dossier (permis ou déclaration préalable), il faut également garder en tête que les délais d’instruction peuvent être allongés du fait de l’architecte des bâtiment de France (+1 mois à chaque délai habituel).

Compte tenu que certains PLU peuvent prévoir certaines règles particulières, il est également important de le consulter et/ou de se rendre au service de l’urbanisme pour évoquer votre projet. Vous serez ainsi sûr des démarches à réaliser et des points qui feront l’objet de leur attention.

Il existe encore d’autres types d’autorisations d’urbanisme qui ne sont pas l’objet de cet article comme : les permis d’aménager, les permis de démolir… Ils feront peut-être l’objet d’un article supplémentaire à l’avenir.

Pour approfondir

• Liste des constructions nouvelles nécessitant une déclaration préalable
• Déclaration préalable de Travaux (DP) (sur le site de l’administration française)
• Travaux ne nécessitant pas de déclaration préalable
• Contenu du dossier de demande de déclaration préalable

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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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