Acheter une maison : par où commencer ?

Acheter une maison ou un appartement pour sa résidence principale constitue toujours une étape importante dans une vie ! En France, nombreux sont ceux qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Nombreux aussi sont ceux qui hésitent par peur ou ne sachant pas trop comment s’y prendre.

Acheter une maison ou un appartement semble souvent complexe lorsqu’on ne l’a jamais fait. Pourtant, les étapes à suivre, une fois connues et comprises, sont relativement simples. Dans cet article, j’espère vous aider en vous décrivant (ou en vous rappelant pour les plus aguerris) les grandes étapes à suivre pour bien acheter une maison ou un appartement sereinement. A chaque étape, je vous fournis quelques conseils pour la franchir et passer à la suivante.

Etape 0 – le timing – est-ce le bon moment ?

La première question à se poser est : « Est-ce le bon moment pour moi d’acheter ? » Cette question doit se poser à plusieurs niveaux.

Votre situation personnelle

Tout d’abord, votre situation personnelle actuelle est-elle adaptée à l’acquisition de votre résidence principale ? Si vous êtes sans emploi ou bien si vous avez un emploi précaire, il sera nettement plus compliqué d’obtenir un financement lorsque vous aurez trouvé le logement de vos rêves. Ainsi, il y a de grandes chances que ce ne soit pas la période la plus propice à une acquisition immobilière.

Etes vous à peu près sûr de rester dans la région dans les prochaines années ? Si vous pensez déménager d’ici quelques années, peut-être n’est ce pas le moment d’acheter une maison ou un appartement (sauf à bien réfléchir à la mise en location éventuelle de votre bien ensuite). Sinon, si vous êtes amené à revendre quelques années après votre acquisition, vous risquez d’y laisser quelques plumes et de ne pas forcément retrouver votre mise de départ.

Le prix du marché

Même si ce n’est pas forcément le critère le plus important lors de l’achat de sa résidence principale, si le prix du marché est relativement haut, vous limitez vos chances de plus-value intéressante à la revente. Il peut être intéressant de viser un moment plus propice.

Acheter une maison ou la louer ?

Dans certaines régions / villes, en fonction du temps qu’on pense y passer, il est parfois plus rentable de louer que d’acheter une maison. Des sites comme Meilleurtaux propose régulièrement ce genre de comparaison pour déterminer ce qui est le plus rentable entre placé un apport potentiel ou acheter son logement. Vous pouvez retrouver leur article de décembre 2017 ici.

Etape 1 – Déterminer ses critères de recherche

Le type et la superficie

Quel est votre besoin en surface à moyen et long terme ? Pour le déterminer, listez vos souhaits de vie à moyen et long termes. Si vous prévoyez d’avoir des enfants, tenez en compte notamment pour déterminer le nombre de chambres qui pourraient être nécessaires prochainement.

C’est bien sûr du bon sens mais vous n’allez probablement pas rechercher un studio si vous souhaitez y loger avec femme et enfants.

La localisation géographique

Le critère de localisation est très important. Tant pour vous pour avoir plaisir à habiter dans le lieu que pour la revente. Je ne peux pas déroger au fait de rappeler le vieil adage : « Quels sont les 3 critères dans le choix d’un bien immobilier ? L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ».

Dans le cadre de l'achat d'une résidence principale ou bien dans le cadre d'un investissement patrimonial, ceci reste assez vrai si vous achetez le bien à son juste prix (au prix du marché). En ce qui concerne un investissement locatif, cela est à pondérer car il est parfois bien plus rentable d'investir en dehors des emplacements les plus prisés et où pourtant la demande locative est bonne.

Stationnement

Vous faut il une place de parking ? Un garage fermé ?

Espaces extérieurs

Souhaitez vous un jardin ? Posez vous la question également de son entretien. Si vous n’avez pas la main verte et ne souhaitez pas passer du temps à l’entretenir, réfléchissez bien à la taille de celui-ci.

En appartement, souhaitez vous un balcon ou une terrasse ? Personnellement, je trouve que cela ajoute beaucoup à un appartement. Le fait de disposer d’un balcon ou d’une terrasse donne souvent la sensation d’avoir plus d’espace et de vivre non reclus lors des beaux jours.

Acheter une maison / un appartement dans l’ancien ou dans le neuf

Tout dépend un petit peu de vos goûts et de vos attentes en terme de normes.

L’ancien peut présenter du cachet comparé à du neuf. En contre-partie, vous risquez d’être confronté à la réalisation de travaux du fait d’une vétusté plus avancée. De même, la qualité de construction évoluant avec le temps, il est possible que l’isolation phonique et thermique ne soit pas aussi performante que dans un logement neuf. Cela est susceptible de se ressentir sur la facture de chauffage.

Souvent, acheter dans le neuf signifie acheter une maison sur plan. C’est à dire sans pouvoir visiter le bien avant de l’acheter. Pour certains, cela peut être difficile de franchir le cap sans avoir pu voir son futur logement préalablement à l’acquisition.

Avec ou sans travaux ?

C’est vraiment une question individuelle. Tout dépend si vous êtes bricoleur et avez envie de réaliser des travaux. Si vous envisager de les faire, tenez en compte dans le budget afin de vous assurez qu’après négociation, le bien reste dans les prix du marché.

La détermination de vos critères est une étape extrêmement importante qu’il ne faut pas ni sous-estimer ni bâcler. En effet, plus vous serez clair et précis sur vos attentes :

• plus les agences immobilières seront à même de vous proposer des biens correspondant à vos souhaits.  Ce qui vous évitera de perdre du temps à visiter des biens qui ne correspondent pas à vos critères
• plus il vous sera facile de comparer les biens entre eux puisque répondant tous aux mêmes critères

Au départ, cela n'est pas toujours évident de savoir ce que l'ont veut. Notamment si vous êtes primo-accédants mais pas uniquement. Ce n'est pas grave et c'est bien normal. Si vous êtes dans cette situation, une première phase peut s’avérer nécessaire pendant laquelle vous réaliserez de nombreuses visites assez diverses (localisation, surface, ancien, neuf…). Ceci vous permettra de déterminer au fur et à mesure les critères vraiment importants à vos yeux et d’établir une liste précise de vos attentes.

Etape 2 – déterminer son budget

Point crucial de l’acquisition de votre maison ou de votre appartement, quel est le budget que vous pouvez et/ou voulez y consacrer ?

Il est important de vérifier que sa recherche d’habitation est en adéquation avec le budget que l’on s’est fixé.

Bien que certains puissent penser que les révisions successives du budget au cours de ses recherches immobilières fassent partie du processus d'acquisition, être réaliste dès le début sur l'éventuelle non adéquation de votre budget avec vos souhaits vous permettra d'éviter des déceptions / frustrations dans la première phase de recherche.

Le fait d’être clair dès le début de vos recherches vous permettra également de gagner du temps car vous n’en perdrez pas à visiter des biens ne correspondant pas à votre budget.

Comment connaître le prix des biens ?

Le meilleur moyen de vérifier si le prix des biens convoités peut rentrer dans son budget est d’identifier le réel prix de vente des biens équivalents à votre recherche. Pour cela, rien de très compliqué. Vous pouvez notamment utiliser :

• les annonces immobilières sur le site le bon coin
• le site https://www.immobilier.notaires.fr (section Prix immobilier) édité par le Conseil Supérieur du Notariat (CSN)
• la base de données PATRIM des impôts qui va vous donner le VRAI prix de vente des transactions immobilières. Depuis le 2 mai 2017,  les dispositions de la loi pour une République Numérique entrées permettent désormais aux vendeurs et acquéreurs potentiels de biens immobiliers de consulter le service « Rechercher des transactions immobilières ». Le service « Rechercher des transactions immobilières » est accessible sur votre espace particulier du site des impôts, rubrique « Données publiques ».

Pour approfondir ce sujet, je vous invite à également lire l’article « Prix des dernières ventes immobilières : comment les trouver ?« 

Combien puis-je emprunter ?

Si vous n’achetez pas votre bien comptant (ce qui est souvent le cas), simulez votre capacité d’emprunt afin de bien déterminer le montant maximum que vous pourrez emprunter. De nombreux sites permettent de faire ce genre de simulation et notamment celui de Meilleurtaux qui est plutôt bien fait. Idéalement, faites également le point avec votre banque avant de vous lancer dans vos recherches pour bien évaluer quel montant elle serait prête à vous prêter. Il y a des chances que cela corresponde assez bien à ce que vous pourrez obtenir dans d’autres établissements bancaires s’il s’agit de votre résidence principale.

Pensez bien à intégrer dans votre budget les différents frais inhérents à l’acquisition du bien et notamment :

• les frais de notaire (environ 7,5% dans l'ancien, entre 2 et 3% dans le neuf)
• les frais de dossier et de cautionnement dans le cas d’un financement bancaire
• les éventuels travaux à réaliser
• le coût potentiel de votre déménagement

Cela vous permettra de construire un budget complet et précis pour acheter une maison.

   Article à lire : Taux d’endettement : jusqu’a quel taux pouvez-vous emprunter ?   

Etape 3 – la recherche et où dénicher les biens à vendre

Ça y est, vous êtes prêt à vous lancer. Vous savez ce que vous cherchez et vous connaissez votre budget. La recherche de votre maison ou de votre appartement peut enfin débuter.

Beaucoup de possibilités existent pour identifier des biens à visiter.

Les petites annonces

C’est le moyen le plus évident. Vous pouvez démarrer par les principaux sites d’annonces sur Internet et notamment :

• Le Bon Coin
• Se Loger
• Bien ici

Les agences immobilières

Appelez  les agences proches des zones géographiques que vous convoitez afin de leur faire part de vos critères de recherches et de votre budget. Elles seront à même de vous proposez des biens correspondants. L’avantage de cette solution est qu’ils vous proposeront parfois des biens dont les annonces ne sont pas parues sur Internet ou qu’ils n’ont pas encore eu le temps de faire paraître. Cela peut réserver de bonnes surprises ; notamment dans les zones dans lesquelles la demande est tendue et où les bonnes affaires ne restent pas longtemps disponibles.

Bien sûr, n’oubliez pas que l’agence immobilière prend sa commission sur la vente et que le prix du bien est donc généralement plus élevé que s’il était vendu directement de particulier à particulier. Contrairement aux honoraires des notaires, les frais d’agence sont libres et ne sont pas encadrés par la loi. En revanche, la loi impose que les frais d’agence soient exprimés TTC et soient affichés de manière visible à l’entrée de l’agence et le cas échéant, en vitrine.

A titre d’information, les frais d’agence sont généralement compris entre 3% et 10% du prix de vente. Plus le prix du bien est faible plus la commission est élevée et vice versa. Les tranches de commissions sont (source Efficity) de :

• 3% à 4% TTC de commission pour des transactions dont la valeur est supérieure ou égale à 380 000€.
• 5% à 6% TTC pour des biens dont la valeur se situe entre 150 000€ 380 000€.
• 6% à 8% TTC pour des transactions dont la valeur est inférieure à 150 000€.

Si vous êtes totalement débutant et quelque peu perdu par la phase de recherche, passer par une agence peut également constituer un plus pour vous. Ainsi, vous serez accompagné (parfois même conseillé si l’agent fait bien son travail). Les agents immobiliers servent d’intermédiaire avec le vendeur et ont tout intérêt à ce que la vente se réalise pour toucher leur commission. En cas de proposition d’achat de votre part, ils défendront et argumenteront donc votre dossier auprès du propriétaire pour tenter de conclure la vente. Cela est parfois plus facile si vous ne vous sentez pas immédiatement l’âme d’un véritable négociateur !

Les annonces des notaires

Les notaires sont également des intermédiaires immobiliers et ont souvent des biens à vendre (suite à des successions par exemple). Les prix sont généralement moins élevés que par agence. Vous pouvez notamment trouver ce type d’annonces sur le site https://www.immobilier.notaires.fr.

Etape 4 – comment négocier le prix ?

Pour commencer, quel est le prix du marché ?

Lorsque vous aurez réalisé plusieurs visites, vous commencerez à avoir une relative bonne connaissance du marché immobilier de votre zone de prospection. Cela vous permettra de connaître les prix du marché et de plus facilement évaluer si un bien est à son juste prix ou non.

Pour vous aider, je vous conseille d’utiliser notamment le site Meilleursagents.com. Sur celui-ci, vous pouvez avoir une estimation du prix au m2 dans toutes les villes de France. Pour les grandes villes, il est même possible d’obtenir cette estimation par adresse ce qui est extrêmement précis.

Lister les points négatifs du bien

Immédiatement après la visite (histoire de ne rien oublier), notez bien tous les points qui pourraient vous permettre de négocier le prix, à savoir :

• tous les travaux à faire (sols, cuisine, fenêtres à changer, toiture à reprendre pour une maison…) pour remettre le bien en état et/ou au goût du jour
• l’absence d’ascenseur si le bien est en étage élevé
• des charges de copropriété élevées
• d’éventuels travaux de copropriété à venir (ravalement, réfection des parties communes…). Contrôler si ce type de travaux sont évoqués dans les derniers procès verbaux d’assemblée générale de copropriété.
• une mauvaise orientation (Nord)
• une éventuelle nuisance liée à la présence d’un commerce bruyant sous vos fenêtres (bar, restaurant…)

Si le prix affiché du bien vous semble inadapté, vous disposerez ainsi d’arguments pour réaliser une proposition inférieure. Lorsque vous ferez votre offre au vendeur (ou à l’agent immobilier qui se chargera de la relayer), listez bien tous ces points afin que le vendeur puisse comprendre ce qui vous amène à réaliser cette proposition à ce prix. Cela évitera que votre offre soit mal perçue et jugée injustifiée. Plus votre offre d’achat sera « agressive », plus votre argumentaire doit être solide et bien construit.

Les marges de négociation

On se demande fréquemment de combien les prix peuvent être négociés. Dans la pratique, en fonction de la zone géographique tendue ou non, de l'état du bien, du fait qu'il est surévalué ou non, il peut être tout à fait possible de négocier au moins 10% voire beaucoup plus. Il n'y a pas de règles dans le domaine. C'est vraiment au cas par cas. Certains vendeurs seront dans des situations qui parfois nécessitent qu'ils vendent rapidement ce qui peut être un avantage pour vous à la négociation (divorce, succession, départ à l’étranger…).

Par conséquent, essayez toujours de savoir pourquoi le bien est en vente et s’il l’est depuis longtemps. Ca vous donnera des indications sur les chances de pouvoir négocier plus fortement le prix. En revanche, soyez un petit peu subtil pour obtenir ces informations et éviter d’aller directement droit au but…c’est tout l’art de la négociation.

Pour approfondir le sujet de la négociation, je vous invite à également lire l’article « Découvrez les 4 points clés pour bien négocier« .

Etape 5 – comment financer son achat immobilier ?

Il est plutôt recommandé d’avoir réfléchit à cette question avant d’avoir fait l’offre d’achat. Néanmoins, les choses deviennent plus concrètes une fois l’offre acceptée (et/ou le compromis signé) et qu’il faut désormais obtenir le financement.

Dans le cas où vous financez comptant sur vos propres deniers, il n’y a alors pas trop de questions. Par contre, si vous avez besoin d’emprunter, voici ci-dessous quelques conseils.

Les établissements bancaires

Si, comme conseillé, vous avez pris les devants et déjà rencontré votre banquier avant de vous lancer dans vos recherches, c’est parfait, cela devrait se passer assez facilement puisque vous savez déjà quel montant vous pourrez emprunter.

Généralement, les banques, pour vous prêter, vous demanderont de réaliser un apport. Cela signifie que vous devez vous même apporter une certaine somme d’argent à l’opération. Souvent, les banques demandent à ce qu’au moins les frais de notaire soient couverts par un apport de l’acquéreur.

Il est conseillé de demander des offres à plusieurs établissements bancaires afin de :

• pouvoir comparer les offres
• maximiser les chances d’obtenir un accord
• pouvoir prouver que vous avez réalisé les démarches nécessaires dans le cas où vous ne parviendriez pas à vous faire financer

En cas de refus, n’hésitez surtout pas à rencontrer plusieurs banques. Chacune dispose de ses propres critères car elles ne sont pas toutes à la recherche du même type de clientèle. N'abandonnez donc pas avant d'avoir fait une dizaine de banques.

Sites de demandes de crédit / Courtiers

Des sites peuvent faciliter vos recherches de financement car votre demande de crédit est alors soumise automatiquement à plusieurs établissements bancaires. Ce service est gratuit par exemple sur le site de Meilleurtaux.

De la même façon, vous pouvez également faire appel à ce qu’on appelle un courtier. Il s’agit d’un intermédiaire qui préparera votre dossier de demande de crédit avec vous. Il le soumettra ensuite aux établissements bancaires qui lui semblent le plus à même de répondre positivement. Le courtier est rémunéré (par la banque et/ou vous selon les cas) uniquement si la vente aboutit et si vous vous financez auprès d’un des établissements auxquels il a soumis votre dossier.

Pour terminer

Vous voilà presque propriétaire de votre maison ou appartement ! Félicitations !

Il faut compter généralement environ 3 mois entre l’offre d’achat et la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Il est rare que cela prenne moins de temps. En revanche, si vous achetez l’été, il est assez courant que les délais s’allongent. Il est en effet souvent plus compliqué de réunir tous les documents nécessaires à la vente du fait des congés des uns et des autres.

Comme vous l’avez lu, il n’est pas si compliqué d’acheter une maison ou un appartement. Il suffit de suivre les étapes et de bien préparer sa recherche pour bien investir.

Maintenant, vous n’avez plus qu’à acheter une maison, commencer à préparer votre déménagement et à rêver à votre futur chez vous !

Afin de conserver ces étapes de manière pratique, entrez votre mail ci-dessous et recevez le lien pour télécharger le mémo 'Bien acheter une maison' qui vous permettra de disposer de la check-list des points à vérifier et des questions à poser.

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A très bientôt.

Alex