Compromis de vente ou promesse de vente : quoi choisir ?

Très souvent, il est imaginé qu’un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) n’engage pas à grand chose. C’est faux ! Cet accord engage les parties et impliquent des obligations pour les 2 parties (acheteur et vendeur).

Promesse de vente

La promesse de vente (souvent appelée « promesse unilatérale de vente ») permet de « réserver » le bien. Le vendeur s’engage ainsi vis à vis de l’acquéreur à lui vendre le bien à un prix et un délai déterminés. Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou bien proposer le bien à d’autres acquéreurs potentiels. En revanche, l’acheteur, lui, peut décider ou non d’acheter finalement le bien pendant cette période.

Quel est l’intérêt, pour le vendeur, de procéder ainsi me direz vous. La réponse est toute simple. L’acheteur, pour bénéficier de cette option, doit verser une somme d’argent au vendeur. Cette somme est souvent appelée « indemnité d’immobilisation » et représente communément 10% du prix de vente.

Si l’acheteur décide d’acheter le bien. L’indemnité d’immobilisation est déduite du montant de la vente. A l’inverse, si l’acheteur renonce à exercer l’option d’achat (ou s’il ne manifeste pas son acceptation), l’indemnité d’immobilisation sera définitivement acquise par le vendeur.

Pour qu’une promesse de vente soit valable (si elle est signée sous seing privé entre acheteur et vendeur), celle-ci doit être enregistrée auprès de la recette des impôts. Cet enregistrement doit intervenir dans les 10 jours calendaires qui suivent la signature. Les droits d’enregistrement associés coûtent environ 125€.

Compromis de vente

Le compromis (parfois dénommé « promesse synallagmatique de vente ») engage vendeur ET acheteur. Ainsi, le vendeur s’engage à vendre à l’acheteur. L’acheteur s’engage à acheter au vendeur. Tout cela à un prix déterminé ensemble. Juridiquement, le compromis vaut vente. Seules les modalités pratiques de la transaction restent à discuter (article 1589 du Code civil).

Si une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire (qui plus est en demandant des dommages et intérêts).

Une somme d’argent est généralement demandée à l’acquéreur lors de la signature du compromis. Il s’agit d’un dépôt de garantie (ou “séquestre”). Son montant est généralement de 5 à 10% du prix de vente. Il faut savoir que ce dépôt de garantie n’est en rien une obligation légale mais il est d’usage. Celui-ci est généralement versé, soit à l’agence immobilière, soit au notaire suivant où a lieu la signature du compromis.

Le compromis, contrairement à une promesse de vente, ne nécessite pas d’enregistrement auprès de la recette des impôts.

Eléments communs

La promesse de vente, comme le compromis, peuvent être réalisés sous seing privé ou devant un notaire. Autant d’exemplaires que de parties doivent être signés.

Une fois la signature du compromis ou de la promesse réalisée, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires (cf article “Point de départ du délai de rétractation“). Durant cette période, s’il se rétracte, l’acquéreur récupérera son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie.

Les deux types d’actes peuvent être assortis de clauses suspensives. Comme leur nom l’indique, celles-ci suspendent l’exécution du contrat jusqu’à ce que les évènements prévus se réalisent. Cela permet de conditionner la vente à certaines conditions comme l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes,  l’obtention d’un permis de construire… (cf article “Clauses suspensives : doivent-elles figurer dans l’offre d’achat ou l’avant contrat ?“).

Conclusion

Que vaut il mieux utiliser ? Promesse ou compromis ?

Comme vous l’avez lu, la promesse engage essentiellement le vendeur. Celui-ci s’engage à vendre son bien à l’acquéreur en échange d’une indemnité d’immobilisation.

Le compromis, lui, engage les 2 parties. C’est l’acte le plus souvent utilisé. De plus, il ne nécessite pas d’enregistrement auprès des services fiscaux lorsque signé sous seing privé.

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Alex

 

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