Clause pénale : tout ce que vous devez savoir !

Qu’est ce qu’une clause pénale ?

La clause pénale est une clause contractuelle qui détermine les contreparties dues par l’autre partie si elle ne respecte pas ses obligations.

Que peuvent être les contreparties ?

La clause pénale peut prévoir comme contrepartie :

• une sanction pécuniaire (c’est à dire l’attribution d’une certaine somme d’argent)
• une prestation en nature
• ce que la partie concernée s’abstiendra de réaliser en cas de non exécution du contrat

A quoi sert la clause pénale ?

On dit que la clause pénale à un « caractère comminatoire », c’est à dire « dissuasif ».

Elle permet de garantir à l’acquéreur comme au vendeur que, en cas de non réalisation du contrat par la partie opposée, les conditions de la clause pénale s’appliqueront.

Cela évite un éventuel engagement pris à la légère par l’une des parties compte tenu des conséquences (généralement financières) possibles en cas de non exécution du contrat.

Comment cela se traduit-il dans un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un document contractuel dans lequel acheteur et vendeur s’engagent sur la transaction d’un bien immobilier. Il est engageant pour les deux parties du contrat.

Il est très courant de trouver dans un compromis de vente une clause pénale. Elle prévoit généralement le montant forfaitaire de la sanction pécuniaire due par la partie défaillante dans le cas où l’une des parties renoncerait à conclure la vente définitive.

Bien sûr, il n’est pas possible de faire valoir cette clause dans le cas où l’inexécution de la vente est liée à une des conditions suspensives (comme celle d’obtention d’un crédit par exemple) ou dans le délai de rétractation des 10 jours suivants la signature du compromis.

NOTES
Dans un arrêt du 13 juillet 2016, la Cour de cassation a précisé que la clause pénale s’appliquait du seul fait de l’inexécution par une partie de ses obligations. Peu importe l’existence d’un préjudice. Il ne s’agit pas de dédommager l’immobilisation éventuelle du bien mais de sanctionner la non-exécution d’un engagement.

Dans un tel cas de non exécution du contrat (c’est à dire hors conditions suspensives), la commission de l’agence (en cas de vente par un agent immobilier) est due.

Application de la clause pénale

Elle ne s’applique pas de « plein droit ». C’est à dire qu’il faut que la partie lésée en fasse la demande du fait de la non exécution du contrat.

Généralement, la première étape est l’envoi d’une lettre avec accusé de réception à la partie adverse. Le notaire en charge de l’acte de vente est normalement tenu de recouvrer les sommes dues.

Néanmoins à défaut d’exécution, il faut saisir une juridiction pour faire valoir ses droits. Si le montant de la clause n’excède pas 10 000€, la juridiction compétente est le tribunal d’instance.

Si le montant excède 10 000€, alors cela relève du tribunal de grande instance.

Clause pénale et séquestre

Il ne faut pas confondre la clause pénale avec le séquestre / dépôt de garantie. Ce dernier permet de demander une sorte d’avance à l’acquéreur lors de la signature du compromis.

Ainsi, en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’acquéreur, la somme versée au titre du séquestre par lui reste acquise au vendeur, par application de la clause pénale du compromis de vente.

Le versement d’un séquestre, par l’acquéreur, lors de la signature du compromis de vente, facilite la mise en œuvre de la clause pénale au profit du vendeur.

Si le comportement fautif de l’acquéreur n’a pas permis la signature de l’acte de vente, ou s’il refuse la signature de l’acte de vente, parce qu’il a simplement changé d’avis, le séquestre (dépôt de garantie) versé par l’acquéreur servira au paiement de la clause pénale due par l’acquéreur au profit du vendeur.

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Quelques liens pour approfondir

• Le séquestre immobilier de A à Z ! (sur ce blog)
• Différences entre séquestre, indemnité d’immobilisation, clause pénale… (sur ce blog)
• Séquestre sans apport, c’est possible ! (sur ce blog)
• La clause pénale dans le compromis de vente (site de LegalPlace)

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