Prêt immo : devriez-vous rembourser par anticipation ?

Vous disposez d’une importante somme d’argent ou vous venez d’hériter. Vous hésitez à conserver cet argent ou bien à vous en servir pour rembourser par anticipation votre crédit immobilier ?

Quel est le plus avantageux ?

Tout d’abord, voyons comment se passe le remboursement anticipé d’un prêt immobilier.

Le remboursement anticipé

Si vous remboursez par anticipation, vous pouvez demander :

  • soit à réduire le montant de la mensualité tout en conservant la même durée d’emprunt
  • soit à conserver le même montant de mensualité pour réduire la durée de remboursement restante

Lorsque vous remboursez par anticipation, des indemnités de remboursement anticipé (souvent appelés IRA) sont appliqués par l’établissement bancaire. Ces indemnités sont une somme d’argent qui sert à compenser partiellement le manque à gagner de la banque du fait de votre remboursement anticipé.

Le montant de ces frais sont mentionnés dans votre contrat de prêt. Vous êtes en mesure de les négocier au moment de la souscription de votre prêt.

Le code de la consommation impose (articles L312-21 et R312-2) un plafonnement de ces frais. Ces indemnités équivalent à 6 mois d’intérêts et ne peuvent excéder 3% du capital restant dû.

Prenons un exemple. Vous avez emprunté 100 000 € sur 20 ans au taux (hors assurance) de 2% + 0,36% d’assurance emprunteur. Vous souhaitez rembourser ce crédit en totalité après 4 ans.

  • Montant du capital restant dû  : 83 063,26€
  • 3% du capital restant dû = 2 491€
  • 6 mois d’intérêts = 820€

Vos indemnités de remboursement anticipé s’élèveront donc à 820€.

Vous savez désormais comment le remboursement par anticipation de votre prêt immo se passe. Voyons maintenant ce qui est le plus avantageux entre rembourser ou conserver votre argent pour le placer ailleurs.

A noter : le montant de l’IRA ne dépend pas de la somme remboursée. Que vous remboursiez 5000€ ou 15000€, les indemnités restent les mêmes. Il est donc important de bien simuler les coûts d’IRA pour vérifier que le remboursement anticipé reste intéressant.

Faut-il rembourser son crédit par anticipation ?

En remboursant par anticipation une partie de votre crédit, vous réduisez le montant du capital restant dû. Concrètement, cela signifie que la banque prélèvera moins d’intérêts sur vos prochaines mensualités.

Si vous décidez de conservez la même durée de remboursement, vous réduirez également le nombre de cotisations d’assurance emprunteur que vous devez verser.

Pour mieux comprendre, reprenons notre exemple précédent : 100 000 € empruntés sur 20 ans au taux (hors assurance) de 2% + 0,36% (assurance). Cela constitue une mensualité de 505,88€/mois + 30€/mois d’assurance.

Le tableau d’amortissement d’un tel prêt est le suivant :

rembourser par anticipation - tableau d'amortissement

(Tableau d’amortissement. Source : MeilleurTaux.com)

Admettions que vous remboursiez par anticipation 20 000€, 4 ans après le début de l’emprunt.

Cas n°1 : conservation du montant de la mensualité

Si vous décidez de conserver le même montant de mensualité, vous réduirez le nombre de mensualités de 52 mois, soit un gain de 6 336,9€ sur votre prêt. Sans compter l’assurance également économiser sur ces 52 mois (30€ x 52 = 1560€). Soit un gain total de 7 896,9€. Comme vous devez payer 820€ d’IRA, le gain final est en réalité de 7 076,9€.

Si vous n’utilisez pas ces 20 000€ + 820€ pour rembourser votre prêt, à quel taux faudrait il placer cette somme pour que le gain soit au moins équivalent à 7 076,9€ ?

Et bien, il faudrait placer cette somme à 1,85% par an pendant 16 ans. En réalité, ce n’est pas tout à fait suffisant. En effet, il ne faut pas oublier de tenir compte de la fiscalité du placement ! En supposant que ce placement soit assujetti à la PFU de 30% (la “flat tax”), il faudrait donc plutôt trouver un placement dont le rendement brut est de 2,5%/an.

Par conséquent, si vous êtes capable de placer ces 20 000€ à un meilleur taux que 2,5% de rendement brut par an sur 16 ans, mieux vaut placer cette somme que de rembourser votre prêt.

Remboursement par anticipation - cas n°1

Montant économisé en fonction du remboursement anticipé réalisé (en conservant le montant de la mensualité)

Remboursement par anticipation - cas n°1

Cas n°2 : réduction du montant de la mensualité

Si vous décidez plutôt de réduire votre mensualité et de conserver la même durée d’emprunt, vous réduirez le montant de votre mensualité à 385€ (toujours en prenant l’exemple d’un remboursement anticipé au bout de 4 années). L’économie sur les intérêts sera de 3 372,53€. Compte tenu de l’IRA de 820€ dû, votre gain réel sera donc de 2 552,53€

Cette fois-ci, vous n’économiserez pas sur l’assurance emprunteur puisque vous conserver la même durée d’emprunt.

Au total, l’argent économisé équivaut à avoir placé 20 000€ + 820 € sur un placement à 0,73% par an sur 16 ans. Là encore, comme dans le cas  n°1, afin de tenir compte de la fiscalité du placement, il faudrait en réalité un placement à un rendement brut de 1,01%.

Par conséquent, si vous êtes capable de placer ces 20 820€ à un meilleur taux que 1,01% de rendement brut par an, il n’est sans doute pas judicieux de rembourser par anticipation tout en conservant la même durée d’emprunt.

Remboursement par anticipation - cas n°2

Montant économisé en fonction du remboursement anticipé réalisé (en conservant la même durée d’emprunt)

Remboursement par anticipation - cas n°2

En conclusion

Comme nous l’avons vu, il n’est pas toujours intéressant de rembourser par anticipation. Les taux d’intérêts sont actuellement bas et il est possible de trouver des placements plus intéressants que l’économie générée par un remboursement anticipé.

De plus, il est probable (même si encore incertain), que les taux vont remonter dans les prochaines années. Si cela se produit, les placements financiers seront encore plus intéressants qu’actuellement. Ainsi, il sera sans doute encore plus avantageux qu’aujourd’hui de placer son argent que de rembourser par anticipation.

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