Immobilier locatif : connaissez-vous la règle des 70% ?

Règle de base de l’investissement locatif, la règle des 70% est très simple à comprendre.

Dans un premier temps, arrêtons nous sur l’auto-financement. Cette notion est nécessaire pour expliquer la règle des 70%.

L’auto-financementLa règle des 70% - l'auto-financement

Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’auto-financement signifie que les rentrées d’argents des loyers couvrent l’ensemble des dépenses relatives au bien exploité (mensualités de crédit, charges de copropriété, taxe foncière, les impôts sur les loyers…).

Pour la banque, faire un calcul précis  l’obligerait à vous demander tout un tas de justificatifs. Elle fait donc plus simple. Pour cela, elle considère que l’ensemble des dépenses équivaut à 30% du loyer perçu.

Ainsi, si vous touchez un loyer de 1000€/mois, la banque ne retiendra que 700€ en tant que revenus. Elle considèrera que les 300€ restant vous servent à payer les divers dépenses relatives au bien exploité (charges, impôts…).

A noter : si vous avez pris une garantie loyer impayé (GLI), la banque est susceptible de prendre en compte une plus grande partie des loyers (parfois même jusqu’à 100%).

A quoi sert ce calcul ?

Ce calcul permet à la banque d’estimer le montant que vous allez gagner ou perdre avec cet investissement.

Vous me direz : « Mais qu’est ce que cela peut bien lui faire ? ». Et vous avez raison, cela ne l’intéresse pas outre mesure…tant que vous êtes en capacité de rembourser. En réalité, cela lui sert pour calculer votre taux d’endettement. En effet, les banques estiment généralement qu’il ne faut pas que votre taux d’endettement dépasse 33%. Au delà, vous pourriez être en difficultés et la banque pourrait voir sa responsabilité engagée.

A noter : il est possible de dépasser les 33% d’endettement en cas de revenus importants. La banque prend alors en compte ce qui s’appelle le reste à vivre. Il s’agit de la somme qu’il vous reste après remboursements de vos crédits et des dépenses contraintes. Si celui-ci est conséquent, elle autorise généralement à dépasser le seuil de 33% d’endettement.

Exemples

Voyons comment se fait le calcul de l’endettement avec la règle des 70%.

Prenons un exemple :

  • vous avez déjà un crédit en cours sur votre résidence principale (RP) avec une mensualité de 350€/mois
  • vous gagnez 2000€ / mois
  • avant votre investissement locatif, votre taux d’endettement est donc de 350€/2000€ = 17,5%

Vous souhaitez désormais emprunter à nouveau afin d’investir dans un projet d’investissement locatif dont le loyer perçu sera de 550€/mois.

A première vue, on pourrait penser que tout est parfait puisque vous aurez une mensualité de 450€, soit un loyer supérieur de 100€ à votre mensualité de remboursement.

En fait, du fait de cette fameuse règle des 70%, la banque ne prendra en compte que 70% des 550€ perçus soit 385€. La banque considèrera donc que vous aurez à faire un effort d’épargne de 385€ – 450€ = -65€ à faire chaque mois pour couvrir les divers frais.

Votre taux d’endettement calculé par le banquier sera alors de :

350€ (mensualité de votre RP) + 450€ (mensualité de votre investissement)
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2000€ (votre salaire) + 385€ (70% du loyer perçu de 550€)

soit : 800 / 2385 = 33,5% d’endettement.

Pour que la banque considère que votre investissement soit auto-financé, il faut donc que les loyers perçus soient supérieurs à 450 / 0,7 = 643€

Admettons que le loyer perçu soit désormais de 700€ pour une mensualité toujours de 450€ alors votre taux d’endettement global calculé par la banque sera :

350€ (mensualité de votre RP) + 450€ (mensualité de votre investissement)
—————————————————————————————————
2000€ (votre salaire) + 0,7 x 700€

soit : 800 / 2490 = 32,1% d’endettement.

Conclusion

Si vous envisagez de faire de l’investissement locatif et d’enchainer plusieurs opérations, vous devez maîtriser cette règle simple des 70%. Cela vous aidera à faire de bons investissements. La banque constatera que vous êtes un investisseur sérieux qui maitrise l’auto-financement voire et qui créé du cashflow positif !

Sans le respect de cette règle, votre taux d’endettement va très rapidement augmenté et vous serez bloqué dans vos investissements.

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