Taxe sur la plus-value immobilière : comment être exonéré ?

Exonération taxe sur la plus-value

Lorsque vous vendez une résidence secondaire (ou un bien à usage d’habitation qui n’est pas votre résidence principale), le fruit de la vente est soumis à la taxation des plus-values selon la durée de détention.

En effet, un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien.

Avant de voir comment être exonéré de taxe sur les plus-values, voyons comment la calculer.

Calcul de la plus-value

Cette taxation sur la plus-value est établie en 2 parties :

  • une première taxation au titre de l’impôt sur le revenu (au taux forfaitaire de 19%)
  • une seconde taxation au titre des prélèvements sociaux (au taux de 17,2%)

Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
  • 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Ainsi, l’exonération des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est totale à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année de détention

Au delà d’un délai de détention de 30 ans, l’exonération totale des prélèvements sociaux est donc acquise.

Comment être exonéré de taxe sur la plus value ?

Taxe sur la plus-value immobilière : comment être exonéré

Il est possible d’être exonéré sans atteindre le délai de détention évoqué précédemment si plusieurs conditions sont remplies.

Tout d’abord, vous devez réutiliser tout ou partie du montant de la vente pour l’acquisition de votre résidence principale. Les conditions à respecter pour être exonéré sont les suivantes :

  • vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 dernières années qui précèdent la vente
  • vous devez avoir mis en vente votre résidence secondaire avant d’avoir acheter votre résidence principale
  • votre résidence principale doit être acquise dans les 24 mois qui suivent la vente de la résidence secondaire
  • vous devez avoir occupé le logement qualifié de résidence principale jusqu’au jour de sa mise en vente et la vente doit intervenir ensuite dans «un délai normal » (considéré généralement comme ne devant pas dépasser une année).

A noter : ce principe d’exonération est également valable dans le cas de la construction de sa résidence principale.

Comment “activer” cette exonération ?

Taxe sur la plus-value immobilière : comment bénéficier de l'exonération

Cette exonération ne peut être obtenue qu’une seule fois par contribuable.

Lors de la vente de sa résidence secondaire, le vendeur doit signifier sa volonté au notaire de bénéficier de cette exonération. Le vendeur devra également préciser le montant du prix de vente qu’il compte réutiliser pour l’achat de sa résidence principale. C’est ce montant qui sera exonéré de taxe sur la plus-value. S’il ne s’agit pas de la totalité du produit de la vente, le reste de la somme perçue restera elle soumise à la taxation des plus-values.

Exemple : une résidence secondaire est vendue pour un prix de 100 000 € ; la plus-value est égale à 40 000 €. Le vendeur prévoit de réemployer 50 000 € pour acquérir sa résidence principale, soit 50 % du prix de cession.
La plus-value exonérée est donc égale à 50 % de 40 000 €, soit 20 000 €, et la plus-value imposable à 20 000 €.

A noter : La résidence principale achetée doit être située en France mais il est admis que le vendeur puisse bénéficier de l’exonération si le logement acquis est situé dans un état membre de l’UE.

Pour en savoir plus :

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