Comment Annuler une Offre d’Achat ?

Un acquéreur ayant fait une offre d’achat immobilier peut-il se rétracter et décider unilatéralement de l’annuler ?

Dans la pratique, l’annulation d’une offre d’achat n’est possible que dans certaines conditions très précises. Pour déterminer si un acheteur peut annuler son offre d’achat, il suffit de se se poser quelques questions évoquées ci-dessous.

Comment annuler une offre d'achat ?

Offre d’achat orale

Première question à se poser, l’offre d’achat a-t-elle été faite par écrit ou uniquement par oral ?

En effet, une offre orale n’étant formalisée par aucun écrit ni par aucun acte juridique, il est difficile de démontrer son existence réelle.

Par conséquent, faute de preuve d’accord, elle n’engage dans la pratique ni l’acheteur ni le vendeur.

Dans ce cas précis où l’offre serait restée purement orale, il est donc tout à fait possible d’annuler son offre.

Concrètement, le fait de ne rien formaliser par écrit postérieurement à cette offre orale la rend caduque.

Néanmoins, par courtoisie et correction, mieux vaut avertir le vendeur oralement du renoncement à l’acquisition de son bien.

Offre d’achat écrite

Si le potentiel acquéreur a fait une offre d’achat écrite, la situation devient plus sérieuse puisqu’il y a désormais une trace écrite de cette proposition.

Ce qui va déterminer les conditions d’annulation est le fait que cette offre ait déjà été acceptée ou non par le vendeur.

Cas d’une offre d’achat pas encore acceptée par le vendeur

Pour être valable et “définitive”, l’offre d’achat faite par l’acquéreur doit avoir été acceptée et avoir été contre-signée par le vendeur.

Par conséquent, si l’offre n’a pas encore été acceptée par le vendeur, il suffit à l’acquéreur de faire savoir au vendeur (ou à l’agent immobilier) qu’il annule son offre d’achat.

Ainsi, tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre d’achat, il est possible pour l’acquéreur, à tout moment, de se rétracter. Pour cela, il lui suffit d’envoyer au vendeur un nouvel écrit (même par email) afin de faire connaître sa décision de se désister. A partir de ce moment là, l’acquéreur est libéré de son offre qui devient caduque et le vendeur ne peut plus l’accepter.

Cas d’une offre d’achat déjà acceptée par le vendeur

Dans le cas où une offre écrite a déjà été par acceptée le vendeur, les 2 parties sont engagées dans les conditions définies dans l’offre d’achat.

En effet, d’un point de vue purement juridique, une fois l’offre d’achat signée par les deux parties, il est considéré qu’il y a accord sur le prix et le bien immobilier vendu.

A ce stade, l’acquéreur ne peut (théoriquement) plus renoncer à l’achat du bien.

Néanmoins, dans la pratique, on va le voir, il subsiste encore quelques possibilités pour sortir de la vente.

Annulation grâce au délai de rétractation SRU

Suite à la signature d’un compromis ou d’une promesse, depuis le 8 août 2015, il est possible de bénéficier d’un délai de rétractation d’un délai de 10 jours. Pour pouvoir y prétendre, vous devez acheter un bien que vous destinez à l’habitation et vous devez être un acheteur non professionnel.

Si ces deux conditions sont réunies et qu’un compromis ou qu’une promesse de vente n’ont pas encore été signé (ou bien signé il y a moins de 10 jours), il est encore possible d’utiliser le délai de rétractation pour stopper la vente.

Pour exercer ce droit, l’acquéreur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) au vendeur afin d’exercer son droit de rétractation.

Aucune justification n’est nécessaire pour user de ce droit de rétractation tant qu’il est utilisé dans le délai des 10 jours. (Voir l’article de ce blog Achat immobilier : quel délai de rétractation ?)

En parallèle du courrier postal, toujours par courtoisie et correction, il est préférable de prévenir les différentes parties prenantes à la vente (vendeur, agent immobilier, notaire…).

Annulation grâce aux conditions suspensives

Si un avant-contrat (compromis ou promesse) a déjà été signé et que le délai de rétractation de 10 jours est dépassé , une autre porte de sortie légale existe. Il s’agit de la non réalisation d’une condition suspensive mentionnée pour la vente.

En effet, les conditions suspensives constituent des cas prévues à l’avance contractuellement qui permettent de faire invalider une transaction immobilière en cas de non-réalisation.

Ainsi, elles protègent les acquéreurs en cas d’imprévu (non-obtention du prêt, préemption de la mairie, présence de servitudes…).

Elles permettent d’éviter les impasses si les conditions d’achat du bien ne sont plus réunies.

refus de prêt et annulation offre d'achat

Donc, si un achat immobilier se fait sous réserve de conditions suspensives, si l’une d’entre elle se réalise alors l’acquéreur peut renoncer à la vente.

La plus répandue des conditions suspensives est celle portant sur l’obtention d’un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire. Ainsi, si l’acquéreur peut démontrer que les banques refusent de lui prêter le montant nécessaire à l’acquisition aux conditions définies dans le compromis (ou la promesse), il pourra se rétracter.

Pour faire jouer la non-réalisation d’une condition suspensive et faire annuler la vente, l’acheteur devra informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai mentionné dans l’avant-contrat signé.

Bien sûr, l’acquéreur devra produire les documents nécessaires afin de prouver la non-réalisation de la condition.

Dans l’exemple de non obtention de prêt, l’acheteur devra fournir les attestations de refus de prêts par les banques qu’il aura sollicitées.

Et sinon ?

Impossibilité d'annuler une offre d'achat

Si aucun des cas précédents ne s’applique, c’est à dire si

  • un compromis ou une promesse de vente a été signé
  • le délai de rétractation de 10 jours est dépassé
  • aucune condition suspensive n’est réalisée

alors l’acquéreur est engagé et est théoriquement tenu d’acquérir le bien immobilier.

A ce stade, si l’acquéreur renonce tout de même à acquérir le bien, il s’expose à être financièrement pénalisé.

En effet, les compromis de vente ou les promesses de vente prévoient des clauses particulières (dites “clause pénale” ou “clause de dédit”) afin d’anticiper ce type de situation. Le plus souvent, ces clauses sont prévues afin d’être dissuasives et éviter les acquéreurs peu sérieux.

En cas de refus d’une des parties d’aller au bout du processus de vente, la partie défaillante devra dédommager l’autre partie. Le plus souvent, ce dédommagement s’élève à 5 ou 10% du prix d’acquisition ce qui peut donc chiffrer très vite.

Si jamais vous êtes dans cette situation, le mieux est d’évoquer votre situation avec votre notaire. Il pourra vous énumérez les possibilités et les conséquences associées.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les clauses pénales et de dédits, je vous invite à lire l’article de ce blog intitulé “Différences entre séquestre, indemnité d’immobilisation, clause pénale…“.

Conclusion

On vient de le voir, l’annulation d’une offre d’achat est possible “sans frais” dans un certain nombre de cas.

En revanche, lorsque le processus d’achat est déjà très avancé, les possibilités d’annulation deviennent très réduites. Dans ce cas de figure, l’acheteur risque d’y laisser quelques plumes…

C’est pourquoi, mieux vaut avoir bien réfléchi avant de s’engager et d’être trop avancé dans le processus de vente.

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Pour approfondir

Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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8 réponses

  1. Marc RINGOT dit :

    Merci pour ces précieuses informations.

  1. 29 janvier 2020

    […] Update du 29/01/2020 : un article plus à jour est désormais disponible. Cliquez ici pour le lire. […]

  2. 12 mars 2020

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  6. 18 avril 2021

    […] La façon d’annuler une offre d’achat dépend du stade auquel le processus de vente se trouve. Les critères qui déterminent si cela est possible sont notamment : l’offre a-t-elle été faite oralement ? a-t-elle été déjà acceptée par le vendeur ? Si le compromis a été signé, êtes-vous encore dans le délai des 10 jours de rétractation ?Pour en savoir plus (lien sur ce blog) : Comment annuler une offre d’achat ? […]

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