Comment annuler une offre d’achat ?

Avant de voir le comment, voyons déjà s’il est réellement possible d’annuler une offre d’achat…

On va le voir ci-dessous, tout dépend de la situation. En fonction des cas, nous verrons s’il est possible ou non de se rétracter en tant qu’acquéreur.

Comment annuler une offre d'achat ?

Offre d’achat orale ou écrite ?

Premier point important, avez-vous fait votre offre par écrit ou par oral ?

Une offre orale n’étant formalisée par aucun écrit ni par aucun acte juridique, il est difficile de montrer qu’elle existe vraiment. Par conséquent, faute de preuve d’un accord, elle n’engage dans la pratique ni l’acheteur ni le vendeur. Dans ce cas précis, vous pouvez arrêter votre lecture ici. Dans le cas contraire, je vous invite à poursuivre plus bas.

Offre déjà acceptée ?

Deuxième étape de notre réflexion : votre offre faite au vendeur a-t-elle été acceptée ?

Offre d’achat encore non acceptée par le vendeur

Si votre offre est orale, je vous invite à retourner dans le premier paragraphe “Offre d’achat orale ou écrite ?”. Si non, pour la suite, nous allons donc considérer que votre offre d’achat est écrite.

Pour être valable, votre offre d’achat doit avoir été acceptée et contre-signée par le vendeur. Par conséquent, si votre offre n’a pas encore été acceptée, il vous suffit de lui faire connaître votre souhait d’annuler votre offre.

Ainsi, tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre, vous pouvez à tout moment vous rétracter. Pour cela, envoyez un nouvel écrit (même par email) pour faire connaître votre décision de vous désister.

Offre d’achat acceptée par le vendeur

Vous êtes dans le cas où vous avez fait une offre écrite et où le vendeur a accepté votre offre. Dans ce cas, vous êtes engagé…dans une certaine mesure…

En effet, d’un point de vue purement juridique, une fois l’offre signée par les parties, il est considéré qu’il y a accord sur le prix et le bien immobilier vendu. A ce stade, l’acquéreur ne peut (théoriquement) plus renoncer à l’achat du bien.

Néanmoins, dans la pratique, il subsiste encore quelques possibilités de sortir de la vente.

Délai de rétractation SRU

Suite à la signature d’un compromis ou d’une promesse, depuis le 8 août 2015, il est possible de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours. Pour pouvoir y prétendre, vous devez acheter un bien que vous destinez à l’habitation et vous devez être un acheteur non professionnel.

Si vous réunissez ces deux conditions et que vous n’avez pas encore signé de compromis ou de promesse (ou bien si vous l’avez signé il y a moins de 10 jours), vous pouvez utiliser cette possibilité pour sortir de la vente.

Pour exercer ce droit, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) au vendeur. Ceci afin d’être en mesure de pouvoir prouver la date de réception ou de remise ultérieurement et donc le respect du délai de 10 jours.

Aucune justification n’est nécessaire pour user de ce droit de rétractation tant qu’il est utilisé dans le délai des 10 jours. Voir l’article Achat immobilier : quel délai de rétractation ?

Clauses suspensives

Si vous avez déjà signé un avant-contrat (compromis ou promesse) et que le délai de rétractation de 10 jours est dépassé , une autre porte de sortie légale existe. Il s’agit de la non réalisation d’une clause suspensive.

En effet, les conditions suspensives constituent des clauses qui permettent de faire invalider une transaction immobilière en cas de non-réalisation. Ainsi, elles protègent les acquéreurs en cas d’imprévu (non-obtention du prêt, préemption de la mairie, présence de servitudes…). Elles permettent d’éviter les impasses si les conditions d’achat du bien ne sont plus réunies.

refus de prêt et annulation offre d'achat

Donc, si vous avez achetez sous réserve des clauses suspensives, si l’une d’entre elle se réalise alors vous pourrez renoncer à la vente. La plus répandue des clauses suspensives est celle portant sur l’obtention d’un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire. Ainsi, si vous pouvez prouver que les banques refusent de vous prêter le montant nécessaire à l’acquisition aux conditions définies dans le compromis ou la promesse, vous pourrez vous rétracter.

Pour faire jouer la non-réalisation d’une condition suspensive et faire annuler la vente, vous devez informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez également produire les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause. Dans cet exemple de non obtention de prêt, vous devez fournir les attestations de refus de vos crédits par les banques sollicitées.

Impossibilité d'annuler une offre d'achat

Et sinon ?

Si vous n’êtes dans aucun des cas de figures évoqués précédemment et que vous avez déjà signé le compromis (ou la promesse), vous êtes normalement tenu d’acquérir le bien.

Si vous êtes dans cette situation, le mieux est d’évoquer votre position avec votre notaire. Il pourra vous énumérez les possibilités et les conséquences associées. Le risque principal si vous renoncez à la vente à ce stade est l’application de la clause pénale ou de la clause de dédit de l’avant contrat. Pour ces points, je vous invite à lire l’article “Différences entre séquestre, indemnité d’immobilisation, clause pénale…“.

Vous y laisserez quelques plumes mais, au moins, vous pourrez annuler la vente. Mieux vaut donc avoir bien réfléchi avant de se lancer.

Pour approfondir

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Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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4 réponses

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