Copropriété : qui doit payer les travaux votés avant la vente ?

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Pendant le processus de vente d’un bien immobilier, il arrive fréquemment qu’une assemblée générale de copropriété (AG) ait lieu avant la vente définitive. Si des travaux sont votés par la copropriété à l’occasion de cette assemblée, qui, du vendeur ou de l’acquéreur, devra les payer ?

De même, si, le jour de la vente, d’anciens travaux votés n’ont pas encore été payés en totalité par l’ancien propriétaire, qui payera les prochains appels de fonds relatifs à ces travaux ?

Heureusement, ces cas sont bien prévus par les notaires lors des ventes immobilières et de manière assez pragmatique. Voyons ça.

Copropriété : travaux votés en assemblée générale

Travaux votés en assemblée générale

Il serait assez inconfortable et injuste pour le futur propriétaire d’avoir à payer des travaux de copropriété pour lesquels il n’a même pas pu s’exprimer au cours de l’assemblée générale juste avant qu’il ne devienne propriétaire.

Par conséquent, le principe le plus souvent mis en oeuvre est le suivant.

Si une assemblée doit se tenir pendant la période d’acquisition du bien, l’actuel propriétaire en informe l’acquéreur.

Il lui transmet alors l’ensemble des éléments de la convocation.

On entend par « période d’acquisition du bien », la période comprise entre la signature d’un compromis (ou la promesse de vente) et la signature de l’acte de vente définitif.

Durant cette phase, 2 possibilités se présentent. Ainsi, soit le vendeur assiste à l’assemblée et vote conformément aux instructions données par l’acquéreur, soit le vendeur donne procuration à l’acquéreur pour le représenter à l’assemblée générale.

De ce fait, le futur propriétaire pouvant prendre part aux votes, il est d’usage qu’il supportera lui-même le coût des travaux votés.

Si le propriétaire ne respecte pas les instructions données par l’acquéreur ou bien s’il ne l’informe pas de cette tenue d’assemblée générale, il supportera alors pleinement la charge des travaux votés.

Exemple

Pour éviter toute ambiguïté, l’accord décrit ci-dessus est généralement écrit noir sur blanc dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Voici ci-dessous un extrait d’une promesse de vente. Le « Promettant » est le vendeur et le « Bénéficiaire » l’acquéreur.

Pour ce qui concerne les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à
compter de ce jour jusqu’au jour de la date de l’Acte de Vente, ils ne seront
supportés par le Bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à
l’assemblée ayant décidé lesdits travaux.

En conséquence, en cas de réunion d’une assemblée générale des copropriétaires
postérieurement aux présentes et jusqu’au jour de la date de l’Acte de Vente, le
Promettant devra en informer le Bénéficiaire par écrit (notamment par courriel) et
lui communiquer l’ordre du jour avant la date de cette assemblée.

Le Bénéficiaire pourra alors donner des instructions écrites au Promettant qui
devra, dans ce cas, assister à la réunion de l’assemblée des copropriétaires et
émettre un vote conforme aux instructions du Bénéficiaire. Le Promettant pourra
toutefois, s’il le préfère, donner pouvoir au Bénéficiaire à l’effet de le représenter
à cette assemblée.

En cas de non-respect de ses engagements par le Promettant, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusqu’à la date de l’Acte de Vente serait alors supportée non par le Bénéficiaire mais par le Promettant. 
Appels de fonds travaux toujours dus en copropriété

Appels de fonds toujours dus

Il arrive parfois que tous les appels de fonds relatifs à des travaux votés longtemps avant la vente n’aient pas encore été appelés auprès des copropriétaires.

Mais alors, que se passe-t-il si ces travaux sont appelés après la vente du bien immobilier ?

Juridiquement, à l’issue de la signature de l’acte définitif de vente, le syndic n’est censé connaître que le propriétaire effectif du bien.

C’est donc au nouveau et actuel propriétaire que le syndic se doit d’adresser les appels de charges et de fonds relatifs au lot considéré.

Par conséquent, c’est bien au nouveau propriétaire de supporter officiellement les coûts d’éventuels travaux même s’ils ont été votés bien avant le processus d’acquisition du bien.

Ainsi, là encore, le notaire prévoit généralement ce cas de figure.

Pour gérer ce type de situation, il est d’usage qu’une clause spécifique de l’avant-contrat prévoit ce cas.

Le plus souvent, une estimation est faite des montants qui sont théoriquement encore dus par l’actuel propriétaire.

Le jour de la signature de l’acte de vente définitif, ce montant est alors déduit de ce que doit le nouveau propriétaire. Ainsi, il pourra faire face aux futures appels de fonds correspondants qui ne manqueront pas d’être appelées par le syndic.

L’estimation de ce montant est possible grâce à l’état daté fournit par le syndic. [NDLR : je vous invite à lire l’article de ce blog intitulé Etat daté” et “pré-état-daté en immobilier qui vous détaillera son utilité).

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Exemple

Voici ci-dessous un exemple de clause issue d’une promesse de vente et prévoyant d’éventuels travaux déjà votés mais dont les appels de fonds n’ont pas encore eu lieu.

Pour ce qui concerne les travaux incombant au Promettant, dont le règlement, total ou partiel, pourrait ne pas être intervenu au jour de l’Acte de Vente et dont le montant ou le solde serait alors en conséquence directement appelé par le syndic au Bénéficiaire devenu acquéreur, leur montant estimé par le syndic sera versé par le Promettant au Bénéficiaire le jour de la signature de la vente ou payé par compensation avec les sommes qui lui seront dues par le Bénéficiaire. 

Les Parties déclarent dès à présent faire directement entre elles leur affaire personnelle du règlement des sommes dues. 
 
Caractère définitif entre les Parties des versements effectués en application de ce qui précède :
Compte tenu des règlements qui seront opérés par les Parties le jour de la vente en application des conventions qui précèdent, le Promettant se désistera alors en faveur du Bénéficiaire du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux biens, et corrélativement le Bénéficiaire devenu acquéreur fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours. 

Par suite, le Bénéficiaire devenu acquéreur renoncera en faveur du Promettant devenu vendeur à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours. 
Travaux en copropriété : qui paye ? vendeur ou acquéreur ?

Comme indiqué dans la dernière partie de cet extrait, vendeur et acquéreur s’engagent à renoncer à se réclamer quoi que ce soit une fois la vente réalisée. Par exemple, si les travaux votés venaient à ne jamais être réalisés, le vendeur ne pourrait pas exiger de l’acheteur qu’il lui rembourse les sommes déjà versées (que ce soit via des appels de fonds précédent ou bien lors de la signature de l’acte de vente définitif).

A l’inverse, s’il s’avère que les travaux sont plus important qu’estimés au départ et que des frais supplémentaires sont à engager, ce sera bien le nouveau propriétaire qui devra y faire face. Il ne pourra pas se retourner ensuite vers le vendeur.

Conclusion

Bien que des clauses de l’avant-contrat prévoient ces cas de figure, je vous conseille de vérifier si les travaux votés dans les 3 dernières assemblées générales ont été réalisées.

En effet, il arrive assez souvent que, des travaux, bien que votés, ne soient pas réalisés tout de suite. Ces travaux mettent parfois des mois voire des années à l’être. Dans un tel cas, il est fréquent que les appels de fonds correspondants n’aient pas encore été appelés par le syndic auprès des copropriétaires.

Dans un tel cas, ces frais doivent être normalement mentionnés par le syndic dans l’état daté. Pourtant, dans la pratique, il m’est déjà arrivé que le syndic omette de faire apparaître ces montants dus par le vendeur dans l’état daté. ! Par la suite, j’ai donc reçu ensuite un appel de fonds pour des travaux votés antérieurement à la vente !

Heureusement, dans mon cas, le vendeur, compréhensif, m’a remboursé le montant des travaux. Pas sûr que ce soit toujours aussi simple…

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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32 réponses

  1. Wahid dit :

    Bonjour Alex,

    Je suis sur le point d’acquérir un appartement. Lors de la visite, l’agent immobilier m’a fait part de travaux de copropriété d’un montant de 60000e à venir ( façade, etc). Le projet a déjà été voté et validé en AG. Est ce à moi de supporter le coût de ces travaux de copropriété ?
    Merci
    Cdlt

    • Alex dit :

      Bonjour,
      Si les travaux ont été votés avant votre signature de compromis ou de promesse, faites bien mentionner cela par votre notaire afin que les frais de travaux votés soient déduits du montant de la vente puisqu’il vous faudra les avancer ensuite.
      Si les travaux ont été votés alors que vous étiez déjà sous promesse et que le vendeur vous a donné tout pouvoir à l’AG, ce sera à vous de payer.

  2. DA SILVA dit :

    Bonjour, ma problématique est un peu plus complexe, les travaux de ravalement ont bien été votés et validés en 2018 mais non pas été effectués (problème avec l’entreprise). Ces travaux ont donc été remis à l’ordre du jour de 2020 (avec d’autres devis), date ou nous étions sous promesse. Du coup, à qui incombent le paiement des travaux ? Merci pour votre réponse.

    • Alex dit :

      Bonjour, aviez vous quelque chose de stipuler dans la promesse ? Il arrive que les notaires intègrent une clause qui précise que tous les travaux votés entre la promesse et la vente définitive seront à la charge du nouvel acquéreur si les propriétaires envoient la convocation à l’acheteur avec le pouvoir de représentation.

      Dans votre cas, qui à assister et voter à l’AG ?

  3. Lly dit :

    Bonjour,
    L’AG a lieu entre la promesse et l’acte authentique. Dans la promesse le notaire a dit que la propriétaire nous enverra procuration avec AR que nous devons retourner validée.
    Si nous refusons cette procuration est ce à nous de supporter les travaux qui vont être votés ? (n’oublions pas que la clause dans la promesse qui dit que nous serons « redevables dans la mesure où nous aurons reçu procuration » )
    Merci pour votre réponse

    • Alex dit :

      Bonjour,

      A partir du moment où le vendeur vous laisse la possibilité de participer et voter à cette AG, vous serez redevable des travaux susceptibles d’y être votés. Et cela, que vous y participiez ou non. Ce qui compte est le fait que le vendeur est fait en sorte que vous puissiez y participer et voter grâce à la procuration.

  4. Ann dit :

    Bonjour, tout d’abord merci pour ces informations qui m’apprennent beaucoup. J’ai acquis dernièrement un bien immobilier en copropriété. Des travaux avaient été effectués bien avant la vente mais ont été votés après l’acquisition du bien. Pouvez-vous me dire si le syndic avait l’obligation de mentionner le montant de ces travaux sur l’état daté car ces travaux m’ont été facturés ? En espérant que vous pourrez répondre à ma question. Bien cordialement,

    • Alex dit :

      Bonjour,
      Merci pour votre message.
      Je ne vois pas bien comment le syndic aurait pu légalement faire figurer ce montant dans l’état daté lors de la vente puisque les travaux n’étaient pas encore votés (et même si déjà réalisés).
      Si les travaux ont été votés après votre acquisition, cela signifie donc que vous avez pu prendre part au vote et éventuellement les refuser (je déduis de votre message que suffisamment de copropriétaires ont voté pour).
      Je ne vois pas bien ce qui peut être reproché au syndic. C’est simplement que, normalement, les travaux ne peuvent pas être réalisés avant le vote (sauf petits travaux ou travaux d’urgence). De quel type de travaux s’agit-il dans ce cas précis svp ?
      Avez-vous posé la question à votre notaire au cas où il existerait une subtilité sur le sujet ?

  5. BERNARD dit :

    Bonjour
    L’acte de vente de mon appartement a été effectué le 31 aout 2021. Les travaux de ravalement avaient été votés en AG bien avant la signature. Ma quote-part totale des travaux (équivalent à l’appel de fonds) a donc été déduit du prix net vendeur lors de la signature.
    A ce jour (fin août 2022 soit un an après la signature), les travaux ne sont toujours pas réalisés.
    le montant des travaux n’incombe t’il pas à l’acheteur si ceux-ci ne sont pas réalisés après un certain temps ?
    Si les travaux ne sont jamais réalisés, l’acquéreur ou le syndic peut-il me rembourser la somme prélevée à la vente.
    Merci pour votre réponse.

    • Alex dit :

      Bonjour Bernard.
      Généralement, lors d’une vente, une sorte de « quitus » est donné (voir l’acte de vente) qui précise que, à compter de la vente, si par la suite, il y a quoi que ce soit au niveau de la régularisation des appels de charges ou des appels de fonds pour travaux, l’acheteur et le vendeur en feront leur affaire. C’est à dire que ni l’un ni l’autre ne pourront se réclamer quoi que ce soit. De ce fait, même si les travaux n’ont jamais lieu par la suite, pour moi, vous n’êtes pas dans votre bon droit de demander la restitution de la somme qui pourtant étaient allouée à ces travaux jamais réalisés.
      Je vous invite à vérifier ce qui est précisé dans votre acte de vente et éventuellement à poser la question à votre notaire en cas de doute.

  6. nn dit :

    Vous écrivez dans votre article « Par exemple, si les travaux votés venaient à ne jamais être réalisés, le VENDEUR ne pourrait pas exiger du VENDEUR qu’il lui rembourse les sommes déjà versées « . Prière de corriger cette erreur.

  7. nn dit :

    L’Assemblé générale a mandaté le conseil syndical de trouver un entrepreneur pour réaliser la réfection des murs jusqu’à l’occurrence de 100 000 € sans qu’il y a une échéance pour l’appel des fonds a été défini. La promesse de vente a été signé depuis. L’acquéreur a évidemment reçu une copie des notules de cette AG. A qui incombe ces frais?

    • Alex dit :

      Comme indiqué dans l’article, les frais sont normalement dus par celui qui aura participé à l’AG votant les travaux concernés. Dans ce cas précis, c’est un peu plus compliqué car les travaux n’ont pas encore vraiment été votés. Il ne s’agit que d’un principe généralement suivi par les notaires. Par conséquent, en théorie, ce sera au copropriétaire participant à l’AG au moment du vote définitif des travaux qu’incomberont les frais. Après tout est négociable entre acquéreur et vendeur. Je vous parle du cas par défaut. Si rien n’est convenu lors de la vente, c’est le copropriétaire du logement au moment de l’appel de fonds qui est redevable du montant appelé.

  8. nn dit :

    Pour toute vente,une diagnose énergétique est obligatoire. Le diagnostiqueur agréé conclue à une consommation énergétique de 304 kWh/ m2/ an tandis que mon tout dernier locataire avait consommé 118 kWh/ m2/ an (calculé sur trois ans) et les précédents occupants (avant travaux d’isolation) 146 kWh/ m2/ an (calculés sur 27 ans). De quel recours dispose t-on ? L’agent immobilier m’a informé que ces cas sont extrêmement fréquents.

    • Alex dit :

      Le problème est que la consommation réelle dépend du mode des vies des locataires. Par conséquent, quelqu’un de peu frileux et qui occuperait peu le logement se retrouvera forcément à consommer moins que ce qu’un technicien calculera de manière plus « moyennée ».
      De plus, le DPE étant désormais opposable, il est assez fréquent que les diagnostiqueurs ne prennent pas de risque et prennent des hypothèses qui dégradent la note pour qu’aucun recours ne puisse ensuite être faite vis à vis d’eux. En indiquant une consommation plus élevée que la réalité, ils sont ainsi tranquilles.
      Vous êtes en droit de remettre en cause les paramètres pris en compte par le diagnostiqueur dans son rapport. Ainsi, si vous lui démontrez qu’il y a certaines erreurs, il pourra les corriger et ré-éditer le DPE.
      Après, il faut savoir que, si vous n’êtes pas en mesure de justifier un certain niveau d’isolation ou de matériaux, le diagnostiqueur se doit de prendre des valeurs par défaut correspondant à la date de construction du logement. Il est donc tout à fait possible que cela dégrade les performances réelles du logement.

  9. Daniel dit :

    Félicitations pour la qualité de votre analyse

  10. Delphine Dyon dit :

    Bonjour,
    Et merci pour tous ces détails. J’ai vendu mon bien après avoir payé l’appel de fond pour la rénovation de la toiture, les travaux viennent de prendre fin et le montant final de la facture est moins élevée que le devis signé. Est-ce que je peux récupérer la part de trop payé ou c’est le nouveau propriétaire qui en profitera ?
    Merci et très bonne journée.

    • Alex dit :

      Bonjour Delphine,
      Comme indiqué dans l’article du blog, vendeur et acquéreur s’engagent généralement à renoncer à se réclamer quoi que ce soit une fois la vente réalisée.
      Donc, à moins que le contraire ait été prévu dans votre acte de vente, c’est le nouveau propriétaire qui profitera du trop perçu.
      Bonne journée.

  11. math dit :

    Bonjour, nous avons vendu notre logement et des travaux avaient été voté lorsque nous étions propriétaire. toutefois, l’entreprise n’a pas réalisée les travaux et ne les réalisera pas. ainsi le syndic fait voter de nouveaux devis. si le nouveau devis est validé se sera à nous de payer ? (en sachant que nous avions déjà payé les pris de l’ancien devis.

    • Alex dit :

      Bonsoir. Si je comprends bien vous n’êtes plus propriétaire du bien concerné.
      Par conséquent, les sommes versés pour ces travaux restent acquises au nouveau propriétaire. J’imagine que les fonds ne seront pas redistribués aux actuels copropriétaires et que le syndic attendra d’avoir validé le nouveau devis pour savoir s’il doit procéder à un appel de fonds complémentaires ou bien s’il procédera à une redistribution d’un potentiel trop perçu. Si redistribution il y a, ce sera normalement au profit des actuels copropriétaires puisque le syndic ne connait que les actuels copropriétaires. Sauf accord particulier convenu dans l’acte notarié de vente définitif, ce trop perçu restera donc la propriété du nouveau propriétaire de votre logement.

  12. JEANNOT REGINE dit :

    BONJOUR J’ai acheté un bien le 17 avril 2023. L ‘A.G a eu lieu 1 mois après et le syndic me réclame la fin des exercices datant de 2021/2022. Hors a cette date je n ‘étais. pas propriétaire . est-ce a moi a payer ?

    • Alex dit :

      Bonjour,
      Si des travaux avaient été votés avant que vous n’achetiez, le notaire, s’il a défendu correctement vos intérêts, a du tenir compte des futurs appels de fonds que le syndic allait faire post acquisition concernant ces travaux déjà votés.
      Par conséquent, si cela a été fait correctement ces montants ont dû être déduits de ce que vous deviez au vendeur et il est donc normal que vous payez ces appels de fonds post acquisition même s’ils ont été votés avant.

      Sinon, pouvez vous svp préciser ce que vous entendez par « la fin des exercices datant de 2021/2022 » ?
      Car, si l’ancien propriétaire devait de l’argent au syndicat des copropriétaires, cela aurait dû apparaître dans l’état daté fournit par le syndic au notaire et ces montants auraient alors été prélevés sur la vente pour payer le syndicat.

      Vous pouvez également demander à votre notaire ce qu’il en est. Il devrait être en mesure de vous expliquer si cela est normal ou non.

  13. Max Leplat dit :

    Bonjour,
    Nous sommes dans un cas de figure ou les travaux de réfection de façade ont été votés en AG en 2020 pour un montant de 3700€ sans devis mais jamais réalisés par la personne en charge,
    En 2022, cette personne a proposé un devis avec un prix de 10000€, devis jamais validé en AG depuis 2020, et j’ai la partie acquéreuse qui me demande de régler la part prévue ici,
    N’ayant jamais signé le devis avec le nouveau prix, je me demande de quel droit la partie acquéreuse peut me demander de prendre en charge ces frais,

    merci d’avance,

    • Alex dit :

      Bonjour Max,

      De quand date la vente de votre appartement ?
      Je vous invite à reprendre l’acte de vente afin de vérifier ce qui est stipulé au niveau des travaux votés antérieurement à la vente.
      Généralement, ce qui est voté avant incombe au vendeur.
      Si tel est également votre cas, à confirmer / vérifier avec votre notaire mais vous avez sans doute déjà versé à l’acquéreur la quote part correspondante à ces travaux lors de la vente (grâce à l’état daté établi par le syndic de copropriété). Auquel cas, je pense (mais encore une fois à confirmer avec votre notaire) que si le coût a évolué ensuite, c’est à l’acquéreur de payer le surcoût correspondant.
      N’hésitez pas à nous tenir informé de l’issue de votre problématique ici.

      • Max Leplat dit :

        Bonjour,

        La vente a été réalisée en Aout 2022 et aucun appel de fond n’a été réalisé avant le transfert de propriété, cet appel de fond a été réalisé en Aout 2023,
        Au niveau de l’acte notarié, la clause relative à la prise en charge des travaux prévues est classique, à savoir que les travaux sont a prendre en charge par la partie vendeuse si
        – une décision a été actée lors d’un conseil de copropriété,
        – l’appel de fond pour la réalisation des travaux a été réalisé par le syndicat avant le transfert de propriété
        Dans mon cas de figure, aucun appel de fond n’a été réalisé avant le transfert de propriété donc il me semble que ce soit la partie acquéreuse qui prend en charge les couts des travaux,

        Merci pour votre réponse

        Max

  14. Catherine dit :

    Bonjour,
    j’ai acheté un appartement le 15 mars 2022 sans avoir été informée de la tenue d’une AG (1er mars 2022). Il est bien stipulé dans l’acte de vente que les travaux votés seraient à la charge du vendeur. Fin 2023, je reçois le décompte de charges incluant les travaux (changement interphone immeuble + appartement) que j’envoie au vendeur. Seulement celui-ci refuse de prendre en charge ces travaux et refuse de payer des frais de notaire si j’en contacte un. Quelles démarches puis-je effectuer ? Si je contacte le notaire qui a rédigé l’acte de vente, va-t-il nous facturer des frais pour le règlement de ce litige, même s’il résulte de la vente pour laquelle nous avons déjà payé des frais de notaire ?
    Merci d’avance pour votre aide dans cette situation.

    • Alex dit :

      Bonjour Catherine,
      Il est étonnant que le notaire n’ait pas provisionné et déduit du prix de vente les travaux votés lors de l’AG du 1er (à moins que le PV d’AG n’ait pas encore été envoyé).
      Le mieux me semblerait de contacter le notaire en charge de la vente afin de lui décrire la situation. L’idéal étant que ce soit lui qui appelle et ou fasse un courrier au vendeur pour lui rappeler ses engagements pris lors de la signature de l’acte définitif de vente.
      Il y a des chances que le vendeur ne lui répondra pas la même chose qu’à vous.
      Il n’y a pas de raison que le notaire vous facture pour cela.
      En revanche, si le vendeur persiste et refuse de payer son dû, vous n’aurez probablement pas d’autres choix que d’entamer une procédure à l’encontre du vendeur (à confirmer avec le notaire).
      N’hésitez pas à nous faire part de la suite du dossier ici.
      Bon courage

      • Catherine dit :

        Merci Alex pour votre réponse !
        Le PV est arrivé bien après la vente. Au moment de la vente, nous ne savions même pas si des travaux avaient été votés. Les vendeurs n’ont pas été réglos sur ça et d’autres points. Je vous tiendrai au courant de la suite, merci encore !

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