Investissement locatif : témoignage de Nelly
Merci à Nelly qui a accepté de répondre à quelques questions au sujet de ses investissements immobiliers locatifs. Il nous a semblé intéressant de partager son expérience avec vous. N’hésitez pas à lui laisser vos questions en commentaires !
Qui es tu ? Peux tu te présenter brièvement ?
Je m’appelle Nelly, j’ai 39 ans et je vis et travaille en petite couronne de la région parisienne. Cela n’est que très récemment que j’ai commencé l’investissement immobilier.
Dans ma vie professionnelle, je suis Lean manager. Dans ma vie personnelle, je suis engagée sur des projets citoyens collectifs éco-responsables, et j’aime beaucoup la photographie d’art, les courses au large de voiliers. Je suis généralement passionnée par les modes de vie minimalistes, les constructions basse consommation d’énergie, etc.
Quel était ton projet d’investissement et quels étaient tes objectifs en te lançant ?
Mon 1er projet d’investissement était fortuit. Je souhaitais acquérir un appartement dans le but de préparer ma retraite dans ma région d’origine : la Vendée.
Je n’imaginais même pas le mettre en location pendant la durée de vie du prêt. C’était même hors de question ! Puis, finalement, quelques calculs de rentabilité plus tard, c’est devenu une évidence : j’allais mettre l’appartement en courte durée et l’exploiter au régime du LMNP.
C’est rentable, d’autant que le bien est situé en bord de mer aux Sables d’Olonne, et je peux profiter de mon bien (ou en faire profiter mes proches) quand bon me semble (du coup, en effet, c’est un statut de résidence secondaire et je paie la taxe d’habitation).
Avant tout, c’est un projet « de coeur »…avec un peu de raison. L’ensemble des loyers couvre mes mensualités d’emprunt et mes charges variables. Il ne me reste plus qu’à ma charge les charges fixes (électricité, Internet, eau, copropriété…).
Le cashflow généré est donc négatif mais bien moins que si je ne louais pas comme prévu au départ ! J’accepte cet effort d’épargne car c’est « chez moi » (dans ma région natale) et j’ai envie de croire que j’aurais toujours cet appartement à ma retraite. C’est donc plutôt un investissement patrimonial.
Aujourd’hui, j’adore gérer les réservations, connaître un peu mes voyageurs locataires, savoir que des familles viennent passer leurs vacances chez moi. C’est une freelance concierge sur place qui gère (parfaitement) l’appartement : le ménage, les entrées/sorties.
Peux tu nous détailler un peu les chiffres de ton projet ?
J’ai acquis l’appartement pour 179 000€ FAI et j’ai réalisé 35 000€ de travaux pour les 50m². Cela devrait me permettre de ne pas payer d’impôt sur mes revenus locatifs pendant une bonne dizaine d’années. Ces 12 derniers mois, j’ai collecté environ 17 000€ de revenus locatifs.
Qu’est ce qui t’avait freiné jusqu’à maintenant pour investir ?
Le poids d’un prêt immobilier, je le vivais comme une contrainte. Et puis un peu de méconnaissance au départ : comment trouver un bon bien, comment réussir son achat, comment réussir cette nouvelle activité de loueur. Les très bons conseils d’un ami connaisseur en immobilier m’ont réellement rassurée et permis de me lancer.
Maintenant que c’est fait, as-tu trouvé ça compliqué ou difficile ?
Au final, maintenant que j’ai éprouvé tout le process une première fois : de l’étude pour trouver le bien jusqu’à l’exploitation de celui-ci, je trouve ça plutôt simple.
Et maintenant ? Envisages-tu de nouveaux investissements ?
Oui, maintenant que c’est fait, je remets le couvert ! Maintenant que j’ai compris les leviers pour améliorer la rentabilité d’un projet, j’investis dans un 2ème appartement, en Ile de France cette fois-ci, pour atténuer l’effet de la saisonnalité de mon 1er projet.
A l’inverse de mon précédent projet, celui-ci est un projet « de raison », avec un peu de coeur. 😉
Je suis en train d’acquérir un bien 182 000€ FAI proche de La Défense près de Paris et je vais réaliser des travaux pour environ 40 000€ pour 30m². Il y a tout à faire ! Je prévois des revenus annuels d’environ 21 000€ qui devraient cette fois-ci me permettre un léger cashflow positif (NDLR : ce qui est plutôt très bien pour la région parisienne). A confirmer !
En tout cas, je suis ravie de remettre les mains dans l’étude basse consommation d’énergie, dans les plans 3D d’aménagement et de décoration, et de continuer mon activité de loueur meublé non professionnel courte durée. A suivre!
Quelle serait ta recommandation à quelqu’un qui rencontrerait les mêmes freins que toi auparavant ?
Quels que soient les freins, je dirais: faites-vous accompagner par quelqu’un qui maîtrise le montage que vous souhaitez réaliser + faites-lui et faites-vous confiance et n’écoutez pas ce que tous les autres qui n’y connaissent rien vous disent ! Un projet qui réussit, c’est un projet réalisé avec vos tripes. 😉
Merci à Nelly pour son témoignage. N’hésitez pas à lui laisser vos questions en commentaires.
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Merci et à très bientôt. Alex
