Devriez-vous acheter en immobilier avec un « acte en main » ?
Généralement, les frais de notaire sont payés par l’acquéreur d’un bien immobilier. L’article 1593 du Code civil rappelle que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ». Pourtant, peu de gens le savent, mais, les parties peuvent en réalité déroger à cette disposition grâce à ce qu’on appelle un « acte en main ».
Qu’est ce qu’une vente « acte en main » ?
Il est tout à fait possible que l’acheteur et le vendeur s’entendent pour que le vendeur paye les frais de notaire. C’est ce qu’on appelle communément une « vente acte en main ».
Cela consiste à ce que le prix payé par l’acquéreur constitue un prix d’achat n’incluant pas les frais de notaire.
Ainsi, c’est le vendeur qui devra prendre sur le fruit de sa vente, le montant de la somme à rétribuer au notaire.
Dans un tel cas, le prix de vente est donc, en pratique, augmenté des frais de notaire. Ceci dans le but que, au final, le vendeur se retrouve bien avec la somme souhaitée.
Quel est l’intérêt d’un acte en main ?
A quoi bon utiliser ce mécanisme me direz-vous puisque, au final, l’acheteur payera toujours la même somme ?
La réponse est finalement assez simple. Une vente acte en main permet à l’acquéreur de ne plus faire apparaître de frais de notaire lors de sa demande de financement auprès de sa banque (puisque c’est le vendeur qui doit les régler auprès du notaire).
De ce fait, l’acheteur sollicite sa banque uniquement pour financer des frais d’acquisition.
Or, la plupart des établissements de crédit demande habituellement à un acquéreur de financer lui même les frais de notaire.
En ne les faisant plus apparaître puisqu’il s’agit désormais uniquement de frais d’acquisition, il est plus facile de se faire financer la totalité sans qu’un apport personnel ne soit exigé par la banque.
Le plus souvent, cette pratique est donc mise en oeuvre par des :
- personnes ne disposant de pas ou de peu d’apports;
- investisseurs désireux de ne pas utiliser leurs fonds personnels et maximiser l’effet de levier du crédit immobilier
Comment faire un « acte en main » ?
Cette disposition doit impérativement être inscrite dans l’avant-contrat (compromis ou promesse). Etant donné que ce cas reste très minoritaire, la plupart des agences immobilières ne connaissent pas bien ce mécanisme.
Ainsi, si vous vous lancez sur un acte en main, faites rédiger le compromis de vente (ou la promesse de vente) par votre notaire ou, a minima, par un agent immobilier ayant déjà pratiqué ce type de vente.
Enfin, au fil du temps, les banques ne sont pas dupes et connaissent de plus en plus cette « astuce ».
Suite aux nouvelles règles imposées aux banques depuis le 1er janvier 2022, les organismes bancaires demandent de plus en plus d’apport aux acquéreurs. Par conséquent, pas sûr qu’un acte en main suffise encore désormais à ne pas avoir à faire un apport.
Si vous avez achetez récemment avec un acte en main, n’hésitez pas à faire part de votre expérience dans les commentaires. Pourquoi l’avoir fait ? Avez-vous du faire tout de même un apport ?
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Je vous remercie de bien vouloir me préciser si un bâtiment ancien (école), acheté par un promoteur, entièrement réhabilité et reconstruit aux nouvelles normes actuelles, transformé en appartements destinés à la vente, peut bénéficier des frais de notaire réduits ?
Bonjour Christiane. Non à ma connaissance, seule une vente dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Néanmoins, peut-être existe-t-il des cas subtils dans la législation. Sans doute votre notaire peut-il vous confirmer ou infirmer ce point.
Bonjour,
J’ai lu vos explications sur une vente acte en main. Je n’ai pas très bien compris, comment le vendeur pouvait trouver son compte en acceptant de verser les frais de notaire pour l’acquéreur.
Pourriez-vous me donner un exemple concret concernant acte en main ?
Bonjour Malie.
L’intérêt de pratiquer une vente « acte en main » est surtout pour l’acquéreur qui pourra ainsi éviter d’avoir à financer les frais de notaire puisque, très souvent, les banques demandent à ce que l’acheteur paye ses frais via un apport personnel.
Pour que le vendeur n’ait pas d’objection à réaliser une vente « acte en main » et donc afin qu’il ne soit pas lésé, il est nécessaire que le prix net vendeur qu’il attendait de la vente « normale » soit augmenté des frais de notaire.
Admettons que :
– son prix de vente net vendeur était de 100 000 euros,
– que les frais de notaire soient de 8 000€ environ
Pour que le vendeur ne soit pas lésé avec une vente « acte en main », il faut que son prix de vente soit de 100 000 + 8 000 euros = 108 000 euros pour qu’au final, il puisse bénéficier des 100 000 euros initiaux une fois les frais de notaire payés.
J’espère que cela est un peu plus clair. 😉
Bonjour j’achète un local dans un immeuble entièrement rénové par un promoteur, ce local sous les toits va être réhabilité par mes soins, en appartement 3 pièces, ai-je droit à des frais de notaire réduit, sachant que ce sera ma résidence principale. merci pour votre retour.
Bonjour Jean-Marc. A ma connaissance, seuls les logements achetés neufs peuvent faire l’objet de frais de notaire réduits. Pourquoi pensez-vous pouvoir en bénéficier ?
Bonne journée.