Qui doit payer la taxe d’habitation dans le cas d’un investissement locatif ?

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Il s’agit d’une question qui revient souvent. En fait, tout dépend du mode d’exploitation.
La taxe d’habitation est une taxe que doit payer toute personne qui a la disposition (ou la jouissance) de locaux meublés affectés à l’habitation.

Cas d’une location classique (nue)

Dans le cas d’une location nue classique, c’est l’occupant du logement au 1er janvier qui est redevable de la taxe d’habitation.

Si au 1er janvier, le logement n’est pas occupé et est vide de meuble, il n’est pas soumis à la taxe d’habitation.

Et si le locataire a déménagé en cours d’année ?

Le locataire qui était présent au 1er janvier de l’année est redevable de la taxe d’habitation du logement. Par conséquent, dans tous les cas, demandez à votre locataire la preuve du paiement de la taxe d’habitation. Sans cela, vous risquez d’être tenu responsable du paiement de la taxe (article 1686 du Code général des Impôts).

Si votre locataire ne vous fournit pas ces justificatifs lors de son départ, adressez un courrier avec AR au comptable du Trésor afin de signaler le départ de votre locataire. Cela vous évitera d’être redevable de la taxe d’habitation.

Info propriétaire bailleur : La taxe d’habitation est ainsi un impôt dû par le locataire et non une charge récupérable.

Cas du meublé classique (non saisonnier)

Logement occupé au 1er janvier : ce cas est le plus simple et le principe est le même que pour la location nue. L’occupant des lieux au 1er janvier est redevable de la taxe d’habitation.

Si le logement était vide au 1er janvier, par défaut, le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation. Il peut en demander l’exonération si il est en mesure de démontrer que le bien était vide du fait de l’impossibilité de trouver un locataire. Il faut alors prouver que le bien était inoccupé au 1er janvier malgré une recherche préalable de locataire et qu’il n’avait aucune intention de se réserver le bien toute ou une partie de l’année en tant que propriétaire. il est possible notamment de le justifier avec un mandat de gestion locative confiée à une agence immobilière ou bien avec des preuves de mise en place d’annonces pour louer. Cela suffit généralement à bénéficier de l’exonération de taxe d’habitation.

Sans cela, le propriétaire est censé supporter la taxe d’habitation sans en être exonéré.

Cas du meublé en location courte durée / saisonnière

Dans un tel cas, le locataire présent au 1er janvier (s’il y en a un) est bien sûr non redevable de la taxe d’habitation. En revanche, qu’en est-il du propriétaire ? Le Conseil d’Etat s’est exprimé sur la question. La plus haute juridiction administrative française a notamment expliqué que le propriétaire d’un meublé « est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ». Par conséquent, si vous pouvez apporter la preuve que votre bien était en location meublée courte durée toute l’année et qu’il ne s’en réserve jamais la jouissance, personne ne doit payer la taxe d’habitation.

En revanche, le propriétaire reste imposable pour la CFE (Contribution Foncière des Entreprises). Déclenchée par le formulaire Poi que doit remplir tout loueur en meublé non professionnel, la CFE est à payer au mois de décembre. Sauf exceptions (cas de la location d’une partie de la résidence principale par exemple) elle est à régler pour les loueurs de biens en meublés.

A noter que la CFE n’est pas due la première année : si vous déclarez une location meublée en juin 2018, la première taxe CFE sera à payer en décembre 2019. Il est fréquent que le montant minimum forfaitaire soit réclamé par le fisc puisque le montant de la CFE dépend du chiffre d’affaire qui reste généralement modeste sur de la location meublée.

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Alex