Pourquoi Macron n’aime pas l’immobilier ? Vrai ou Faux ?

La politique de l’actuel président est régulièrement jugée défavorable pour le secteur immobilier. Mais dans les faits, pourquoi répète-t-on qu’Emmanuel Macron n’aime pas l’immobilier ?

Nombreuses sont les petites phrases entendues ici et là :

  • “l’immobilier ne créé pas d’emplois”
  • “l’immobilier immobilise l’argent au lieu de le réinjecter dans l’économie”
  • il faut lutter contre la « rente immobilière » (début 2017),

Décortiquons un peu tout ça. Et, au delà de ses petites phrases qui résonnent médiatiquement, quelles sont les mesures qui ont concrètement été prises depuis 2 ans ?

Les petites phrases

L’immobilier ne créé pas d’emplois   L'immobilier ne créé pas d'emplois

Lorsque des logements sont construits ou bien lorsque des logements anciens sont rénovés / réhabilités, les artisans ou entreprises qui interviennent n’ont elles pas besoin de main-d’oeuvre ?

D’après la Fédération française du bâtiment (FFB), la construction d’un logement neuf générerait 1,6 emploi (directs et indirects) (source). En 2014, il y avait 1,205 million de salariés travaillant dans le BTP (source).

Depuis la crise de 2008, on observe une stagnation voire une légère diminution du nombre d’emplois dans le secteur du BTP. Néanmoins, le nombre de salariés dans le secteur continue de représenter plus de 10% de l’emploi en France (source)

 


source : http://france-inflation.com/emploi_secteur_prive_depuis_1998_en_france.php

De plus, la gestion locative de ces logements remis sur le marché nécessite également des ressources. Même si moins pourvoyeuse d’emplois que la construction, cette activité y contribue.

A la vue de tous ces éléments, j’aurais donc tendance à juger l’affirmation “L’immobilier ne créé pas d’emplois” fausse. Et vous ? (Postez en commentaires vos avis !)

L’immobilier immobilise l’argent au lieu de le réinjecter dans l’économie

En 2013, plus de 95% des bailleurs dans le secteur libre (hors HLM) de logements loués nus étaient des particuliers. Est ce que ces particuliers investisseurs qui prévoyaient d’investir dans du locatif ré-orienteront leurs investissements dans le financement d’entreprises ?

En partie peut-être. Mais, rien ne semble aussi sûr. Le risque me paraît plus important d’investir dans la bourse ou le capital d’entreprises dont le futur est incertain…plutôt que dans la pierre (avis très subjectif j’en conviens. N’hésitez pas à indiquer ce que vous en pensez dans les commentaires). L’immobilier immobilise l’argent au lieu de le réinjecter dans l’économie

Les investisseurs institutionnels (5%) eux seront sans doute plus enclins à rediriger leurs investissements vers le secteur le plus avantageux. Néanmoins, ceux-ci restant très minoritaires, l’effet sur l’économie est sans doute assez discutable.

Il faut lutter contre la « rente immobilière »

Petite phrase issue de la campagne présidentielle. Alors ex-ministre de l’Economie, Emmanuel Macron distinguait le capital dit productif de celui qui serait improductif. Favoriser “le financement de l’économie réelle” avait également été avancé afin de justifier la refonte de l’ISF en impôt sur l’immobilier (le fameux IFI). Ceci pour tenter d’alléguer que l’immobilier ne fait pas partie de l’économie réelle mais serait plutôt une rente de situation. Pourtant, lorsqu’on cherche à le vérifier, très peu d’arguments semblent avancés pour justifier cette allégation.

Quelles sont les mesures concrètes prises depuis 2017 ?

Voyons concrètement ce qui a évolué depuis les dernières élections présidentielles. Les mesures prises sont elles vraiment anti-immobilier ?

Remplacement de l’ISF par l’IFI Remplacement de l'ISF par l'IFI

L’exécutif justifie la transformation de l’ISF en «impôt sur la fortune immobilière» (IFI) comme un encouragement à investir dans l’«économie réelle» pour les contribuables les plus aisés.

Bien que plutôt anti-immobilier, cette mesure ne pénalise pas plus qu’avant (lors de l’existence de l’ISF) la possession de biens immobiliers. Elle ne l’incite en revanche pas puisque l’objectif est plutôt de favoriser l’investissement dans l’économie des entreprises moins taxés.

Bailleurs sociaux / APL

Depuis Avril 2018, le gouvernement a demandé aux bailleurs sociaux des parcs HLM de baisser les loyers afin de compenser la réduction de l’aide personnalisée au logement (APL) subie par les locataires. Ceux-ci ont joué le jeu afin de respecter l’effort de 800 millions d’euros réclamés par le gouvernement pour les années 2018 et 2019.

Or, cette baisse de recettes pour les bailleurs sociaux a des conséquences déjà visibles sur la construction. En effet, une baisse de 8% des projets HLM a été constaté l’an dernier et une baisse de 15% est anticipée sur 2018-2019. Pourtant, la demande de logements sociaux est toujours criante avec plus de 2 millions de familles actuellement sur liste d’attente.

Le second risque associé à cet effort de la part des bailleurs sociaux est une baisse du niveau d’entretien du parc locatif HLM. En effet, l’incitation à une baisse des investissements pourrait entraîner un certain laxisme dans les réparations réalisées sur le parc immobilier. Soit parce que réalisé plus tardivement afin d’étaler les dépenses, soit parce que simplement non réalisé. Il est encore difficile de mesurer aujourd’hui cela mais le risque est réel.

La loi ELAN

Je vous invite à lire l’article “La loi ELAN promulguée : qu’est ce qui change ?” qui détaille les changements survenus. Néanmoins, de manière générale, j’ai la sensation que la plupart des mesures prises sont plutôt positives pour le secteur immobilier dans son ensemble (locataires comme bailleurs). Sans que cela ne soit exhaustif, on retrouve notamment les mesures ci-dessous :

  • Bail mobilité
  • Projet partenarial d’aménagement (PPA), grande opération d’urbanisme (GOU)
  • Opération de Revitalisation des Territoires
  • Sanctions sur les locations touristiques illégales
  • Lutte contre les marchands de sommeil
  • Politique des loyers
  • Réforme de la copropriété
  • Lutte contre l’habitat indigne : simplification des procédures
  • Hiérarchisation des normes d’urbanisme

Conclusion – Alors, Macron : pro ou anti immobilier ? Macron : pro ou anti immobilier ?

Il me semble difficile de se faire un avis tranché sur la question à la vue de toutes ces mesures. Certaines semblent aller dans le sens du développement et de l’amélioration du parc immobilier (réhabilitation des zones Coeur de Ville, loi ELAN…). A l’inverse, d’autres semblent avoir un effet négatif sur la construction de nouveaux logements (HLM ou privés) et donc sur l’emploi et sur la disponibilité de logements supplémentaires modernes qui manquent pourtant cruellement.

Personnellement, je ne suis pas convaincu que les tentatives d’incitation à l’investissement dans les entreprises devrait se faire au détriment de l’immobilier. A la vue des éléments recueillis, j’ai peine à croire que les mesures prises vont avoir un effet positif sur la réorientation des investissements.

J’aurais même tendance à penser que, en diabolisant l’immobilier, le risque va être de :

  • freiner l’investissement locatif et donc freiner le nombre de biens remis aux goûts du jour et disponibles sur le marché
  • limiter la mise à disposition par les bailleurs publics de logements sociaux pourtant plus que manquants d’après les chiffres

Et cela, sans pour autant parvenir à réinjecter plus d’argent dans l’économie des entreprises.

Favoriser l’investissement dans l’économie des entreprises et favoriser la mise à disposition de logements ne sont ils pas deux sujets qui nécessiteraient d’être traités distinctement ?

Se loger est un besoin de première nécessité pour tous. Avant de favoriser l’investissement et le financement de l’économie des entreprises, ne faudrait-il pas commencer par favoriser la mise à disposition d’un parc immobilier en adéquation avec le besoin primordial de se loger ?

 

Pour approfondir / Sources

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A très bientôt.

Alex

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