Révolution Immobilière : Bientôt la fin des frais de notaire ?
J’en vois quelques-uns déjà se réjouir avec un tel titre…mais n’allons pas trop vite en besogne…
L’immobilier constitue un secteur clé de l’économie française. Celui-ci pourrait connaître une transformation majeure si certaines propositions récentes de la Cour des Comptes (et plus précisément du CPO – Le Conseil des Prélèvements Obligatoires) étaient mises en œuvre.
Actuellement, la fiscalité du logement en France est décrite comme lourde et déséquilibrée, pesant presque exclusivement sur les propriétaires et représentant près de 8% des prélèvements obligatoires, un chiffre bien au-dessus de la moyenne de l’OCDE (5,3%).
Dans un rapport récent, la Cour des Comptes a mis en lumière les problèmes inhérents à la fiscalité actuelle du logement, critiquant sa déconnexion avec la valeur économique réelle des biens et son impact négatif sur la mobilité résidentielle.
En réponse, la Cour des Comptes propose une réforme visant à alléger la fiscalité lors de l’acquisition et à mieux répartir les charges fiscales sur la durée de détention du bien, en taxant davantage la détention que l’acquisition.
A NOTER
Le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) est chargé d’apprécier l’évolution et l’impact économique, social et budgétaire de l’ensemble des prélèvements obligatoires, ainsi que de formuler des recommandations sur toute question relative à ces prélèvements. Associé à la Cour des comptes, il constitue toutefois une institution distincte de cette dernière.
Les détails de la proposition : Baisse des droits de mutation et augmentation de la taxe foncière
La proposition phare de la Cour des Comptes est la réduction des droits de mutation, souvent appelés à tort « frais de notaire », qui s’élèvent à environ 4,5% du prix de vente.
Cette mesure viserait à stimuler les ventes immobilières et à favoriser l’accès à la propriété.
Cependant, cette mesure est loin de faire l’unanimité, en particulier dans les départements qui dépendent fortement de ces droits de mutation pour leurs ressources fiscales. D’un autre côté, la dynamique actuelle du marché immobilier et de la baisse importante des volumes de transactions représente déjà un manque à gagner important pour certaines collectivités.
Renforcer la fiscalité sur la détention (avec une augmentation de la taxe foncière) plutôt que l’acquisition permettrait ainsi de maintenir les ressources des collectivités quelque soit les cycles immobiliers futurs.
Pour pouvoir procéder à cette réforme, la fameuse refonte des valeurs locatives dont on entend parler depuis pas mal de temps et qui date de 1970 doit être révisée.
La Cour des Compte considère que la taxe foncière (telle qu’elle est calculée lors de la rédaction de cet article – janvier 2024) sous-évalue les immeubles anciens et surestime les constructions neuves.
Elle aurait ainsi tendance à sous-évaluer «la valeur de l’immobilier dans les communes les plus aisées».
Selon un article publié dans le Figaro le 18/12/2023, Pierre Moscovisi, premier président de la Cour des comptes, déplore ainsi que la taxe foncière «sous-évalue les immeubles anciens et surestime les constructions neuves. Un phénomène visible à Paris: la taxe foncière pèse deux à trois fois plus en Seine-Saint-Denis (93) qu’à Paris». En effet, la Seine-Saint-Denis compte beaucoup de plus de constructions neuves que Paris.
Prévue à l’origine en 2026, cette réforme de valeurs locatives, élection présidentielle de 2027 oblige, a été reportée à 2028.
Pour compenser cette baisse des frais de mutation, la Cour des Comptes suggère donc d’augmenter la taxe foncière, une mesure qui nécessiterait une refonte de l’assiette de cet impôt, jugée archaïque et inadaptée aux réalités du marché immobilier actuel.
A NOTER
On parle bien dans cet article de 4,5% de frais de mutation et non de la totalité des « frais de notaire » qui s’élèvent plutôt à 7-8% environ. Pour en savoir plus sur la composition des frais de notaire, je vous renvoie à l’article Frais de notaire : tout ce que vous devez savoir ! disponible sur ce blog.
Les répercussions attendues et les défis à relever
Si elle est mise en œuvre, cette réforme pourrait avoir des effets significatifs sur le marché immobilier.
La baisse des droits de mutation pourrait effectivement dynamiser le marché, mais l’augmentation de la taxe foncière soulève des questions d’équité fiscale et de répartition des charges entre les différents acteurs économiques.
La proposition de la Cour vise à créer un marché immobilier plus résilient et adaptable aux enjeux contemporains notamment environnementaux (transition énergétique oblige), mais elle ne sera pas sans défis.
La Cour des Comptes est consciente de l’importance de l’équilibre entre les intérêts des propriétaires, des acheteurs et des collectivités territoriales.
Sa proposition marque un tournant potentiel dans la fiscalité immobilière française, visant à créer un marché plus dynamique et juste. Toutefois, cette transition s’annonce complexe et sera suivie de près par tous les acteurs du secteur.
En résumé, bien que la proposition de la Cour des Comptes de baisser les droits de mutation tout en augmentant la taxe foncière puisse sembler prometteuse pour certains, elle soulève, à juste titre, également de nombreuses inquiétudes et controverses.
La voie vers un marché immobilier plus équitable et dynamique est pavée de défis, et seule une analyse approfondie et une discussion ouverte entre les différentes parties prenantes permettront de déterminer si ces mesures radicales constituent la solution idéale pour l’immobilier français.
Au delà de la proposition de la baisse des droits de mutation au profit de la taxe foncière, le rapport « Pour une fiscalité du logement plus cohérente » du Conseil des prélèvements obligatoires propose plusieurs réformes majeures pour rendre la fiscalité du logement en France plus cohérente et efficace. Voici les principales réformes suggérées du rapport :
– Réévaluation de la Base Fiscale : Adapter la fiscalité du logement aux réalités économiques locales en réformant l’assiette de la fiscalité foncière pour qu’elle reflète mieux la valeur économique réelle des biens.
– Réduction des Disparités Territoriales : Aménager la fiscalité pour réduire les disparités entre territoires, notamment en ce qui concerne la fiscalité foncière qui entretient de fortes disparités.
– Extension de la Taxation des Logements Vacants : Étendre la taxation des logements vacants pour encourager la mise sur le marché de ces logements et répondre aux besoins en logement.
– Neutralité Fiscale et Efficacité : Réorienter l’architecture de la fiscalité du logement vers davantage de neutralité pour améliorer l’efficacité et la cohérence de la politique publique du logement.
– Taxation de la Détention de Logements : Augmenter la taxation sur la détention de logements plutôt que sur leur cession pour encourager une meilleure utilisation du parc immobilier.
– Simplification de la Taxation des Plus-Values Immobilières : Simplifier le régime de taxation des plus-values immobilières pour le rendre plus compréhensible et efficace.
– Homogénéisation de la Fiscalité selon l’Occupation : Traiter de manière plus homogène les différentes situations d’occupation des logements pour une fiscalité plus équitable et moins complexe.
Ces réformes visent à rendre la fiscalité du logement plus adaptée aux défis actuels, notamment en termes de marché immobilier, d’inégalités patrimoniales, et de transition énergétique et écologique. Elles cherchent à équilibrer incitation et neutralité, tout en tenant compte des spécificités locales et des besoins en logement.
Sources et autres articles en rapport
- Rapport du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) « Pour une fiscalité du logement plus cohérente » (sur le site de la Cour des Comptes)
- Pour la Cour des comptes, il faut baisser les droits de mutation et augmenter la taxe foncière (sur le site du Figaro)
- Frais de notaire : les notaires sont ils vraiment riches ? (sur ce blog)
- Frais de notaire : tout ce que vous devez savoir ! (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Ne rêvez pas. Il n’y aura pas de baisse de la fiscalité.
Je suspecte que l’idée qu’ils ont derrière la tête quand ils évoquent de faire porter la fiscalité plus sur la possession que sur l’acquisition va dans le sens de l’idée folle de taxer les loyers non payés par les propriétaires