Comment la réforme énergétique impacte la valeur des biens immobiliers ?
Depuis quelques années, la transition énergétique transforme en profondeur le marché immobilier français. Entre interdiction de location des passoires thermiques, nouvelles exigences du DPE et incitations à la rénovation, les acheteurs comme les investisseurs doivent désormais composer avec un critère incontournable : la performance énergétique.
1. Une réforme énergétique qui change la donne
La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, a marqué un tournant majeur pour le parc immobilier français.
Elle prévoit l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores :
- dès 2025 pour les biens classés G,
- 2028 pour ceux classés F,
- et 2034 pour ceux classés E.
Ces mesures visent à encourager la rénovation et à réduire les émissions de CO₂ du secteur résidentiel, responsable d’environ 20 % des émissions nationales.
Selon Orpi Metz, ces nouvelles contraintes incitent de nombreux propriétaires à revoir leur stratégie : certains se lancent dans des travaux de rénovation, tandis que d’autres préfèrent vendre avant que leur bien ne perde trop de valeur.
2. Le DPE devient un levier de valorisation — ou de décote
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), longtemps perçu comme une simple formalité, est aujourd’hui un véritable critère de valorisation.
Un logement classé A, B ou C se vend plus vite, souvent avec une prime de valeur pouvant aller jusqu’à 10 %.
À l’inverse, les biens notés F ou G subissent une décote moyenne de 10 à 20 %, voire davantage dans les zones où l’offre est abondante.
Les banques s’adaptent également : certaines proposent des taux préférentiels pour les biens “verts”, tandis que d’autres se montrent plus prudentes vis-à-vis des passoires thermiques, anticipant un risque de revente difficile. Elles exigent parfois du futur acquéreur qu’il prévoie et finance des travaux de rénovation énergétique avant d’octroyer le crédit.
Le DPE influence aussi le marché locatif : les locataires sont de plus en plus attentifs à la facture énergétique, et les annonces valorisant une bonne performance énergétique génèrent davantage de contacts.
3. Les stratégies des propriétaires face à la réforme
Face à cette nouvelle réalité, les propriétaires adoptent différentes stratégies :
➤ Rénover pour valoriser
Les travaux d’isolation (murs, combles, planchers), le remplacement du système de chauffage (par une pompe à chaleur par exemple) ou l’installation d’une ventilation performante sont les leviers les plus efficaces pour gagner des classes DPE.
Une rénovation bien planifiée peut non seulement éviter une interdiction de location, mais aussi augmenter la valeur de revente du bien.
➤ Arbitrer entre rénover ou vendre
Certains propriétaires préfèrent revendre avant travaux, laissant le soin à un investisseur d’améliorer le bien. D’autres profitent des aides disponibles — MaPrimeRénov’, éco-PTZ, certificats d’économie d’énergie — pour amortir le coût des rénovations.
➤ Intégrer le DPE dans la stratégie d’investissement
Les investisseurs avisés intègrent désormais le DPE dans leur calcul de rentabilité. Un bien classé F mais réhabilitable peut représenter une opportunité, à condition de bien chiffrer les travaux et les aides mobilisables.
4. Vers un nouveau paradigme immobilier
La réforme énergétique ne se limite pas à une contrainte réglementaire : elle redéfinit la valeur immobilière.
La performance énergétique devient un critère aussi structurant que l’emplacement ou la surface.
Dans les années à venir, on assistera probablement à un écart de plus en plus marqué entre les biens “verts”, attractifs et faciles à financer, et les logements énergivores, difficiles à vendre ou à louer.
Les professionnels de l’immobilier — agents, notaires, investisseurs — adaptent déjà leurs pratiques. Les agences valorisent la classe DPE dans les annonces, et les notaires constatent que ce critère influence désormais la négociation dès la première visite.
En somme, la réforme énergétique agit comme un révélateur : elle distingue les biens pérennes de ceux qui risquent la dévalorisation. La valeur d’un logement ne se résume plus à son adresse, mais à sa capacité à s’inscrire dans la transition écologique.
