Compromis De Vente Entre Particuliers

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Compromis de vente entre particuliers

Lorsque vous achetez un bien immobilier, peu de temps après avoir négocié le bien avec le vendeur, vous passez à l’étape de signature d’un avant contrat (compromis de vente ou promesse de vente). Ce document a vocation à définir tous les détails de la vente. Ceci dans la perspective de la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Il faut donc être particulièrement vigilant à la rédaction d’un compromis de vente entre particuliers

Un compromis de vente entre particuliers permet une signature plus rapide que s’il est signé chez le notaire. On parle de signature sous seing-privé. Il coûte également moins cher. Ce type de compromis présente néanmoins plus de risques.

Un compromis de vente signé entre particuliers (donc sous seing privé) impose de se poser pas mal de questions et notamment :

  • Quels sont les intérêts d’un compromis signé entre particuliers ?
  • Quels sont les risques d’un compromis signé entre particuliers ?
  • Comment faire pour signer un compromis de vente entre particuliers ?
  • Combien coûte un compromis de vente signés entre particuliers ?

Pourquoi faire un compromis de vente entre particuliers ?

On peut s’interroger sur les raisons qui amènent à signer un compromis entre particuliers plutôt que chez le notaire.

La première raison qui amène généralement à signer un compromis entre particuliers est sa souplesse de mise en oeuvre. Il suffit au vendeur et à l’acheteur de se réunir ensemble pour procéder à sa signature. A l’inverse, il faut souvent 2 à 3 semaines avant qu’un tel acte puisse être signé chez un notaire.

Une deuxième raison est qu’un acte signé entre particuliers est moins cher que s’il était réalisé préparé par un notaire. En effet, ce dernier facture généralement cela à l’acquéreur.

Quels sont les risques d’un compromis de vente entre particuliers ?

Avant de répondre à la question, quelques précisions importantes à avoir en tête. En effet, il existe 3 manières de signer un compromis de vente :

  • chez un notaire
  • par l’intermédiaire d’une agence immobilière
  • entre particuliers

Signature chez le Notaire

Un notaire a la qualité d’officier ministériel. Par conséquent, signer un compromis par son intermédiaire assure la conformité de l’acte et des clauses qui le composent. Il procède à des vérifications préalables qui permettent de s’assurer que la vente se déroulera correctement.

De plus, un notaire pourra vous expliquer la signification et la portée des clauses du compromis. Il est également là pour défendre les intérêts de chacune des parties.

Signature par l’intermédiaire d’une agence

Si vous faites le choix de signer un compromis via un agent immobilier, celui-ci, en qualité de professionnel de l’immobilier, pourra vous apportez quelques conseils. Il fournira un modèle-type de compromis. Néanmoins, un agent immobilier, aussi bon soit-il, ne sera jamais aussi qualifié qu’un notaire pour la rédaction de ce type de contrat.

Par conséquent, en cas de signature entre particuliers, vous l’aurez compris, il vous faudra être très vigilants quant au contenu du compromis.

Signature entre particuliers

Le fait de signer directement entre acheteur et vendeur vous expose à plusieurs risques.

Tout d’abord, vos intérêts seront moins bien protégés. Il y a de nombreuses subtilités juridiques à connaître. Selon les cas de figures rencontrés (et ils sont nombreux), l’ajout de clauses particulières au compromis peut être primordial.

Le risque que le compromis signé entre particulier comporte des irrégularités est important. N’étant généralement pas de la partie, il est compliqué pour le vendeur et l’acheteur d’être certains que le compromis est totalement valide.

Un compromis signé sous seing privé ne jouit pas du même niveau de protection juridique qu’un acte signé chez le notaire. Un tel compromis est “facilement” contestable. Le risque qu’il puisse être remis en cause est bien plus fort.

Ainsi, il est tout à fait possible pour l’une des parties de désavouer son écriture ou sa signature d’un compromis de vente. Dans un tel cas, il est alors nécessaire d’aller devant le juge. Ceci ne peut pas arriver avec une signature du compromis chez un notaire.

De la même manière, la date de signature du compromis peut être remise en cause (tout au moins jusqu’à son enregistrement auprès des services fiscaux. Voir plus bas dans le chapitre “Combien coûte un compromis de vente entre particuliers”).

Si vous voulez plus de précisions, je vous invite à lire l’article “Définition de l’acte sous seing privé” sur le site de Legalplace.

Comment faire un compromis de vente entre particuliers ?

Si vous décidez de signer le compromis directement entre particuliers, pour qu’il soit valide, vous devez vous assurer que les nombreux documents annexes obligatoires sont bien réunis.

Documents concernant le bien vendu

Il s’agit notamment de :

  • l’attestation de surface conforme à la loi Carrez (pour les biens en copropriété)
  • le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui contient la liste des diagnostics obligatoire (DPE – diagnostic de performance énergétique, ERNT – l’état des risques naturels et technologiques, état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante, état de la présence de termites). Certains diagnostics (amiante et plomb) ne sont nécessaires qu’en fonction de la date de construction du bien ou de la localisation
  • attestation de l’état de l’installation d’électricité (obligatoire si l’installation a plus de 15 ans)
  • attestation de l’état de l’installation de gaz (si elle existe)
  • certificat de conformité de l’installation d’assainissement non collectif (les informations sont souvent disponibles sur le site de la mairie pour savoir qui contacter pour sa réalisation)

Si le bien concerné par la vente est en copropriété alors, les éléments suivants sont également requis.

  • au minimum les 3 derniers procès verbaux d’assemblée générale
  • le carnet d’entretien de l’immeuble
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui détaillent le nombre de lots, la répartition des charges, les règles de gestion de la copropriété…
  • le pré-état daté qui décrit la situation financière du lot acquis et de la copropriété (voir l’article dédié “Pré-état daté et état daté” sur ce blog)

Contenu du compromis de vente

Le compromis de vente, pour qu’il soit valide, doit impérativement faire apparaître :

  • l’adresse du bien concerné par la vente
  • l’origine du bien vendu (date de la dernière acquisition, nom du précédent propriétaire)
  • un descriptif détaillé du bien (ainsi que des éventuelles dépendances / annexes ou éventuels équipements qui le composent)
  • la liste des servitudes s’il en existe
  • l’existence d’une hypothèque
  • la destination du bien à laquelle le destine l’acquéreur
  • la nature de la vente (comptant, viager)
  • le prix du bien et les modalités de paiement par l’acquéreur
  • rappel sur les droits de rétractation de l’acquéreur (voir l’article “Point de départ du délai de rétractation” sur ce blog)
  • Le délai convenu pour signer l’acte de vente définitif chez le notaire
  • La prise en charge
  • Les éventuelles conditions suspensives (obtention d’un permis de construire, obtention d’un crédit…)
  • Toute information particulière dont a connaissance le vendeur
  • Les modalités de prise en charge de frais annexes (notamment le coût d’enregistrement du compromis auprès des services fiscaux. Voir le chapitre suivant).
L'enregistrement du compromis de vente auprès des services fiscaux a un coût.

Combien coûte un compromis de vente entre particuliers ?

Le tarif forfaitaire d’enregistrement d’un compromis de vente entre particuliers est de 125€.

Un compromis de vente signé entre particuliers doit être enregistré auprès du service des impôts. Acheteur ou vendeur peut enregistrer l’acte sans que cela ne fasse de différence. Il doit le faire auprès du Trésor Public de son domicile.

L’enregistrement auprès des services fiscaux doit impérativement être réalisé dans les 10 jours qui suivent la signature.

Questions relatives / Pour approfondir

Quel est le délai constaté entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif ?
Le plus souvent, on constate un délai d’environ 3 mois. Il existe en effet de multiples étapes avant que l’acte de vente définitif ne puisse être signé chez le notaire (délai de rétractation, droit de préemption de la mairie, obtention du crédit…).
Quel délai entre compromis et vente définitive ?

Est-on obligé de se réunir physiquement pour signer un compromis de vente ?
Il est tout à fait possible pour l’acquéreur et le vendeur de signer successivement le compromis de vente. C’est ce qu’on appelle un compromis de vente tournant.
Comment fonctionne un compromis de vente “tournant” ?

Conclusion

A moins que vous ne sachiez parfaitement ce que vous faites, je ne peux donc que vous conseiller de signer le compromis de vente chez un notaire.

Certes, cela vous coûtera un peu plus cher (si vous êtes acquéreur) et vous devrez (peut-être) patienter un peu plus longtemps. Mais, au moins, vous pourrez dormir sur vos 2 oreilles. Le risque que les choses tournent mal par la suite seront bien plus limités.

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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