Immobilier : comment une bonne affaire peut se transformer en mauvaise affaire ?

Vous avez fait l’affaire du siècle et vous avez acheté un bien très en dessous du prix marché. Félicitations ! Néanmoins, attention que cela ne se transforme pas en une mauvaise affaire ! Un vendeur qui s’estime lésé peut intenter une action en justice dans les 2 ans.

En effet, bien que le prix de vente puisse être librement consenti entre acheteur et vendeur, la loi prévoit qu’un vendeur puisse se retourner contre l’acheteur s’il s’avère que le prix a été manifestement sous évalué. On parle généralement d’action de rescision pour lésion (prévu par les articles 1674 à 1685 du code civil). 

Mais, qu’entend-on par un prix sous-évalué ? La loi considère qu’un vendeur a été lésé s’il a touché moins de 5/12ème de la valeur du bien et donc, qu’il a été lésé de 7/12 de la valeur du bien.

Comment est évalué le prix de référence en cas de recours ?

En cas de recours, le juge fera appel à 3 experts (généralement nommés par lui) qui rédigeront un avis commun au sein d’un unique rapport. Evidemment, l’évaluation se fait en considérant l’état du bien au moment de la vente. Si le nouveau propriétaire a réalisé des travaux suite à l’acquisition, la valeur de ces améliorations n’est bien sûr pas prise en compte dans l’évaluation.

Que se passe-t-il si le vendeur obtient gain de cause ?

S’il est établi que le vendeur a été lésé, l’acheteur dispose alors de 2 possibilités :

• La première est l’annulation de la vente.
• La seconde est l’indemnisation du vendeur. L’acquéreur doit alors verser au vendeur la différence entre le prix de vente initial et l’estimation réalisée par les experts auxquels sont déduits 10% du prix total. Prenons l’exemple suivant. M. Dupont a acheté un bien à 100 000€ alors que le bien est ensuite estimé à 300 000€ par les experts. Il sera considéré que l’acheteur aura payé seulement 4/12 du prix (100 000 €/ 300 000€). Ainsi, si l’acquéreur choisit l’indemnisation du vendeur, il devra verser 300 000 € – 100 000€ = 200 000€ auxquels il faudra retrancher 10% du prix total soit 30 000€ supplémentaires. Il devra ainsi payer 200 000 – 30 000 soit 170 000€ au vendeur.

Quel délai de recours ?

Un vendeur peut engager des actions contre l’acheteur durant les 2 années qui suivent la vente. Il ne peut être privé de ce droit. Ainsi, toute clause qui prévoirait la renonciation du vendeur à ce droit d’agir en rescision serait jugée irrecevable devant un tribunal.

En conclusion – peut on éviter la mauvaise affaire ?

Bien que ce dispositif légal existe, il n’est pour autant pas si évident pour un vendeur d’engager une action de rescision pour lésion. En effet, il n’est pas facile pour un vendeur d’évaluer le niveau de lésion avant d’engager une procédure.

En revanche, en cas de revente rapide du bien par le nouveau propriétaire avec une importante plus-value, il sera plus facile pour le vendeur initial de démontrer la lésion. A noter, qu’il appartient au notaire de vérifier ce type d’élément en cas de revente rapide d’un bien.

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Alex