Pourquoi créer une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale de société un peu particulière. Elle permet aux associés qui la composent de détenir et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers.

Les raisons de créer une SCI sont multiples. Il peut s’agir de :

  • éviter l’indivision
  • bénéficier d’avantages fiscaux
  • transmettre son patrimoine (que ce soit pour protéger son conjoint ou bien organiser sa succession)

Cet article a pour objectif de vous sensibiliser aux principales caractéristiques des SCI.

Pourquoi créer une SCI ?
Eviter l'indivision

Une SCI en 2 mots

Une SCI est constituée d’au moins 2 personnes. Chacune a le statut d’associé. Le patrimoine immobilier est détenu par la société et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la SCI dispose de statuts. Ceux-ci régissent son fonctionnement. Les statuts définissent les modalités de prise de décision.

Par ailleurs, les associés désignent un gérant. Il aura la responsabilité de prendre en charge la gestion courante du (ou des) bien immobilier détenu par la société, sans avoir à engager de formalités particulières auprès des autres associés.

Eviter l’indivision

Lorsque plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d’un même bien immobilier, c’est le plus souvent par le biais du régime de l’indivision. Ce régime ne nécessite aucune formalité. Il s’applique notamment par défaut en cas de succession avec plusieurs héritiers.

En indivision, chaque propriétaire (appelé indivisaire) bénéficie de droits sur le bien sans que ses parts soient matériellement divisées.

Si un des indivisaires souhaite vendre sa part, les autres indivisaires ne peuvent pas s’y opposer ce qui peut parfois conduire à la revente “forcée” du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité. Ce qui, en cas de désaccord, peut rapidement entraîner des situations de blocage complexes.

A l’inverse, dans une SCI, chaque associé dispose de parts sociales de la société. Via les statuts, le gérant peut se voir confier des missions étendues qui sauvegarderont mieux les intérêts des personnes que lorsqu’il y a un « blocage » dans l’indivision (dû à la présence de mineurs, de personnes qui ne s’entendent pas, etc.).

Enfin, en SCI toujours, si un associé rencontre des difficultés financières, les autres associés peuvent lui racheter tout ou partie de ses parts alors que, en indivision, il faudra procéder à une vente classique via un notaire.

En cas de mésentente, la société civile immobilière permet de davantage assurer la sauvegarde du patrimoine. C’est pourquoi, la société civile immobilière est souvent particulièrement indiquée pour gérer un patrimoine familial.

A NOTER
En indivision, il est possible pour les indivisaires de conclure une convention d’indivision pour se prémunir temporairement (5 ans maximum) d’une sortie d’indivision.

Bénéficier d’avantages fiscaux

Une SCI, comme toute société, doit s’acquitter de l’impôt. Une société civile immobilière peut choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Si la société pratique une activité meublée, elle est considérée comme ayant une activité commerciale. Ainsi, les revenus générés par les loyers seront soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).

A l’inverse, si l’activité de la SCI est la location nue, elle pourra faire le choix de rester soumise à l’impôt à l’IR.

ATTENTION
La création d’une société civile immobilière ne peut pas avoir pour objectif principal de réduire l’imposition. Si l’administration fiscale arrive à démontrer que la constitution d’une SCI a pour objectif principal d’éluder l’impôt, vous risquez de tomber dans l’abus de droit fiscal.

Avantages de la SCI à l’IR

Les revenus fonciers perçus pour l’activité de location nue sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, chaque associé de la SCI indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI. On dit généralement que la SCI est fiscalement transparente puisque ce sont les associés qui reportent ces revenus sur leurs propres déclarations.

Fiscalement, la SCI à l’IR présente quelques avantages. Tout d’abord, en cas de revente d’un bien immobilier, une SCI à l’IR bénéficie du régime des plus-values des particuliers (ce qui n’est pas le cas des SCI à l’IS). Ainsi, la plus-value immobilière dégagée lors de la revente bénéficie :

  • d’abattement selon la durée de détention
  • d’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention
  • d’exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention

Enfin, en cas de déficit de la SCI, les associés peuvent le reporter sur leur déclaration de revenus. De ce fait, le déficit foncier contribue à réduire le montant global des revenus du foyer de chacun des associés (dans la limite de 10 700€ par an, le complément étant reportable 10 ans).

Avantages de la SCI à l’IS

A l’IS, une société civile immobilière bénéficie de la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier détenu. Ceci lui permet de déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements chaque année jusqu’au terme du plan d’amortissement. Concrètement, cela permet de réduire l’impôt à payer chaque année. De la même manière, la SCI peut amortir les travaux de construction et d’agrandissement par l’intermédiaire de l’amortissement.

A l’IS, une SCI peut déduire les charges engagées dans l’intérêt de la société.

De plus, les frais payés à l’occasion de l’acquisition d’un bien immobilier (frais de notaire, droits d’enregistrement) peuvent être également déduit du résultat imposable.

Lorsque le gérant de la société civile immobilière est rémunéré, sa rémunération peut venir en déduction du résultat imposable à l’IS.

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils se distribuent. Ainsi, en l’absence de dividendes, il n’y a aucune taxation au niveau des associés. L’imposition personnelle est donc mieux maitrisée.

Transmission de son patrimoine

Une SCI dispose d’atouts important concernant la transmission de son patrimoine immobilier.

Protéger son conjoint

Par défaut, les partenaires de PACS et concubins n’ont aucun droit dans la succession de la personne avec laquelle ils vivent. Par conséquent, lors d’un achat commun en indivision, le concubin (ou le partenaire de PACS) se retrouve, au moment du décès, dans une situation d’indivision avec les héritiers du défunt.

Pour pallier à ce type de situation, il est possible d’acquérir le bien via une SCI en réalisant ce qu’on appelle le démembrement croisé des parts.

Le principe de démembrement repose sur le fait que :

  • il est possible de dissocier :
    • la propriété du bien (dite “nue-propriété”)
    • de sa capacité à en jouir (l’usufruit)
  • en cas de décès, l’usufruit revient au propriétaire de la nue-propriété

Si les concubins ou partenaires font ainsi l’acquisition du bien en SCI avec démembrement croisé, chacun sera propriétaire de 50% des parts de nue-propriété et de 50% des parts d’usufruit.

Au décès de l’un deux, le survivant verra l’usufruit détenu par son partenaire ou concubin décédé rejoindre la nue-propriété de ses propres parts. (article 617 du Code Civil).

Le concubin ou partenaire survivant se retrouve ainsi plein propriétaire de 50% des parts de la SCI et usufruitier de l’autre moitié. Il n’est donc plus soumis à la volonté des héritiers et peut continuer à jouir du bien comme il le souhaite.

Organiser sa succession

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Ainsi, si des parents souhaitent céder un bien immobilier à leurs enfants, il est possible de le faire de manière progressive. Il est en effet possible pour les parents de réaliser, sans imposition, une donation de 100 000€ par enfant tous les 15 ans. Cette donation peut être réalisée en donnant des parts de SCI.

La loi permet également la donation de parts de SCI aux enfants avec réserve d’usufruit. Dans un tel cas, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété des parts. Or, celle-ci est, bien sûr, moins élevée que la valeur de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété dans la pleine propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier. Cette valeur est fixée par un barème fiscal.

Les “inconvénients” de la SCI

Une SCI a les inconvénients de ses avantages. Voici les principaux.

SCI à l’IR et à l’IS – Création de la SCI

Pour créer une SCI, des démarches administratives et juridiques doivent être réalisées.

Il faut notamment rédiger les statuts de la société. Il s’agit d’un exercice relativement complexe pour lequel il est recommandé de se faire accompagner par un spécialiste du domaine (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, avocat…).

Un professionnel adaptera parfaitement les statuts de la SCI à votre besoin. Prendre des modèles de statuts sur Internet pourrait vous jouer des tours par la suite car ceux-ci pourraient se révéler inadaptés à votre situation. Evidemment, passer par un professionnel à un coût. Comptez entre 500 et 2500€ pour la rédaction des statuts.

D’autres démarches seront également nécessaires (immatriculation au RCS, enregistrement auprès des impôts, publication de la constitution de la société dans un journal d’annonces légales…).

SCI à l’IS – Calcul des plus-values à la revente

Pour une SCI à l’IS, le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier n’est pas la même que pour les particuliers. Le mode de calcul est moins avantageux car il tient compte des amortissements réalisés pendant la durée de détention.

SCI à l’IS – Obligation de comptabilité commerciale

Pour terminer, une SCI à l’IS doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale. Cela est plus contraignant et a également a un coût.

Conclusion

On l’a vu, créer une SCI peut avoir un réel intérêt selon les cas de figure. Dans plusieurs situations, elle peut se révéler particulièrement judicieuse et plus adaptée que l’indivision.

Plusieurs types de SCI existent selon l’objectif poursuivi (SCI de location, SCI familiale , SCI d’attribution, Société civile de construction-vente (SCCV), SCI de jouissance à temps partagé…).

Si vous êtes intéressé par approfondir le sujet de la SCI, je ne peux que vous conseiller de vous inscrire à la conférence organisée par Julien Bedouet ce jeudi 12 novembre à 20h30. Il y a 2 ans, j’ai acheté sa formation “Stratégie SCI” dans laquelle j’ai beaucoup appris. Une formation claire et complète sur le sujet.

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Pour approfondir

 
Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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