Qu’est ce que la clause de substitution ?

A quoi sert elle ?

Dans un avant contrat (compromis ou promesse de vente), une clause de substitution permet de substituer un tiers au signataire initial.

Le plus fréquemment, l’objectif de cette clause est de permettre à l’acquéreur initial de créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui sera alors, après substitution, propriétaire du bien lors de la vente définitive.

A quel moment doit elle apparaître ?

La clause de substitution doit obligatoirement figurer dans l’avant contrat et l’ensemble des parties doivent y donner leur accord. C’est pour cela que la faculté de substitution doit être prévue spécifiquement dans le compromis de vente dans une clause attitrée. Si cette clause de substitution n’est pas expressément définie dans l’avant-contrat, le vendeur peut s’opposer à la substitution.

La rédaction de la clause de substitution est en principe libre.

La faculté de substituer un acquéreur a un autre dans le cadre d’un compromis de vente est obligatoirement à titre gratuit. Il n’est pas possible de déroger à ce principe.

Comment l’exercer ?

La substitution doit intervenir avant la signature de l’acte définitif de vente. Dans le cas contraire, c’est le signataire de l’avant contrat (l’acquéreur initial) qui sera dans l’obligation d’acheter le bien immobilier. Bien sûr, il pourra néanmoins par la suite céder le bien à un tiers en le revendant.

Quelles obligations pour l’acquéreur substitué ?

La personne substituée se trouve dans la même position que l’acquéreur initial. Il est donc tenu par les termes initiaux de l’avant contrat. Tout lui est opposable au même titre qu’à l’acquéreur initial lors de la conclusion de l’avant contrat ; c’est-à-dire le prix, le moyen de paiement, le bien immobilier… Le tiers substitué n’a pas le droit et ne peut pas changer les conditions de l’avant contrat.

La personne morale ou physique substitué deviendra le propriétaire définitif du bien immobilier.

Quelles obligations pour l’acquéreur initial signataire de l’avant contrat ?

Après substitution, le signataire reste :

• solidaire du paiement du prix et de l’exécution de l’ensemble des conditions prévues dans l’avant contrat
• solidairement engagé vis à vis du vendeur

En transférant l’ensemble de ses droits, le substituant perd en revanche la faculté de se rétracter qui devient un droit exclusif du substitué.

Exemple de clause de substitution

Concrètement, la clause de substitution peut être rédigée comme suit. Néanmoins, mieux vaut la faire préalablement valider par un notaire.

Il est convenu entre les parties que la réalisation de la vente authentique pourra être
effectuée au profit de toute personne physique ou morale librement désignée par le
signataire du présent contrat.

La cession doit être gratuite. Il est par ailleurs rappelé que le « substitué » ne pourra
en aucun cas apporter une quelconque modification aux conditions du présent
contrat.

L’utilisation de la faculté de rétractation n’empêche nullement l’acquéreur de rester
solidairement engagé avec l’acquéreur initial. Ce dernier devra faire face aux
obligations contractuelles au cas où la personne substituée viendrait à ne pas y
satisfaire. Il devra ainsi assurer le paiement du prix d’achat fixé ainsi que tous les
frais et accessoires qui s’y rattachent.

La clause de substitution ne constituant pas une cession de créances, les parties ne
sont pas contraintes de respecter les formalités prévues à l’Article 1690 du Code
civil. Cette décision a été confirmée par une décision de la Cour de cassation en date
du 12 avril 2012.

En usant de sa faculté, l’acquéreur accepte de perdre le bénéfice de son droit de
rétractation, tel qu’il est prévu à l’Article L212-1 du Code de la construction.

Bien que la rédaction soit libre, il est conseillé aux vendeurs de bien faire apparaître un rappel à l’engagement de responsabilité du signataire de l’avant contrat au cas où la personne substituée userait de son droit de rétractation dans les 10 jours qui suivent la notification de la signature de l’avant contrat.

Autre modèle de clause de substitution possible disponible en cliquant sur l’image.

A noter

Pour les avants contrats comportant plusieurs biens, la faculté de substitution peut très bien s’appliquer à un seul ou à plusieurs d’entre eux.

Pour approfondir

• Article très complet et technique sur la clause de substitution – Site “Le Petit Juriste”
• Le “Compromis de vente tournant : comment ça fonctionne ?”

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