Immobilier : qu’est ce que la clause de substitution ?

Vous vous demandez sûrement ce qui se cache derrière cette appellation un peu obscure de « clause de substitution » ?

Une telle clause apparaît généralement dans les avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Pourquoi utiliser une clause de substitution ?

Dans un contrat, une clause de substitution permet de substituer un tiers au signataire initial.

En immobilier, cette clause permet, très souvent, à l’acquéreur de créer une Société Civile Immobilière qui, après substitution, deviendra propriétaire du bien.

En effet, lorsqu’on achète un bien immobilier, on peut parfois vouloir le faire à travers une société commerciale ou une société civile immobilière.

Or, il arrive régulièrement que cette société n’est pas encore été créée.

Son existence légale n’ayant aucun fondement au stade de la signature du compromis, il n’est évidemment pas possible que cette société (qui n’existe pas encore) le signe.

C’est ici tout l’intérêt de l’emploi d’une clause de substitution. Ainsi, elle va permettre à un premier acquéreur (le plus souvent une personne physique) de signer le compromis de vente tout en prévoyant le fait que la future société (en cours de création) se substituera ensuite à elle pour la signature de l’acte de vente définitif.

A quel moment la clause de substitution doit-elle apparaître ?

La substitution doit intervenir avant la signature de l’acte définitif de vente. Dans le cas contraire, c’est le signataire de l’avant contrat (l’acquéreur initial) qui sera dans l’obligation d’acheter le bien immobilier.

La clause de substitution doit donc obligatoirement figurer dans l’avant contrat et l’ensemble des parties doivent y donner leur accord.

C’est pour cela que la faculté de substitution doit être prévue spécifiquement dans le compromis de vente dans une clause attitrée.

Si cette clause de substitution n’est pas expressément définie dans l’avant-contrat, le vendeur peut s’opposer à la substitution de l’acquéreur.

La rédaction de la clause de substitution est en principe libre.

La faculté de substituer un acquéreur a un autre dans le cadre d’un compromis de vente est obligatoirement à titre gratuit. Il n’est pas possible de déroger à ce principe. Ainsi, l’acquéreur initial qui a signé l’avant-contrat ne pourra pas faire payer un petit quelque chose au nouvel acheteur qui se substituerait à lui.

Quelles sont les obligations pour l’acquéreur substitué ?

La personne (physique ou morale) substituée se trouve exactement dans la même position que l’acquéreur initial.

Ainsi, elle est tenue par les termes initiaux de l’avant contrat.

Tout lui est opposable au même titre qu’à l’acquéreur initial lors de la conclusion de l’avant contrat. A savoir :

• le prix,
• le moyen de paiement,
• le bien immobilier…

Le tiers substitué n’a pas le droit et ne peut pas changer les conditions de l’avant contrat.

La personne morale ou physique substituée deviendra le propriétaire définitif du bien immobilier après signature de l’acte définitif de vente.

Quelles restent les obligations pour l’acquéreur initial ?

Voici tout de même un petit point important.

Après substitution, le signataire initial de l’avant-contrat reste solidaire du paiement du prix et de l’exécution de l’ensemble des conditions prévues dans l’avant contrat.

Il reste également solidairement engagé vis à vis du vendeur.

En clair, si la personne morale ou physique qui se substitue à l’acquéreur initial ne remplit pas ses obligations contractuelles, l’acquéreur initial devra assumer l’acquisition.

Enfin, en transférant l’ensemble de ses droits, le substituant perd en revanche la faculté de se rétracter qui devient un droit exclusif du substitué.

Exemples de clause de substitution

Voici ci-dessous 2 exemples de clause de substitution.

La clause de substitution peut être rédigée comme suit. Néanmoins, mieux vaut la faire préalablement valider par un notaire (voir l’article Exemples de clauses de substitution).

Exemple n°1

Il est convenu entre les parties que la réalisation de la vente authentique pourra être
effectuée au profit de toute personne physique ou morale librement désignée par le
signataire du présent contrat.

La cession doit être gratuite. Il est par ailleurs rappelé que le « substitué » ne pourra
en aucun cas apporter une quelconque modification aux conditions du présent
contrat.

L’utilisation de la faculté de rétractation n’empêche nullement l’acquéreur de rester
solidairement engagé avec l’acquéreur initial. Ce dernier devra faire face aux
obligations contractuelles au cas où la personne substituée viendrait à ne pas y
satisfaire. Il devra ainsi assurer le paiement du prix d’achat fixé ainsi que tous les
frais et accessoires qui s’y rattachent.

La clause de substitution ne constituant pas une cession de créances, les parties ne
sont pas contraintes de respecter les formalités prévues à l’Article 1690 du Code
civil. Cette décision a été confirmée par une décision de la Cour de cassation en date
du 12 avril 2012.

En usant de sa faculté, l’acquéreur accepte de perdre le bénéfice de son droit de
rétractation, tel qu’il est prévu à l’Article L212-1 du Code de la construction.

Bien que la rédaction soit libre, il est conseillé aux vendeurs de bien faire apparaître un rappel à l’engagement de responsabilité du signataire de l’avant contrat au cas où la personne substituée userait de son droit de rétractation dans les 10 jours qui suivent la notification de la signature de l’avant contrat.

Exemple n°2

Pour approfondir / Articles en rapport

• Exemples / Modèles de clauses de substitution (sur ce blog)
• Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?​ (sur ce blog)
• Avenant au compromis de vente : comment ça marche ? (sur ce blog)
• Article très complet et technique sur la clause de substitution – Site « Le Petit Juriste »
• Pourquoi créer une SCI ? (sur ce blog)

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