Taux d’endettement : jusqu’a quel taux pouvez-vous emprunter ?

Lors d’une demande de crédit immobilier, les banques étudient de prêt les revenus des demandeurs. Le but est de vérifier leur solvabilité et leur capacité d’endettement en calculant leur taux d’endettement.

Jusqu’en janvier 2021, le taux d’endettement maximum théorique était de 33%. Depuis cette date, le Haut Conseil de Stabilité Financière a relevé ce taux à 35%.

Le taux d’endettement correspond à la part maximum de vos revenus que vos mensualités de remboursement de prêts peuvent représenter.

Découvrons ensemble ci-dessous :

Un nouveau taux d'endettement de 35%

Un “nouveau” taux d’endettement de 35%

Depuis plusieurs années déjà et jusqu’en janvier 2021, 33% constituait le taux d’endettement couramment admis comme étant la “limite” à ne pas dépasser. Je met limite entre guillemets car, cette limite n’était absolument pas régie par un quelconque texte de loi. Il s’agissait simplement d’une bonne pratique globalement suivie et mise en oeuvre par les établissements bancaires.

En décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a commencé à émettre des recommandations concernant les crédits immobiliers. Cette instance a notamment recommandé aux établissements prêteurs le durcissement de la règle des 33% qui était déjà appliquée. Ceci afin de limiter le nombre de dossiers autorisés à emprunter au delà de cette limite et limiter les risques futurs d’insolvabilité des ménages.

Depuis, la crise du Coronavirus est passée par là et a rebattu les cartes. Ainsi, le HCSF a modifié sa position vis à vis du taux d’endettement maximum recommandé. En janvier 2021, sa nouvelle recommandation a été désormais de ne pas dépasser les 35% d’endettement. Ceci permettant ainsi à plus de ménages de se voir accorder un crédit immobilier.

Est-il possible de dépasser 35% d’endettement ?

Le taux de 35% n’est pas l’unique critère pris en considération par les banques. D’autres facteurs entrent en ligne de compte dans la prise de décision d’octroi d’un crédit immobilier. Ces critères lui permettent également d’autoriser ou non un éventuel dépassement du seuil de 35%.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est le montant restant une fois les charges et les mensualités déduites de vos revenus. C’est la somme d’argent qu’il reste chaque mois pour réaliser les dépenses quotidiennes.

Ainsi, on s’en doute, gagner 10 000€ par mois et donc disposer d’un reste à vivre mensuel de 6 500€ est assez différent de gagner 1 500€ par mois et de disposer de 975€ de reste à vivre.

Les banques en tiennent donc compte dans leur analyse des dossiers.

Montant du reste à vivre

Le montant de l’apport

Le montant de votre apport influe aussi fortement sur la décision de l’établissement prêteur. Plus votre apport sera important, plus la banque sera encline à vous prêter.

Disposer d’un apport permet à la banque de :

  • s’assurer de votre implication dans ce projet
  • constater que vous êtes un bon gestionnaire capable de se constituer une épargne
  • limiter ses risques en cas de difficultés de remboursement ultérieures (si garantie prise sous forme d’hypothèque notamment) puisque la vente du bien couvrira le capital qui lui reste dû.

La gestion de vos comptes

Les banques apprécient de constater que vous avez une gestion saine de vos finances. Par conséquent, si vous faites régulièrement face à des découverts sur vos comptes bancaires, cela pénalisera fortement votre dossier.

Le fait de constater que vous disposez d’épargne rassurera également le banquier. Et ce, même si cette épargne n’a pas vocation à être utilisée en tant qu’apport sur un projet immobilier !

Vous l’avez compris, les découverts et les dépenses inconsidérées sont à proscrire pour maximiser les chances d’obtenir un crédit bancaire.

Bonne gestion de ses comptes bancaires et de ses finances

Une situation financière et des revenus stables

Placé en dernier de la liste (car quasi évident) mais pour autant sans doute le critère n°1 : disposer de revenus stables. En effet, pour obtenir un crédit, il est très fortement recommandé de disposer d’une situation financière solide. C’est à dire disposer de revenus récurrents réguliers.

Sur cette base, le “graal” est donc d’avoir un CDI (dont la période d’essai est terminée), d’exercer une profession libérale ou encore d’être fonctionnaire.

Il reste, bien sûr, toujours possible d’emprunter sans cela mais ces dossiers passent beaucoup moins facilement les filtres de sélection. Dans un tel cas, les autres facteurs (montant de l’apport et gestion des comptes revêtiront encore plus importance dans les facteurs d’obtention d’un crédit).

Pourquoi fixer un taux d’endettement maximum ?

L’objectif de fixer une telle limite est double.

Tout d’abord, cela permet de protéger un emprunteur du surendettement en lui évitant de s’endetter au delà de ce qui est raisonnable. En France, les établissements bancaires ont d’ailleurs l’obligation de s’assurer que l’endettement de leurs clients est supportable eu égard à leurs revenus et leur patrimoine.

En second lieu, cette limite permet aussi aux banques de se prémunir contre des défaut de paiement.

Comment calculer le taux d’endettement ?

Calcul du taux d'endettement

C’est relativement simple. Il vous faut disposer des informations ci-dessous pour pouvoir calculer votre capacité d’endettement. Le montant de vos :

  • charges (voir ci-dessous pour le détails)
  • mensualités de remboursement de crédits (immobilier, auto, à la consommation, prêt travaux, prêt personnel…)
  • mensualités d’assurances emprunteur
  • revenus

La formule à appliquer est alors la suivante :

Formule calcul du taux d'endettement

Plus vos charges et vos crédits sont important, plus votre taux d’endettement grandira au regard de vos revenus.

Quelles sont les charges prises en compte dans le calcul ?

Les charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement (en plus des mensualités de crédits) sont essentiellement :

  • les éventuels loyers si vous êtes (et resterez locataires)
  • les éventuelles pensions alimentaires

Les dépenses suivantes ne sont pas pris en compte dans les charges :

  • dépenses énergétiques (eau, électricité, gaz…)
  • abonnement Internet
  • abonnement téléphone mobile
  • assurances auto, habitation…
Charges de crédit auto

Quels sont les revenus pris en compte ?

Les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement sont :

  • les salaires du ou des emprunteurs (incluant les 13ème mois)
  • les revenus professionnels non salariés
  • les pensions alimentaires perçues
  • les pensions retraites
  • les allocations aux adultes handicapés
  • les éventuels revenus fonciers dans le cadre d’investissement locatif en nu
  • les éventuels revenus BIC dans le cadre d’investissement locatif en meublé

Les primes exceptionnelles ne sont généralement pas prises en compte par les banques du fait de leur caractère incertain et aléatoire. Même chose pour les allocations familiales.

Les revenus locatifs sont pris en considération par les banques à hauteur de 70% environ. Ceci afin de tenir compte d’une possible vacance locative.

A SAVOIR
Si vous êtes en CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur depuis moins de 3 ans, vos revenus ne seront probablement pas du tout pris en compte.

Comment faire baisser le taux d’endettement ?

Si l’on est proche de la limite de 35% actuellement recommandé, quelles sont les possibilités permettant de réduire son taux d’endettement ?

Augmenter son revenu

On l’a vu avec la formule de calcul du taux d’endettement : c’est mathématique. Augmenter son revenu fera mécaniquement baisser le taux d’endettement.

Plus facile à dire qu’à faire me direz vous ! Vous avez raison. Néanmoins, dans les revenus ne sont pas comptabilisés uniquement les salaires. Par conséquent, vérifiez si vous n’avez pas d’autres sources de revenus que vous n’auriez pas pris en compte (voir plus haut dans cet article).

Rembourser totalement ou partiellement

Les crédits à la consommation, crédit auto… constituent des charges qui font grimper votre taux d’endettement. Par conséquent, dans certains cas et lorsque cela est possible, il peut être judicieux de procéder au remboursement anticipé de certains crédits.

Renégocier son prêt

Si vous avez contracté des crédits à des taux élevés et que ceux-ci ont baissés suffisamment depuis, vous pouvez tenter de renégocier votre crédit immobilier avec votre banque.

Vous pouvez également faire racheter un crédit par une autre banque et au passage bénéficier de meilleures conditions de crédit. Ceci aura pour effet de faire baisser vos mensualités de crédit et donc de réduire votre taux d’endettement.

Augmenter la durée d’emprunt

Il est parfois possible de prolonger la durée d’emprunt d’un crédit existant. Ceci permet de réduire la mensualité et d’augmenter la durée de remboursement. Ceci aura pour effet de réduire vos charges mensuelles et donc de diminuer votre taux d’endettement.

Renégocier son assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente un coût important. La loi permet de changer d’assurance à la date anniversaire chaque année (même si vous avez pris l’assurance groupe de la banque qui vous a octroyé le prêt). Par conséquent, vous pouvez solliciter d’autres assureurs afin de tenter d’obtenir une couverture au moins équivalente à un prix inférieur.

Conclusion

On l’a vu, officiellement, le taux d’endettement maximum est de 35%. Pour autant, ce taux ne constitue en réalité par une règle immuable.

De nombreux critères permettent aux établissements bancaires d’apprécier la situation de manière plus globale (apport, reste à vivre…).

Toutefois, afin de réduire les risques de surendettement des français, le HCSF impose tout de même aux banques que seuls 20% des dossier dépassent les 35% d’endettement.

Enfin, il est également recommandé aux établissements bancaires que ces exceptions soient majoritairement accordés aux primo-accédants et à l’acquisition de résidences principales.

Ces nouvelles mesures sont entrées en vigueur officiellement tout début février 2021.

Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
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Alex

Passionné par l’immobilier et investisseur à titre personnel. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont régulièrement le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes.

1 réponse

  1. 24 février 2021

    […] Taux d’endettement : jusqu’à quel taux pouvez-vous vous endetter ? […]

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