Remboursement Anticipé : 5 choses que vous devez absolument savoir

En France, le remboursement anticipé d’un prêt immobilier est quelque chose de très courant. En effet, la moyenne de détention d’un bien immobilier est d’environ 7 ans. Or, la plupart des biens sont acquis avec l’aide d’un crédit immobilier. Il est donc fréquent d’avoir à rembourser par anticipation avant la fin d’un emprunt.

Il est possible de rembourser un crédit immobilier de manière totale ou partielle. On parle de :

  • remboursement anticipé total lorsque l’intégralité du capital restant dû est remboursé
  • remboursement anticipé partiel lorsqu’une partie seulement du capital restant dû est remboursé

Nous allons voir dans cet article 5 choses qu’il est important de savoir sur le remboursement anticipé :

Conditions d’un remboursement anticipé

Vous pouvez décider, à tout moment, de rembourser tout ou partie d’un prêt immobilier avant le terme de l’emprunt. Les contrats de prêts immobiliers prévoient cette possibilité et les modalités d’un tel remboursement y sont stipulées.

Les Frais ou Indemnités de Remboursement Anticipé

Les banques prévoient généralement le paiement de frais en cas de remboursement avant l’échéance du prêt. Ceci afin de compenser le manque à gagner par rapport aux intérêts qu’elles ne percevront pas du fait du remboursement.

On parle d’Indemnités de Remboursement Anticipé, souvent dénommées par le sigle IRA.

Ces frais ne sont exigibles par l’établissement prêteur qu’à condition qu’ils aient été prévu contractuellement. Sans cela, aucun frais ne peut être exigé.

Des indemnités de remboursement négociables

Il est tout à fait possible de négocier la réduction ou la suppression de ces frais de remboursement anticipé lors de la conclusion du contrat prêt immobilier avec votre banquier. Il est notamment assez facile de négocier au minimum l’absence d’indemnités au delà de quelques années de remboursement (7 années par exemple).

En revanche, le plus souvent, même en négociant, l’absence d’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas applicable en cas de rachat du prêt par un établissement de crédit concurrent.

Si jamais ces frais n’ont pas été négociés lors de la signature du contrat de prêt, vous pouvez toujours tenter de les négocier a posteriori. Dans un tel cas, il ne faut pas se faire beaucoup d’illusions. La négociation sera beaucoup plus difficile à moins que vous n’ayez de bons arguments à faire valoir (nouveau crédit à souscrire dans la banque par exemple).

Des frais de remboursement plafonnés

Le code de la consommation (articles L312-21 et R312-2) impose un plafonnement des frais de remboursement anticipé. Ces indemnités ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts et elles ne peuvent dépasser 3% du capital restant dû.

Le montant le moins élevé (et donc le plus avantageux pour l’emprunteur) sera pris en compte pour le calcul des indemnités par la banque.

Ainsi, pour connaître le montant des frais à payer, il vous suffit de comparer le résultat des 2 calculs ci-dessous (dans le cas où les conditions d’IRA n’auraient pas été négociées évidemment) :

  • Calcul n°1 : Capital Restant Dû x 0,03
  • Calcul n°2 : Capital Restant Dû x taux nominal x 6 / 12

On vient de le voir, les indemnités de remboursement anticipé ne prennent en compte que le capital restant dû. Par conséquent, peu importe le montant du remboursement partiel réalisé, les frais resteront les mêmes.

Exemple

Prenons un exemple. Vous avez emprunté 100 000 € sur 20 ans au taux (hors assurance) de 2%. Vous souhaitez rembourser ce crédit en totalité après 4 ans.

Après 4 années de remboursement, le montant du capital restant dû s’élève à 83 063 €.

3% du capital restant dû correspond donc à :
83 063 x 0,03 = 2 491 €

6 mois d’intérêts correspondent à :
83 063 x 0,02 x 6 / 12 = 830€

Par conséquent, les indemnités de remboursement anticipé, dans ce cas précis, s’élèveront à 830€ puisque, comme évoqué précédemment, c’est le calcul le plus avantageux pour l’emprunteur qui est retenu.

A SAVOIR
Certains prêts immobiliers prévoient qu’un remboursement anticipé partiel n’est possible que pour un montant minimum. Vérifiez donc votre offre de prêt pour déterminer le montant minimum éventuellement imposé par votre banque.

En revanche, s’il s’agit de solder la totalité du capital restant dû, il n’y a, bien sûr, pas de montant minimum requis.

Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Il existe 2 moyens de ne pas payer d’indemnités de remboursement anticipés :

  • Soit en ayant négocié l’absence d’indemnités lors de la signature du contrat de crédit
  • Soit en étant dans un des cas d’exonération prévus ci-dessous

Pour les contrats de prêt signés depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité n’est due :

  • lorsque la vente du bien immobilier fait suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
  • ou en cas de cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (licenciement notamment)
  • ou en cas de décès de l’emprunteur ou de son conjoint

Source : article L313-48 du code de la consommation

Que se passe-t-il en cas de remboursement anticipé ?

Remboursement total

En cas de remboursement total, vous mettez fin à votre crédit. Vous payez les éventuels frais prévus au contrat comme décrit précédemment. Vous n’avez ensuite plus de mensualités de prêt ni d’assurance à payer chaque mois.

Remboursement partiel

En remboursant partiellement votre crédit, vous réduisez le montant du capital restant dû à la banque. Par conséquent, cela signifie que la banque prélèvera, à l’avenir, moins d’intérêts sur vos prochaines mensualités de crédit.

Vous avez 3 choix possibles lors d’un remboursement partiel :

  • soit conserver la même durée de prêt et ainsi alléger le montant des mensualités
  • soit conserver le même montant de mensualité et ainsi réduire la durée du prêt
  • ou bien encore réaliser un mixte des 2 possibilités précédentes

Avenant au contrat

Si vous remboursez par anticipation, la banque vous enverra un avenant à votre contrat de prêt. Ceci afin de mettre à jour l’ensemble des informations de votre emprunt (coût total des intérêts…). Un nouveau tableau d’amortissements indiquant vos nouvelles mensualités sera également joint à l’avenant.

A partir de la réception de l’avenant, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours. Pendant cette période, vous ne pouvez pas renvoyer l’avenant signé pour accord à la banque. Vous devez impérativement patienter jusqu’à la fin de cette période de 10 jours même si vous êtes d’accord avec les conditions indiquées.

Dans quels cas est-il intéressant de rembourser par anticipation ?

Il y a plusieurs avantages potentiels à rembourser un crédit par anticipation. On peut notamment lister :

  • Faire baisser son taux d’endettement (si on conserve la durée d’emprunt initial)
  • Augmenter le montant du reste à vivre
  • Economiser sur le coût total du crédit puisqu’il n’y a plus d’intérêts à payer sur la somme remboursée par anticipation

Pour autant, rembourser par anticipation n’est pas toujours une bonne idée. Tout dépend de vos objectifs.

En effet, les taux d’intérêts sont actuellement très bas. Il est donc possible de trouver des placements potentiellement plus intéressant que l’économie générée par un remboursement anticipé (voir l’exemple ci-dessous).

Ainsi, si votre objectif n’est pas d’augmenter votre reste à vivre ou de réduire votre taux d’endettement, il peut s’avérer plus judicieux de placer cet somme que de l’utiliser pour rembourser par anticipation. Ceci est encore plus vrai si vous devez payer des indemnités de remboursement anticipé importantes !

Exemple

Pour mieux comprendre, reprenons notre exemple précédent avec 100 000 € empruntés sur 20 ans au taux (hors assurance) de 2%. Cela constitue une mensualité de 505,88€/mois + 30€/mois d’assurance.

Admettions que, 4 années après le début du crédit, vous remboursiez par anticipation 20 000€.

Cas n°1 – réduction des mensualités


Si vous décidez de réduire votre mensualité et de conserver la même durée d’emprunt, vous réduirez le montant de votre mensualité à 385€ (toujours en prenant l’exemple d’un remboursement anticipé au bout de 4 années).

L’économie sur les intérêts sera de 3 372,53€. Compte tenu de l’IRA de 820€ dû, votre gain réel sera donc de 2 552,53€.

Cette fois-ci, vous n’économiserez pas sur l’assurance emprunteur puisque vous conserver la même durée d’emprunt.

Au total, l’argent économisé équivaut à avoir placé 20 000€ + 820 € sur un placement à 0,73% par an sur 16 ans.

Afin de tenir compte de la fiscalité du placement, il faudrait en réalité un placement à un rendement brut de 1,01%.

Par conséquent, si vous êtes capable de placer ces 20 820€ à un meilleur taux que 1,01% de rendement brut par an, il n’est sans doute pas judicieux de rembourser par anticipation tout en conservant la même durée d’emprunt.

Cas n°2 – réduction de la durée du prêt


Si vous décidez de conserver le même montant de mensualité, vous réduirez le nombre de mensualités de 52 mois, soit un gain de 6 336,9€ sur votre prêt.

Sans compter l’assurance également économiser sur ces 52 mois (30€ x 52 = 1560€). Soit un gain total de 7 896,9€. Comme vous devez payer 820€ d’IRA, le gain final est en réalité de 7 076,9€.

Si vous n’utilisez pas ces 20 000€ + 820€ pour rembourser votre prêt, à quel taux faudrait il placer cette somme pour que le gain soit au moins équivalent à 7 076,9€ ?

Et bien, il faudrait placer cette somme à 1,85% par an pendant 16 ans. En réalité, comme dans le cas  n°1, ce n’est pas tout à fait suffisant. En effet, il ne faut pas oublier de tenir compte de la fiscalité du placement !

En supposant que ce placement soit assujetti à la PFU de 30% (la fameuse “flat tax”), il faudrait donc plutôt trouver un placement dont le rendement brut est de 2,5%/an.

Par conséquent, si vous êtes capable de placer ces 20 000€ à un meilleur taux que 2,5% de rendement brut par an sur 16 ans, mieux vaut placer cette somme que de rembourser votre prêt.

Comment demander un remboursement anticipé ?

Vous pouvez demander à l’établissement prêteur de rembourser par anticipation à tout moment. Ce remboursement ne peut pas vous être refusé sauf si la somme remboursée est égale ou inférieure à  10 % du montant initial emprunté (article L313-47 du code de la consommation) et que la banque l’a indiqué dans votre offre de crédit.

Pour faire la demande, vous devez adresser celle-ci à votre banque par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre demande doit préciser le montant que vous souhaitez rembourser s’il s’agit d’un remboursement partiel.

La banque doit alors vous répondre dans un délai relativement court. Sa réponse doit préciser le montant des indemnités que vous lui devrez si vous confirmez votre volonté de rembourser par anticipation.

A SAVOIR : l’envoi de ce décompte est susceptible de vous être facturé si votre crédit a été souscrit avant le 1er juillet 2016


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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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1 réponse

  1. 2 mars 2021

    […] Remboursement Anticipé : 5 choses que vous devez absolument savoir […]

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