Audit énergétique obligatoire : ce que vous devez savoir !

À compter du 1er septembre 2022, la vente d’un bien classé F ou G au diagnostic de performance énergétique nécessitera la réalisation d’un audit énergétique. (Update du 12 septembre 2022 : la mise en oeuvre de ce dispositif a été reporté au 1er avril 2023).

L’audit énergétique est un document beaucoup plus précis que le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Son objectif est de proposer des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ce parcours de travaux doit permettre d »atteindre l’objectif d’un classement B ou C selon le classement initial du logement.

L’obligation de réaliser cet audit sera progressivement étendue aux logements classées E (à compter du 1er janvier 2025) puis D (1er janvier 2034).

Dans les grandes lignes, l’audit énergétique semble plutôt une bonne chose. Entrons néanmoins un peu plus dans le vif du sujet en répondant notamment aux questions suivantes.

• Que contient l’audit énergétique ?
• Comment est réalisé l’audit énergétique ?
• Qui réalise ces audits ?
• Quelle est la durée de validité d’un audit énergétique ?
• Combien coûte un audit énergétique ?
• Y-a-t-il vraiment assez de professionnels en capacité de les réaliser ?

Que contient l’audit énergétique ?

L’audit énergétique qui sera réalisé à partir du 1er septembre 2022 devra inclure :

• un état des lieux général du bien avec :
  • ses caractéristiques thermiques et géométriques
  • des indications sur les équipements de
    • chauffage
    • production d’eau chaude,
    • ventilation,
    • refroidissement,
    • éclairage
• une estimation de la performance énergétique du logement ou du bâtiment basé sur le DPE
• des propositions de travaux permettant d’atteindre un classement B ou C (selon le classement initial du logement).
• la mention des principales aides financières et des éventuelles aides locales disponibles

Les travaux d’amélioration proposés devront comporter au moins 2 scénarios.

• Un premier scénario décomposant les travaux en plusieurs étapes et dont la première étape doit au moins permettre de rejoindre la classe E (si le logement vendu est classé F ou G. Voir plus bas)
• Un second scénario qui permet d’atteindre directement la classe B ou supérieure du DPE.

Pour un peu plus de clarté, voici ci-dessous un résumé en fonction du classement initial du logement.

Pour les logements classés G (audit obligatoire à partir du 1er septembre 2022) :

• les scénario de travaux proposés doivent permettre d’atteindre au final un classement B
• la première étape doit permettre d’atteindre au minimum la classe E
• si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou les coûts des travaux ne permettent pas d’atteindre la classe B alors il est possible d’obtenir une dérogation pour n’atteindre que la classe E.

Pour les logements classés F (audit obligatoire à partir du 1er septembre 2022) :

• les scénario de travaux proposés devront permettre d’atteindre au final un classement B
• la première étape du premier scénario doit permettre d’atteindre au minimum la classe E
• si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou les coûts des travaux ne permettent pas d’atteindre la classe B alors il est possible d’obtenir une dérogation pour n’atteindre que la classe D.

Pour les logements classés E (audit obligatoire à partir du 1er janvier 2025) :

• les scénario de travaux proposés doivent permettre d’atteindre au final un classement B
• si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou les coûts des travaux ne permettent pas d’atteindre la classe B alors il est possible d’obtenir une dérogation pour n’atteindre que la classe C.

Pour les logements classés D (audit obligatoire à partir du 1er janvier 2034) :

• les scénario de travaux proposés doivent permettre d’atteindre au final un classement B

Ces scénarios intégreront notamment l’étude de six postes de travaux que sont :

• l’isolation
  • des murs,
  • des planchers bas,
  • de la toiture,
• le remplacement des fenêtres,
• la ventilation,
• la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire

Pour chaque étape du parcours de travaux l’audit doit fournir, pour ses principales informations :

• l’estimation des économies d’énergie ;
• l’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts ;
• l’estimation du montant des travaux ;
• la mention des principales aides financières mobilisables (au niveau national comme local).

L’audit doit être remis au potentiel acquéreur dès sa première visite de l’habitation. Bien sûr, l’audit devra aussi être annexé à l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

L’objectif de ce document est d’informer l’acquéreur sur l’état du logement. Le but est d’aider l’acquéreur à connaître l’enveloppe globale de son projet d’achat (acquisition + travaux de rénovation énergétique).

Le vendeur n’est pas tenu de réaliser les travaux pour vendre son bien.

Comment est réalisé l’audit énergétique ?

Dans le cadre de son audit, l’auditeur a plusieurs missions.

Il doit commencer par dresser un état des lieux des performances énergétiques actuelles du logement. Pour cela il doit notamment identifier les déperditions thermiques.

L’auditeur peut se baser sur le DPE déjà réalisé mais doit vérifier que les hypothèses prises par celui-ci sont correctes. Ainsi, il doit établir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles spécificités du bâtiment.

Le technicien en charge de l’audit doit enfin formuler des propositions de travaux permettant d’améliorer le confort thermique et la qualité d’air. Ces travaux doivent permettre de réaliser une rénovation performante au sens du 17° bis de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’auditeur doit effectuer au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire.

Toutes ces étapes doivent le conduire à rédiger un rapport de synthèse (l’audit) qui reprend les éléments évoqués précédemment.

Qui réalise ces audits ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié. Ce dernier doit n’avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui (NDLR : ce qui n’est pas forcément évident lorsqu’une agence fait travailler très régulièrement un auditeur…).

L’auditeur engage sa responsabilité (ou celle de sa société) à travers cet audit. Il doit donc disposer d’une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité.

Pour les immeubles à usage d’habitation comprenant plusieurs logement, les professionnels qualifiés sont  :

• les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905)
• les sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation

Pour les maisons individuelles :

• les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911)
• les entreprises certifiées « RGE offre globale »
• les diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit).

Il est possible de trouver des auditeurs sur le site de France Renov’ ou bien dans l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

Quelle est la durée de validité d’un audit énergétique ?

L’audit énergétique a une durée de validité de 5 ans.

Combien coûte un audit énergétique ?

Pour une habitation classique, le prix d’un audit énergétique s’échelonne entre 500 et 1000 euros.

Pour une copropriété, le prix d’un audit est plutôt compris entre 4000 et 10000 euros.

Y-a-t-il vraiment assez de professionnels en capacité de les réaliser ?

L’obligation de réalisation de cet audit énergétique étant tout récent, il va falloir former de nombreuses personnes.

Or, aujourd’hui, vu le dynamisme du marché immobilier, on est en droit de s’interroger sur la capacité à pouvoir réaliser autant d’audits dès le 1er septembre.

Je ne serais donc pas surpris si les délais de vente s’allongeait prochainement faute de pouvoir réaliser ces audits obligatoires en quantité suffisante.

L’avenir nous le dira. 😉

Update du 12 septembre 2022 : comme il fallait s’y attendre, la mise en oeuvre a été reporté à avril 2023 (voir l’article « Nouveau report de l’audit énergétique » sur Boursorama)

Conclusion

Les informations communiquées sont issues de sources diverses (généralement citées dans cet article).

L’audit de performance énergétique évoqué n’étant pas encore en vigueur lors de la rédaction de cet article (Juillet 2022), je n’y ai pas encore été personnellement confronté.

Si, à la lecture de cet article, vous disposez d’éléments complémentaires, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires ci-dessous. Cela permettra d’enrichir l’information diffusée ici voire même cela m’aidera à améliorer cet article.

Autre point sans doute important à noter : les travaux préconisés ne sont pas obligatoires pour conclure la vente.

Ni le vendeur, ni l’acheteur n’ont l’obligation de réaliser les travaux préconisés par l’audit.

Il s’agit simplement d’informer au mieux le futur acquéreur sur son enveloppe global de coûts (achat + travaux). Travaux qui doivent permettre d’atteindre (dans l’immobilier l’ancien) ce qui va devenir la « norme » au niveau énergétique.

Pour approfondir

• Auditeurs sur le site de France Renov’
• Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés
• Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l’audit énergétique réglementaire
• Le DPE est mort ! Vive le nouveau DPE 2021 ! (article sur ce blog)

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