Comment investir en immobilier avec le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est un concept relativement nouveau. La première plateforme permettant ce type d’investissement est née aux États-Unis vers 2010.
Depuis, ce mode d’investissement connaît une croissance rapide. Après une année déjà record en 2021, le montant des fonds collectés en 2022 a dépassé le milliard d’euros, avec un rendement toujours au-dessus des 9 %.
Cette méthode d’investissement permet aux particuliers de financer des projets immobiliers, tels que la construction ou la rénovation de biens immobiliers, en mettant en commun leur capital.
Dans cet article, nous allons examiner en détail ce qu’est le crowdfunding immobilier, comment cela fonctionne, les risques associés à ce type d’investissement, les types de projets financés et les rendements qu’il est possible d’obtenir.
En fin d’article, je partage avec vous également mes plateformes favorites.
En quoi consiste le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui permet à plusieurs investisseurs de financer des projets immobiliers.
Des plateformes mettent en relation les investisseurs avec les porteurs de projets.
Il s’agit généralement de marchands de biens ou de promoteurs immobiliers qui ont besoin de financement pour réaliser leurs projets.
Le porteur de projet établit un plan de financement détaillé pour son projet et fixe un montant minimum et maximum de financement.
Il soumet ensuite son projet à une plateforme de crowdfunding. Celle-ci décide, après analyse, de le proposer ou non à ses investisseurs inscrits sur cette plateforme.
Les investisseurs peuvent investir dans le projet à partir d’un montant minimum, et le projet est financé lorsque le montant minimum de financement est atteint.
En échange de leur investissement, les investisseurs perçoivent des intérêts dont le montant est fonction de la réussite du projet.
En 2022, le taux de rendement moyen était de 9,49%.
Pourquoi les porteurs de projets ont ils besoin du crowdfunding immobilier ?
Les raisons pour lesquelles les marchands de biens et les promoteurs font appel au crowdfunding immobilier plutôt qu’à un établissement bancaire sont multiples.
Tout d’abord, les banques sont de plus en plus frileuses à prêter aux marchands de biens.
Lorsqu’elles le font, les banques demandent entre 15 et 30% d’apport au porteur de projet.
Pour réunir cette somme, le porteur de projet complète parfois son apport personnel par un financement en crowdfunding.
Cela lui permet de maximiser son effet de levier et de potentiellement investir sur plusieurs projets simultanément au lieu de devoir attendre plusieurs mois pour enchaîner les opérations.
Qui plus est, les bonnes opportunités immobilières doivent parfois être saisies extrêmement rapidement pour se concrétiser. Dans ce cas, réunir les fonds nécessaires peut être primordial pour rapidement concrétiser la vente.
Or, les établissements bancaires peuvent nécessiter parfois plusieurs mois avant de donner un accord à un porteur de projet.
Sur les plateformes de crowdfunding, les équipes en charge de l’analyse des projets sont souvent beaucoup plus agiles. Ainsi, une réponse peut être donnée sous quelques jours ou sous quelques semaines. C’est un des gros atouts des plateformes de crowdfunding.
À partir de quel montant peut-on investir dans le crowdfunding immobilier ?
Le montant minimum d’investissement dans le crowdfunding immobilier varie selon les plateformes.
En France, la plupart des plateformes exigent un ticket d’entrée à 1000 euros.
Certaines, comme La Première Brique rendent ce type d’investissement beaucoup plus accessible avec un investissement possible dès 1€.
En Europe, on trouve des plateformes où le montant minimum d’investissement est plus bas (voir la liste en bas d’article).
À quelles fréquences touche-t-on les intérêts ?
Selon les plateformes et les projets, les intérêts sont perçus régulièrement (mensuellement, trimestriellement) ou bien à la fin du projet (in fine).
Sur les plateformes françaises, le cas classique est la perception des intérêts à la fin du projet (ou chaque année). Les opérations où des intérêts sont versés périodiquement avec des fréquences mensuelles ou trimestrielles sont assez rares.
En revanche, dès qu’on se rend sur des plateformes étrangères, il est plus fréquent de trouver des projets avec des versements réguliers.
Quels sont les risques associés au crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est un investissement officiellement à haut risque.
Les investisseurs doivent être conscients des risques potentiels associés et notamment la possibilité de perdre tout ou partie de leur capital.
En effet, les projets immobiliers peuvent être affectés par :
- des retards dans la construction ou dans les procédures administratives (permis de construire, permis d’aménager…)
- des coûts plus élevés que prévu
- un retournement du marché immobilier et une baisse des prix
- des difficultés de commercialisation
Lorsqu’un porteur de projet ne rembourse pas ou ne paie pas les intérêts dûs, la plateforme lance alors des actions pour recouvrer les fonds.
Afin de limiter les risques au maximum, il est donc extrêmement important de bien sélectionner les projets sur lesquels on investit. Je vous donne plus bas dans cet article quelques indications que j’applique à mes propres investissements.
Quelle est la liquidité d’un placement en crowdfunding immobilier ?
Il n’est généralement pas possible de vendre ses participations dans un projet de crowdfunding.
L’investisseur devra donc attendre la fin du projet pour récupérer sa mise de départ (et la plupart du temps les intérêts associés).
Malgré tout, quelques plateformes proposent des marchés secondaires (en Europe notamment mais pas en France à ma connaissance) sur lesquels il est possible de revendre ses participations.
Les plateformes de crowdfunding sont elles sûres ?
Il n’y a pas de réponse toute faite à cette question. Comme dans beaucoup de domaines : ça dépend. 😉
Il faut savoir faire un minimum de tri parmi les plateformes.
Mieux vaut faire sa petite analyse avant d’investir sur la première plateforme venue.
Le bon sens est de rigueur… depuis quand la plateforme existe-t-elle ? Où est-elle localisée ? Quel est l’historique des projets déjà financés ? Avis des utilisateurs ?
Il faut également savoir que, le contrat qui est établi lors de la souscription à un projet de crowdfunding se fait directement entre le porteur de projet et vous. La plateforme ne sert que d’intermédiaire.
La plateforme est là pour assurer le suivi du bon déroulement de l’opération et gérer les versements. Elle perçoit, à ce titre, une rémunération du porteur du projet sur le montant des sommes financées.
Par conséquent, même en cas de défaillance de la plateforme, vous devriez pouvoir théoriquement percevoir le fruit de votre investissement puisque le contrat est établi en direct.
Dans la pratique, je n’ai encore jamais rencontré ce cas de figure pour l’instant.
Quels sont les types de projets financés par le crowdfunding immobilier ?
Les projets financés par le crowdfunding immobilier sont relativement variés.
Il peut s’agir de projet de :
- Achat – revente (couramment appelé « flip »)
- Achat – réalisation de travaux plus ou moins conséquents – revente
- Achat de terrain et travaux de viabilisation avant revente
- Division foncière (bâtiment divisé en plusieurs logements, division de terrain en plusieurs…)
- Promotion immobilière (construction ou rénovation lourde)
Les projets peuvent être situés en France ou à l’étranger.
Il faut être conscients des risques liés aux investissements dans des projets étrangers : différences de réglementation, fluctuations des taux de change, risques politiques… Il n’est pas toujours évident d’appréhender tous ces éléments si on ne connaît pas le marché local.
De ce que je constate, les plateformes françaises proposent, dans la très grande majorité des cas, des projets uniquement localisés en France.
Les plateformes européennes me semblent souvent plus « ouvertes » en terme de localisation géographique.
Certaines proposent des projets dans les Pays de l’Est (Estonie, Lettonie, Lituanie), Espagne, Portugal, Allemagne, Finlande.
Quel est l’horizon de placement dans le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est généralement un investissement à « long terme ».
Je mets les guillemets car tout est relatif. Si on compare ce mode d’investissement à de l’investissement en direct en immobilier, les horizons d’investissement sont plutôt courts.
La durée prévue des projets varie. En moyenne, ils sont fréquemment de 24 mois sur les plus grosses plateformes françaises.
Pout autant, même en France, on peut tout de même trouver des projets de plus courtes durées (de l’ordre de 14 ou 18 mois) sur des plateformes comme La Première Brique.
Quelle fiscalité s’applique au crowdfunding immobilier ?
Depuis 2018, en France, c’est la « flat tax » qui s’applique. Par conséquent, vos gains relatifs à vos placements en crowdfunding sont taxés à hauteur de 30%.
La flat tax est également connue sous le nom de PFU (Prélèvement Forfaitaire unique).
Elle se compose de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% et de l’impôt à hauteur de 12,8%.
Les plateformes françaises se chargent de prélever sur vos intérêts cette flat tax. Vous percevez donc vos rendements nets d’impôts.
Attention, ce n’est pas le cas des plateformes étrangères. Vous devrez donc déclarés ces revenus dans votre déclaration d’impôt annuelle.
Mes critères de sélection
Les éléments que je vous partage dans ce paragraphe me sont personnels. Ils me semblent permettre de limiter les risques dans le choix des projets financés. Libre à vous d’adapter tout cela à vos propres critères.
Selon moi, les critères à vérifier avant d’investir sont les suivants.
Sérieux de la plateforme
- La plateforme existe-t-elle depuis longtemps ?
- Quelles sont ses statistiques en termes de retard et de défaut sur les projets proposés ?
- S’il s’agit d’une plateforme française, dispose-t-elle de l’agrément IFP (intermédiaire en financement participatif) ou CIP (conseiller en financement participatif)
Garanties offertes sur le projet
Il me semble primordial de vérifier les garanties associées au projet financé.
Tous les types de garanties ne se valent pas.
Le mieux est de disposer d’une fiducie ou d’une hypothèque inscrite de premier rang. Ainsi, en cas de défaillance du porteur de projet, les biens hypothéqués peuvent être saisis et revendus pour rembourser les investisseurs. Bien sûr, il faut s’assurer que la valeur des biens hypothéqués est supérieure au montant du financement pour être sûr qu’ils couvriront les sommes dues en cas de défaut.
Il existe de nombreuses autres garanties. Je vous mets un lien en fin d’article vers une page qui les recense toutes. Bien qu’elles soient à prendre en compte, elles sont beaucoup moins sûres.
Le ratio montant du prêt sur valeur du bien hypothéqué (LTV)
Lorsque le projet dispose d’une garantie type fiducie ou hypothèque, il est important de contrôler l’indicateur « Loan To Value ». Il s’agit du ratio du montant du prêt sur la valeur du bien hypothéqué. J’évite généralement les projets dont la LTV dépasse les 70%.
Niveau de pré-commercialisation du projet
Les projets proposés par les marchands de biens sont fréquemment déjà pré-commercialisés.
Il est donc intéressant de savoir si tout ou partie du projet est déjà « vendu ».
Si c’est le cas, c’est plutôt rassurant et constitue un véritable plus sur la solidité du projet.
Attention à bien faire la différence entre une démonstration d’intérêt ou une simple offre d’achat et une vraie commercialisation (compromis ou promesse de vente signée).
Expérience du porteur de projet
Même s’il faut bien commencer à faire ses armes un jour ou l’autre, le sérieux et l’expérience du porteur de projet sont à contrôler.
Les plateformes ne donnent pas toutes des informations à ce sujet mais, lorsque c’est le cas, il est intéressant de voir s’il s’agit d’une première opération de marchands de biens.
Diversifier les projets
Compte tenu que les investissements en crowdfunding sont possibles avec des faibles montants, autant limiter le risque en diversifiant et en investissant moins mais sur plus de projets.
Pour la même raison, je préfère également utiliser plusieurs plateformes de crowdfunding plutôt qu’une seule.
Sur quelles plateformes investir ?
Là encore, c’est une sélection très personnelle que je vous livre ici. A vous de vérifier si cela vous correspond également.
En France
| Plateforme France | Localisation des projets | Montant minimum | Rendement observé | Durée moyenne des projets | Fréquence de versements des intérêts | Agrément | Stats / indicateurs de performance | Mon avis |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| La Première Brique | France | 1 € | 10% | 14 – 18 mois | in fine | IFP | lien | *** |
| ClubFunding | France et Europe | 1000 € | 10% | > 18 mois | souvent mensuelle | CIP | lien | ** |
| Homunity | France | 1000 € | 9,2% | 12 à 24 mois | in fine | CIP | lien | * |
| FundImmo | France | 1000 € | > 18 mois | in fine | aucun | lien |
CIP : conseiller en investissements participatifs
IFP : intermédiaires en financement participatif
En Europe
| Plateforme France | Localisation des projets | Montant minimum | Rendement observé | Durée moyenne des projets | Fréquence de versements des intérêts | Stats | Mon avis | Commentaire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EstateGuru | Estonie, Lituanie, Lettonie, Espagne, Portugal, Allemagne, Finlande | 50 € | 10% | 12 – 18 mois | mensuelle trimestrielle et in fine (« full bullet ») | lien | *** | Propose aussi un marché secondaire |
| Crowdestate | Portugal, Roumanie, Estonie, Lettonie, Italie, Slovaquie | 1000 € | 10% | > 18 mois | in fine | lien | * | Propose aussi un marché secondaire |
Conclusion
Il n’y a pas de rendement sans risque. Les placements magiques n’existent pas.
Le crowdfunding propose des rendements significatifs mais il faut être conscient du risque encouru. À partir du moment où ce risque est pris en toute connaissance de cause, il peut être intéressant de placer une fraction de son patrimoine financier sur ce type de placements.
Attention, certaines plateformes dont vous entendrez peut-être parler (comme Bricks ou FundR) ne sont pas des plateformes de crowdfunding immobilier. Le modèle est quelque peu différent même si, de prime abord, on peut avoir l’impression d’investir dans de l’immobilier. En effet, en échange de participation à des levées de fonds dans le but de financer l’acquisition de biens immobiliers, ces plateformes vous proposent de percevoir une fraction des revenus générés par l’exploitation du bien (royalties).
N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires et de vos avis si vous avez des questions sur le Crowdfunding immobilier.
Pour en savoir plus
- Les garanties et sûretés en crowdfunding immobilier (sur le site Objectif Renta)
- Investir via le crowdfunding immobilier (site de l’AMF)
Note : pour information, certains des liens de cet article vers les plateformes de Crowdfunding constituent des liens affiliés. C’est à dire que si vous vous inscrivez et investissez via ces plateformes, je percevrai une petite rémunération. Si vous ne souhaitez pas utiliser ces liens d’affiliation, libre à vous bien sûr de vous connecter à chaque plateforme en direct. Sachez néanmoins que, si vous vous inscrivez via un lien affilié, cela m’aide à développer ce blog et le podcast. Merci !
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
