Convention d’indivision : véritable solution miracle à l’indivision ?

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Acheter un bien immobilier en indivision peut présenter certains risques. Notamment car chaque propriétaire peut décider d’en sortir à tout moment. Pour mieux encadrer le fonctionnement d’une indivision, il est possible de rédiger ce qu’on appelle une convention d’indivision.

Voyons ci-dessous ce que permet vraiment une telle convention.

Qu’est ce que l’indivision ?

Par défaut, acheter un bien à plusieurs place les propriétaires sous le régime de l’indivision légale.

Dans ce cas, chacun se retrouve alors propriétaire de l’ensemble du bien acquis. Chacun dispose d’une quote part de ce bien sans qu’il puisse être dit précisément qui possède spécifiquement la cuisine, les chambres ou encore le garage… Chaque propriétaire dispose donc de droits sur la totalité du bien.

Un propriétaire en indivision est appelé indivisaire et les biens en indivision sont appelés “biens indivis“.

Posséder un bien en indivision implique que certaines décisions soient prises dans le respect d’un quorum de majorité.

Ainsi, les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Il s’agit, par exemple, de la vente du bien, de la réalisation de gros travaux ou encore de la souscription d’un prêt immobilier…

D’autres décisions administratives peuvent être prises à la majorité des deux tiers. Il s’agit généralement de tout ce qui à trait à la gestion normale du bien (réalisation de travaux d’amélioration, contraction d’un bail d’habitation…).

La majorité des deux tiers porte sur les droits indivis et pas sur le nombre d’héritiers.

Ainsi, prenons l’exemple d’un bien indivis possédé par 4 indivisaires. Le premier possède 50% des droits indivis et les 3 autres seulement 16,6% chacun.

Dans ce cas, si le premier indivisaire qui possède 50% s’entend avec un des 3 autres indivisaires, ils disposeront à eux deux de la majorité des deux tiers avec 66,6% des droits indivis.

Dans quel cas, un bien est-il possédé en indivision ?

Un bien est possédé en indivision par plusieurs indivisaires lorsque :

  • un bien est acheté à plusieurs
  • les propriétaires héritent d’un bien dans le cadre d’une succession

Dans le cas d’une succession, l’indivision est une situation subie par les cohéritiers qui se retrouvent alors en indivision sans en avoir fait le choix.

En quoi l’indivision peut-elle poser problème ?

Lorsqu’on acquiert un bien immobilier à plusieurs, le risque principal est qu’un jour des désaccords surviennent entre les indivisaires.

Parfois, de telles mésententes peuvent malheureusement aboutir à une situation de blocage imposant le partage du bien (c’est à dire sa vente).

Comme le dit la loi (Article 815 du Code Civil), “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué“.

Dans le cas de l’indivision légale (c’est à dire sans convention d’indivision), un indivisaire peut demander à sortir de l’indivision à tout moment.

Si les autres indivisaires ne peuvent pas lui racheter sa quote-part sur le bien indivis, cela implique généralement de devoir vendre le bien afin de payer son dû à l’indivisaire qui souhaite sortir.

Si les indivisaires ne s’entendent alors toujours pas pour vendre le bien, c’est la justice qui pourra intervenir pour provoquer le partage ou la vente du bien.

Dans le cas d’une succession, il est également possible de se retrouver avec des indivisaires qui nous sont inconnus et avec qui il faudra gérer le bien indivis. Pas toujours simple…

Afin de se prémunir contre l’arrivée de ce type de difficultés, les indivisaires peuvent mettre en oeuvre une convention d’indivision qui définira les droits et devoirs de chacun dans cette indivision.

Qu’est ce qu’une convention d’indivision ?

Une convention d’indivision est une sorte de contrat écrit qui lie les indivisaires entre eux.

Cette convention décrit :

  • les biens possédés en indivision,
  • les quote-parts de chacun
  • les charges afférentes aux biens indivis
  • l’organisation de l’indivision (modalités de répartition et de remboursement des frais d’indivision)
  • les modalités de jouissance du bien
  • le bénéficiaire des droit de vote si le bien indivis appartient à une copropriété

Une convention d’indivision est régie par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

En plus de préciser les droits et les charges de chaque indivisaire, une convention permet de convenir potentiellement d’une durée pendant laquelle aucune sortie de l’indivision ne sera possible par les indivisaires (en dehors de circonstances exceptionnelles).

Pendant cette période (voir plus bas pour la durée possible), aucun des indivisaires ne pourra demander à sortir de l’indivision. Ceci permet de garantir une certaine stabilité à l’indivision.

Une convention permet aussi de désigner un gérant ainsi que les modalités de désignation et de révocation de celui-ci. Si un gérant est désigné, il administrera l’indivision et constituera son représentant à l’égard des tiers.

Le gérant engage sa responsabilité en cas de faute de gestion. La convention peut également prévoir une rémunération pour l’exercice de cette responsabilité.

Il est possible de définir dans une convention, les modalités de jouissance et d’occupation d’un bien indivis par un ou plusieurs indivisaires. Par exemple, le paiement d’un loyer par un indivisaire qui souhaiterait habiter dans le bien.

Enfin, il est possible de décider, en cas de décès d’un indivisaire, d’une faculté d’acquisition ou d’attribution des parts de celui-ci au profit d’un autre indivisaire plutôt qu’à ses héritiers directs.

Une convention d’indivision doit impérativement être écrite sous peine de nullité. Si la convention porte sur des biens immobiliers, le recours à un notaire est obligatoire.

Pourquoi faire une convention d’indivision ?

Il n’est pas toujours aisé de s’entendre sur la gestion de biens indivis. Par conséquent, le but d’une convention d’indivision est d’organiser la gestion de biens indivis et d’éviter les litiges entre les indivisaires.

Comme indiqué dans le chapitre précédent, un des gros avantages de la convention d’indivision est aussi de pouvoir interdire la sortie de l’indivision pendant une certaine durée.

Pendant cette période, aucun partage de l’indivision ne pourra avoir lieu.

Durée d’une convention

Une convention d’indivision peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée.

Si sa durée est déterminée, celle-ci ne peut excéder 5 années maximum. La convention à durée déterminée peut prévoir d’être renouvelée tacitement ou bien par accord unanime des indivisaires.

Dans ce second cas, à l’échéance de la convention, les indivisaires doivent se réunir pour signer une nouvelle convention d’indivision. Si aucun accord unanime n’est trouvé alors les règles de l’indivision légale s’appliquent à nouveau. Chaque indivisaire est alors susceptible de demander à sortir de l’indivision.

Si une convention est à durée indéterminée alors, le partage de l’indivision peut survenir à tout moment.

Quel est le coût d’une convention d’indivision ?

La rédaction par un notaire d’une convention d’indivision coûte entre 800 et 1000€ environ.

Les émoluments de formalités d’un notaire s’élèvent à la somme de 500 euros hors taxes.

Si la convention d’indivision porte sur des biens immobiliers indivis, des frais supplémentaires sont à prévoir. Ainsi, une contribution de sécurité immobilière de 200 euros une une taxe de publicité foncière de 125 euros seront également dues.

Enfin, il faudra compter 50 à 100 euros de débours divers (formalités, cadastre, mairie…).

Pour approfondir



Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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