Dans quoi investir en immobilier ?

Investir en immobilier peut se faire de multiples façons. Le choix du type d’investissement doit se faire principalement en fonction de la stratégie de l’investisseur.

Certains préféreront se constituer un patrimoine qui s’appréciera au fil du temps et ils n’en tireront des bénéfices qu’à la revente. A l’inverse, d’autres privilégieront plutôt un revenu immédiat à travers une rente régulière.

Les besoins de chacun évoluent au cours de la vie. Ainsi, un jeune actif n’ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiat aura plutôt tendance à commencer par se constituer un patrimoine. A l’inverse, un cadre avec 20 ans de vie professionnelle derrière lui, souhaitera plus probablement commencer à anticiper de futurs revenus une fois pour ses vieux jours.

Les possibilités d’investissement dans l’immobilier sont très variées. Or, tant qu’on ne se penche pas vraiment sur la question, on n’a pas forcément idée de toutes les possibilités qui sont offertes pour investir. C’est pourquoi, dans cet article, je tente de balayer succinctement les différentes options d’investissements possibles.

Sommaire – Investir en immobilier

• Achat de sa résidence principale ou secondaire
• Achat d’un bien puis mise en location
  • location nue
  • location meublée
• Les différents types de location
  • Location courte durée
  • Colocation
  • Parking / Garage
  • Locaux commerciaux / Bureaux
  • Immeuble de rapport
• Produits d’épargne en immobilier
  • Crowdfunding immobilier
  • SCPI
  • Foncières cotées
• Conclusion

Achat de sa résidence principale ou secondaire

Acheter sa résidence principale ou secondaire est le cas le plus courant. En effet, en 2020, 75 à 80% des transactions réalisées en France concernaient l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.

Acheter l’achat de sa résidence principale permet notamment de :

• se constituer un patrimoine plutôt que de payer « à perte » un loyer mensuel
• réaliser et aménager son habitation comme bon lui semble
• préparer sa retraite en évitant d’avoir encore un loyer à payer une fois à la retraite

Conseil de lecture sur ce blog : Acheter une maison : par où commencer ?

Achat d’un bien et mise en location

Quand on parle d’investissement immobilier, la première idée qui vient à l’esprit est souvent celle de l’achat d’un logement (appartement ou maison) à mettre ensuite en location. C’est en effet le cas de figure le plus répandu même si, bien que moins courant, il est tout à fait possible d’investir en immobilier dans des locaux commerciaux ou des bureaux par exemple.

L’achat d’un logement à mettre en location est une chose importante, la manière de l’exploiter l’est presque tout autant ! Un logement peut être loué nu ou meublé et les 2 n’auront pas les mêmes conséquences comptables et fiscales.

En effet, le mode d’exploitation a une grande influence sur la fiscalisation des revenus locatifs générés. Le choix devrait donc se faire selon la situation de chaque investisseur. Ainsi, comme dit en introduction, le choix sera différent si l’investisseur privilégie le développement d’un patrimoine plutôt qu’une rentrée d’argent immédiate.

Location nue

La location nue consiste à mettre en location un logement non meublé. Ce type d’exploitation est le plus répandu pour les logements (notamment pour les logements disposant d’au moins 3 pièces).

Le propriétaire touche des loyers qui sont des revenus fonciers. Il existe 2 régimes d’imposition de ce type de revenus. Le régime dit « réel » ou le régime dit « micro-foncier » (abattement forfaitaire de 30% sur les loyers). Pour plus de détails sur ces 2 régimes, je vous invite à lire l’article du Particulier au Particulier qui détaille cela.

Avantages de la location nue

• moins de rotation des locataires qu’en location meublée. C’est encore plus vrai pour les logements de 2 pièces et plus.
• le locataire dispose d’un préavis de 3 mois pour résilier son bail (sauf cas particuliers type licenciement, mutation…), ce qui laisse plus le temps de retrouver un nouveau locataire
• possibilité de créer du « déficit foncier » (grâce à la réalisation de travaux, le paiement de charges et frais d’entretien, le remboursement d’intérêts d’emprunt) qui peut permettre de réduire le montant des loyers qui sera ensuite imposé sur le revenu.
• pas besoin de meubler le logement ni de renouveler le mobilier

Inconvénients de la location nue

• rendement inférieur à celui d’une location meublée car loyers moins élevés
• souvent plus de concurrence qu’en location meublée (mais peut dépendre de la zone géographique. La crise sanitaire du Coronavirus a par exemple changer la donne dans certaines grandes villes)
• fiscalité souvent moins avantageuse qu’en location meublée
• le locataire est prioritaire en cas de vente du logement

Location meublée à l’année

Un logement meublé est défini comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le mobilier a fournir en location meublée est défini de manière très précise par la législation (décret du 31 juillet publié le 5 août 2015).

La réglementation applicable à un logement meublé diffère selon l’usage qui est fait du logement :

• meublé d’habitation (résidence principale de l’occupant)
• ou meublé de tourisme (location à la journée, à la semaine ou au mois ne pouvant excéder 90 jours)

En location meublée, la location la plus courante est celle de la location à usage de résidence principale. Si ce contrat n’était avant la loi ALUR que peu réglementé, il l’est désormais (voir la loi du 6 juillet 1989).

Durée du bail en location meublée

Si le bien immobilier est loué pour une résidence principale, la durée du bail est de 1 an. Le bail est renouvelable chaque année par tacite reconduction. Si la location est destinée à un étudiant, la validité du contrat de bail meublé est de 9 mois ou moins et il n’est pas tacitement renouvelé. Sans accord, le bail prendra donc fin à la date prévue dans le contrat.

En revanche, si un logement est mis en location comme résidence secondaire, le bailleur est libre de fixer la validité du contrat de bail.

La fiscalité de la location meublée

Dans le cas d’un bien meublé, les loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceci permet de bénéficier d’avantages intéressants.

Ainsi, si les recettes locatives des biens loués meublés ne dépassent pas 23 000 € par an, et si ces revenus ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer fiscal alors vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Comme pour la location nue, il existe 2 régimes d’imposition de ces revenus locatifs. Le régime « micro-BIC » (possible seulement si les revenus générés par la location meublée sont inférieurs à 72600 € en 2020) et le régime dit « réel ».

Le régime « micro-BIC » consiste à choisir d’être imposé uniquement sur la moitié des loyers (l’autre moitié étant considéré comme charges).

Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité d’opter pour le régime « réel ». Alors, dans ce cas, vous pouvez :

• déduire vos charges réelles comme les intérêts d’emprunt,
• utiliser année par année les amortissements du bien pour arriver à un résultat fiscal nul

Ceci afin de réduire, voire annuler, votre imposition de vos revenus locatifs meublés. Pour en savoir plus sur la fiscalité des meublés, rendez-vous sur le site de l’administration française.

Avantages de la location meublée

• rendement meilleur que celui d’une location nue car loyers plus élevés (généralement 10 à 20% plus chers)
• rotation des locataires plus importante : pour certains cela constitue un avantage car cela permet de régulièrement entretenir le bien et de « garder un oeil » dessus
• fiscalité avantageuse en LMNP
• le locataire n’est pas prioritaire en cas de vente du logement

Inconvénients de la location meublée

• rotation des locataires plus importante : les locataires de meublés restent en moyenne moins longtemps que des locataires de logements loués nus
• nécessite plus souvent de l’entretien (entre 2 locataires)

Location à « haut rendement »

Certaines stratégies sont qualifiées de stratégies « à haut rendement ». Elles génèrent plus de revenus locatifs que des locations classiques à l’année.

En revanche, ce type de stratégie d’exploitation nécessite aussi d’y consacrer beaucoup plus de temps de gestion ou alors de confier celle-ci à un tiers (agence, conciergerie…) qui fera payer ces prestations.

On retrouve dans les stratégies à haut rendement la location courte durée (LCD) ainsi que la colocation.

Location courte durée

La location courte durée souvent appelée location « Airbnb » consiste à louer à la journée, à la semaine ou bien encore au mois un logement meublé.

Un tel bien peut être loué maximum jusqu’à 90 jours consécutifs par un même locataire.

Le niveau d’exigence des locataires pour ce type de location est plus élevé que pour une location meublée classique. L’esthétique et le confort de ce type de biens jouent un rôle essentiel dans le succès des réservations.

En règle générale, louer en courte durée permet d’encaisser des loyers environ 2 à 3 fois supérieurs à une location « longue durée » classique.

Par contre, une telle exploitation nécessite de s’occuper de faire très régulièrement :

• les entrées des locataires (accueil, état des lieux d’entrée)
• les sorties des locataires (récupération des clés, état des lieux de sortie)
• le ménage entre 2 locataires
• gérer la fourniture du linge de maisons et/ou de bain (facultatif mais de plus en plus courant)
• gérer le planning de réservation sur les plateformes de location (Airbnb, Booking…)
• répondre aux demandes des actuels ou futurs locataires…

Bout à bout, toutes ces tâches sont chronophages. Il faut donc avoir le temps nécessaire pour pouvoir le faire. Certaines sociétés appelées conciergeries ce sont spécialisées dans ce type de prestations. Bien sûr, ceci a un coût. Il faut compter en moyenner environ 20% des loyers perçus pour une prestation correspondant aux tâches listées précédemment.

Avantages de la location courte durée

• Revenus 2 à 3 fois supérieurs à la location classique
• Logement récupérable facilement en cas de besoin

Inconvénients de la location courte durée

• Activité chronophage (gestion, entretien…)
• Nécessité de garantir un bien confortable, de qualité et au goût du jour dans la durée
• Fluctuation des revenus possible en fonction des saisons selon les zones géographiques et le type de clientèle
• Avenir parfois flou de la location courte durée. Certaines villes comme Paris font la chasse à ce type de logements
• Augmentation de la concurrence (tout au moins avant la crise du Covid-19. A voir comment les choses évolueront en sortie de crise)

Colocation

Depuis quelques années, la colocation connaît un essor très important. Ce mode de vie s’impose pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, dans certaines grandes villes, le prix des loyers étant très élevé, certains préfèrent ne louer qu’une chambre au sein d’un logement plus spacieux. Le loyer n’est pas forcément moins cher qu’un studio mais permet de bénéficier d’un confort de vie plus important si on accepte de vivre en « communauté ».

Pour d’autres, la colocation est devenue un véritable mode de vie. Vivre en groupe, partager au quotidien des expériences est important pour eux et la colocation répond parfaitement à ce besoin.

Contrairement à ce que beaucoup pensent, la colocation n’est pas réservée aux étudiants. Beaucoup de jeunes actifs se tournent également vers ce mode de location. On commence également à voir des colocations seniors ou retraités ici et là.

De plus en plus de colocations proposent des services « haut de gamme » (salle d’eau privative pour chaque chambre, ménage des parties communes, Internet haut débit…).

Le fait de louer un logement à la chambre permets de maximiser les revenus locatifs générés (souvent plus de 30% qu’un loyer classique pour le même logement).

Il est possible de louer une colocation avec un bail individuel par colocataire ou bien avec un bail unique (avec ou sans clause de solidarité).

Avantages de la colocation

• Maximisation des revenus locatifs
• Répartition du risque d’impayés sur plusieurs locataires
• Nouveau locataire souvent suggéré par ceux déjà présents en cas de départ

Inconvénients de la colocation

• Plus de turn-over qu’une location classique à l’année
• Bien choisir les colocataires afin qu’il y ait une bonne entente pour limiter le turn-over

Locaux commerciaux / Bureaux

Le marché des locaux commerciaux et des bureaux est un marché à part entière pour lequel les règles du jeux sont spécifiques.

Par conséquent, si vous êtes débutant ou primo investisseur, je vous conseillerai de plutôt commencer par un autre type d’investissement.

Je ne détaillerai pas ce type d’exploitation dans cet article. Dites le moi si c’est un sujet qui vous intéresse.

Garages / Parking

Certains se spécialisent dans les garages ou les parkings. Ce sont des investissements « accessibles » puisque les montants d’investissement se limitent le plus souvent à quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros (sauf achat en lots bien sûr).

Les rendements sont souvent supérieurs à de la location classique et ce type de bien ne nécessite que peu de gestion.

Avantages de la location de parking

• Bon rendement (2 à 3 fois plus rentable qu’un appartement)
• Réglementation souple
• Peu ou pas de travaux d’entretien
• Montant d’investissement limité et donc accessible notamment aux jeunes investisseurs
• Pas de plafonnement des loyers
• Préavis fixés librement (sauf si loués avec un logement)

Inconvénients de la location de parking

• Faible montant des loyers et il faut donc plusieurs parkings pour atteindre un revenu équivalent à la location d’un appartement ou d’une maison

Si vous vous intéressez à l’investissement dans les parkings et garages, je vous invite à vous inscrire à la prochaine conférence gratuite de Julien Bédouet. Julien est spécialisé dans ce type d’investissement et possède à ce jour plus de 200 parkings / garages.

Immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est un bâtiment (maison, immeuble…) composé de plusieurs appartements et qui est utilisé comme placement par son propriétaire.

Il est possible d’acheter des bâtiments dont les appartements sont déjà totalement ou partiellement loués. On peut également tout à fait acheter un immeuble vide afin d’y réaliser des travaux et de valoriser au mieux chaque logement. Par exemple :

• optimisation des espaces de chaque logement pour qu’ils correspondent mieux à la demande locative (division de grands logements en plus petits)
• réalisation de travaux de rénovation (isolation…) afin de disposer de logements confortables répondant aux normes actuelles

Le montant d’investissement est supérieur à l’achat d’un seul bien mais en contrepartie, le prix à l’achat au m2 est souvent plus intéressant et les loyers dégagés plus important en une seule opération d’achat.

Ce type d’opération est moins conseillé aux débutants car il s’agit souvent de projets plus complexes.

Avantages immeuble de rapport

• Lissage du risque d’impayés sur plusieurs locataires
• Une seule opération d’acquisition permet d’acquérir plus de logements d’un seul coup ce qui limite les efforts à réaliser pour développer son parc immobilier
• mix possible de plusieurs stratégies dans un même immeuble (location courte durée, colocation, logement à l’année)
• possibilité de diversifier les types de logements (petites et grandes surfaces)
• Pas de syndic de copropriété si vous possédez tous les lots de l’immeuble

Inconvénients immeuble de rapport

• Montant d’acquisition plus élevé
• Montant des travaux quand il y en a plus important
• Meilleure connaissance des règlementations nécessaires (stationnement, incendie…)
• Fond de trésorerie nécessaire pour voir venir en cas de mauvaise surprise

Achat – Revente

Il est aussi tout à fait possible d’investir en immobilier autrement qu’en réalisant un investissement dit locatif.

Ainsi, l’achat-revente consiste à acheter des biens pour les revendre ensuite plus chers en dégageant une forte plus-value.

Ce type d’opération est généralement réalisé sur des courtes périodes. De même, ce sont des opérations plutôt pratiquées par des investisseurs avertis voire professionnels qu’on qualifie de « marchands de biens ».

Le plus souvent, les opérations de marchand de bien consistent à acheter, rénover, diviser puis revendre à la découpe.

Produits d’épargne en immobilier

Investir en immobilier ne signifie pas forcément investir seul ou investir dans la pierre en direct. Ainsi, de nombreux produits d’épargne orientés immobilier sont actuellement disponibles. On trouve notamment les SCPI ou les foncière cotées. Depuis quelques années, le crowdfunding est également très à la mode avec des rendements très (trop ?) attractifs.

Petit point à garder à l’esprit : tous ces produits d’épargne ne garantissent nullement le capital que vous seriez susceptible d’y investir. Il y a donc un risque de perte partiel ou total en capital.

Crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier met en relation des porteurs de projets (généralement des promoteurs immobiliers) avec des particuliers investisseurs. Il s’agit de financer de manière participative l’acquisition-rénovation ou la construction d’un ou plusieurs bien immobiliers.

Cette mise en relation se fait sur des plateformes Internet telles que Homunity, Wiseed FundImmo, ou Anaxago pour ne citer qu’elles.

A travers ces plateformes, le porteur de projet va pouvoir financer une partie de son programme grâce aux fonds prêtés par des particuliers durant une durée relativement courte (de l’ordre de 12 à 24 mois le plus souvent).

Les fonds prêtés sont rémunérés à un taux défini à l’avance et sont restitués à une date donnée également définie initialement.

La plupart des rémunérations sont versées « in fine », c’est à dire à la fin de la période de prêt (donc au bout de 12 ou 24 mois le plus généralement).

Les taux de rémunérations sont souvent assez attractifs et situés entre 8 et 12% bruts (avant impôt).

Ces taux peuvent paraître incroyables comparés à ce que propose le moindre livret (pour rappel, le taux du livret A est de 0,5% lors de la rédaction de cet article).

N’oublions pas qu’un taux de rendement rémunère un risque. Le crowdfunding immobilier en comporte quelques-uns. En effet, des aléas peuvent survenir (malfaçons, commercialisation difficile…) sur un chantier et engendrer d’importants retards si ce n’est plus.

Pour autant, à date, les taux de défaut semblent vraiment très réduits lorsqu’on regarde les statistiques publiées par ces sociétés.

Comment se fait la sélection des projets ?

A noter que les différentes plateformes sélectionnent minutieusement les projets proposés afin de s’assurer au mieux de leurs viabilités. Ainsi, elles étudient différents critères et notamment :

• les capacités financières du porteur de projet,
• son historique et son expérience passée dans le domaine
• la purge des autorisations d’urbanisme nécessaires au projet
• le niveau de pré-commercialisation du projet
• caution solidaire de la société de promotion
• …

Avantages du crowdfunding immobilier

• horizon d’investissement relativement court (souvent de 12 à 24 mois)
• rendements attractifs (8 à 12% bruts par an avant impôt)
• montant du ticket d’entrée limité (souvent possible dès 1000€)

Inconvénients du crowdfunding immobilier

• fonds bloqués durant la période d’investissement
• capital non garanti. Perte totale ou partielle du capital possible.

SCPI

Il s’agit de ce qu’on appelle couramment la « pierre papier ». Le principe est relativement simple. Des sociétés (les SCPI – Société Civile de Placement Immobilier) achètent des biens immobiliers grâce aux fonds collectés auprès d’investisseurs.

Il existe de multiples SCPI. Elles diffèrent notamment en fonction de leur stratégie. Certaines vont investir en immobilier sur une typologie de biens comme les bureaux, les commerces, les entrepôts ou encore les logements. Parfois, elles mixent ces différentes topologies (SCPI diversifiées). Elles peuvent également se concentrer sur certaines régions, certains pays ou encore un continent précis.

Les plus fréquentes (90%) sont les SCPI dites de rendement. En échange de fonds, ces SCPI rétribuent les investisseurs grâce aux loyers perçus.

Les sociétés de gestion des SCPI sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) afin de garantir une totale transparence.

Au moment de la rédaction de cet article, il est fréquent de trouver des SCPI proposant des rendements de 5% bruts environ. Certaines font encore un peu mieux !

Nous ne rentrerons pas dans le détail dans cet article mais il existe également des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value. Les SCPI fiscales ont pour objectif de faire bénéficier des avantages fiscaux tels que du déficit foncier, Pinel, Malraux… Quant aux SCPI de plus-value, elles ont pour but de faire profiter d’une augmentation du prix du de l’immobilier entre la date de souscription et la date de revente de ses parts.

Avantages de la SCPI

• tranquillité pour l’investisseur au quotidien qui n’a aucun des inconvénients de la gestion locative. La société de gestion de la SCPI s’occupe de tout et rémunère l’investisseur
• mutualisation des risques : une SCPI investit dans de nombreux immeubles. Par conséquent le risque est lissé sur de nombreux locataires et biens. En cas d’impayé d’un locataire ou en cas de vacance locative, les revenus globaux de la SCPI ne sont que peu affectés.
• faible montant d’investissement : il est possible d’investir dans des SCPI pour quelques centaines ou quelques milliers d’euros seulement
• achat à crédit possible : comme pour un bien immobilier physique, il est possible d’emprunter pour acquérir des parts de SCPI. Le taux de crédit est généralement un peu plus élevé que pour un crédit immobilier classique.

Inconvénients de la SCPI

• rendement généralement plus faible qu’une gestion d’un bien en direct
• revenus perçus trimestriellement (certaines rares SCPI comme Corum Origin proposent un versement mensuel)
• revenus relativement taxés car considérés comme des revenus fonciers (Tranche Marginale d’Imposition + prélèvements sociaux de 17.2%)
• entre dans l’assiette de calcul de l’IFI
• liquidité (revendre ses parts de SCPI peut prendre 1 à 2 mois généralement)

Foncières cotées

Une foncière cotée est une société cotée en bourse et dont le principal objectif est la redistribution de dividendes grâce à l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Le terme de SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées) est fréquemment employée. On peut les comparer aux REIT (Real Estate Investment Trust) anglo-saxons.

Si vous vous intéressez à l’investissement ou à la Bourse, vous avez très certainement entendu déjà parler de Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina ou encore Klépierre.

Les foncières cotées permettent d’investir en immobilier via la bourse. Le rendement est généralement tout à fait correct mais la volatilité est également plus importante que des SCPI par exemple.

Ces sociétés d’investissement immobilier cotées sont fondées sur le principe de la transparence fiscale. Ainsi, les actionnaires sont imposés à la place de l’entreprise avec une imposition à la « flat tax » de 30%.

Les SIIC doivent obligatoirement distribuer 95% de leur bénéfice net annuel et 60% des éventuelles plus-values dans un délai de 3 ans. Les rendements bruts peuvent parfois être supérieurs à 7%.

Le nombre de foncières cotées sur le marché de la bourse de Paris reste assez réduit (une bonne vingtaine environ).

Si vous faites le choix d’investir en immobilier dans des SIIC, prenez le temps de bien vérifier leur liquidité afin de vous assurer que vous pourrez acquérir et céder vos titres quand vous le voudrez.

Avantages des foncières cotées

• les actions de foncières cotées n’entrent pas dans le calcul de l’assiette pour l’IFI
• imposition des dividendes et plus-values à la « flat tax » de 30%

Inconvénients des foncières cotées

• volatilité importante
• liquidité faible pour certaines foncières cotées
• non éligible au PEA

Conclusion

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Pour approfondir

• Comparaison SCPI vs Foncières cotées sur le site du journal « Le Revenu »
• Taux d’endettement : jusqu’a quel taux pouvez-vous emprunter ? (sur ce blog)
• Régime fiscale de la location meublée (site des impôts)
• Acheter ou Louer sa Résidence Principale en 2021 ? (sur ce blog)

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