Acheter en rez-de-chaussée est-il une bonne idée ?
Parfois associé à un risque d’insécurité ou de faible luminosité, l’achat d’un appartement en rez-de-chaussée divise les acquéreurs.
Certains verront dans un tel achat une opportunité tout particulièrement du fait de son prix au m2 généralement moins élevé. D’autres ne voudront pas en entendre parler en n’y voyant que des inconvénients (insécurité, nuisances sonores…)
De plus en plus de biens sont vendus en rez-de-chaussée. Certains sont le résultat de la transformation de locaux commerciaux en logements (notamment pour des exploitations en location courte durée type « Airbnb »…).
Acheter en rez-de-chaussée peut présenter des avantages
Les biens situés en rez-de-chaussée présentent certains atouts.
Un prix au m2 plus avantageux
Une des principales caractéristiques des appartements situés en rez-de-chaussée est le prix au m2 inférieur à celui des appartements situés à des étages supérieurs dans le même immeuble.
Cette différence peut être vraiment conséquente puisqu’on considère généralement que le prix est 15% à 20% moins élevé.
Dans des zones où le prix moyen est élevé, cette décote permet parfois de faciliter l’accès à la propriété pour des ménages aux budgets plus réduits (primo-accédant…).
Des charges de copropriété réduites
Un appartement situé au rez-de-chaussée paye généralement moins de charges que le même appartement situé en étage.
En effet, la plupart du temps, les charges spéciales de copropriété sont réparties en fonction de la superficie des biens mais aussi en fonction de l’usage des parties et équipements communs.
Le plus souvent, il est donc tenu compte du fait qu’un habitant situé au RdC utilisera pas ou peu l’ascenseur et les escaliers. Les charges y afférentes seront donc réduites pour le copropriétaire (ou le locataire) qui y habite.
Une accessibilité facilitée
Lorsque nous rentrons des courses les mains chargées de sacs bien lourds, nous apprécions tous ne pas avoir des escaliers à grimper pour rentrer chez nous.
Et je ne parle pas des cas des poussettes, des valises au retour de vacances ou encore de déménagement…
Pour ceux qui n’ont pas la chance de disposer d’un ascenseur (ou bien lorsque celui-ci est en panne), le fait d’habiter en rez-de-chaussée constitue donc un véritable plus.
Cet accès facilité intéresse tout particulièrement les personnes à mobilité réduite (seniors, personnes avec handicap…).
A VÉRIFIER
Si vous achetez un logement en rez-de-chaussée, vérifiez bien que toutes les autorisations nécessaires ont bien été obtenues s’il s’agit d’un ancien local transformé en habitation.. Il faut notamment vérifier qu’un changement de destination a bien été fait auprès des services de l’urbanisme et que la copropriété a également autorisé cette modification si le lot concerné n’était pas autorisé à l’habitation.
(Attention, à ne pas confondre changement de destination et changement d’usage. Je vous invite à lire à ce propos l’article Usage et destination en immobilier : quelles différences ? sur ce blog.)
L’accès direct à un extérieur
Régulièrement, les appartements en rez-de-chaussée disposent d’un petit extérieur qui peut constituer l’atout charme du bien.
Il peut aussi bien s’agir d’une cour intérieure ou d’un petit bout de jardin. Pour les plus chanceux, cet espace peut même être privatif !
Même lorsqu’il s’agit d’un espace commun à la copropriété, y disposer d’un accès direct peut être un vrai atout qui confère une autre dimension à l’appartement.
Après les confinements successifs liés au coronavirus, nombreux sont ceux qui auraient sans doute apprécié une telle configuration.
Une concurrence moindre
Dans les grandes villes, les logements situés en rez-de-chaussée sont boudés par certains acquéreurs (voir la seconde partie de cet article).
De ce fait, la concurrence est souvent moindre pour ce type de biens. Cela laisse donc un peu plus de latitude pour ceux qu’un appartement en RdC ne rebute pas. Les chances de voir son offre acceptée sont donc un peu plus élevées.
Une meilleure rentabilité en cas d’investissement locatif
Comme indiqué un peu plus haut, à l’achat, le prix au m2 d’un appartement situé en rez-de-chaussée est souvent moins cher qu’un bien situé en étage.
Pour autant, le loyer est souvent moins décoté puisqu’il l’est de l’ordre de -10 à -15% par rapport à un même logement situé en étage.
Par conséquent, en cas d’investissement locatif, la rentabilité d’un tel bien peut s’avérer bien meilleure. Si vous cherchez à faire un achat pour du locatif, l’option est donc à ne pas négliger.
Des frais de déménagements plus faibles
Petit avantage également au niveau des frais de déménagement. En effet, le prix des déménageurs professionnels est moins cher pour les logements situés en rez-de-chaussée. Certes, sur la durée de possession, cet avantage reste réduit mais bon…
ATTENTION
Avez-vous entendu parlé des souplex ? Il s’agit de ces appartements dont les pièces à vivre sont généralement situées au rez-de-chaussée et les chambres au sous-sol. Pour autant, il faut savoir que l’aménagement d’une cave ou d’un sous-sol, ne peut se faire sans autorisation préalable. Il est en effet nécessaire de se plier à des réglementations strictes. Dans certaines régions, le règlement sanitaire interdit même purement et simplement d’habiter en sous-sol.
Les inconvénients d’acheter en rez-de-chaussée
Un risque de vol potentiellement accru
Sans surprise, le fait d’être situé en rez-de-chaussée est susceptible de faciliter un peu plus les intrusions et les cambriolages. Tout dépend bien sûr de la configuration de l’appartement.
Qui plus est, avec le temps, la plupart des immeubles ont améliorés la sécurisation des accès (sas d’entrée, digicodes, badges vigik…) et il n’est pas toujours facile d’accéder aux appartements situés en rez-de-chaussée.
Pour autant, afin de limiter les risques, il est important de s’assurer que le logement dispose de volets. Une porte suffisamment sécurisée voire blindée et un système d’alarme sont également à envisager en fonction des cas.
Une assurance habitation plus chère
Conséquence du point précédent, les assurances habitation sont généralement plus chers pour les appartements situés en rez-de-chaussée. Les assurances estiment que la fréquence des vols est 15% plus élevée pour les rez-de-chaussée.
Chez certains assureurs, les conditions d’indemnisation en cas de vol sont très strictes et il est nécessaire que le logement soit équipé de barreaux aux fenêtres, d’une alarme, d’une porte sécurisée ou bien encore de vitres anti-effraction.
Enfin, il est à noter que, en rez-de-chaussée, les risques d’inondations sont jugés 3 fois supérieurs par les assurances.
Alors que certains assureurs proposent des assurances 5% à 12% plus chers en rez-de-chaussée, d’autres préfèrent mutualiser le risque sur l’ensemble de leurs assurés et proposent un prix unique quelque soit l’étage auquel se situe l’appartement à assurer.
Une luminosité limitée
La luminosité est rarement l’atout premier d’un appartement en rez-de-chaussée. De par sa position basse et de par la proximité avec d’autres bâtiments, la lumière a souvent plus de difficultés à entrer aux niveaux inférieurs.
Pour autant, la présence de baies vitrées permet parfois de faire pénétrer la lumière de façon totalement satisfaisante.
CONSEILS
Visitez de préférence en journée et avec la lumière éteinte afin de vous rendre compte de la luminosité de l’appartement. Ça vous évitera potentiellement des déconvenues par la suite.
Des nuisances sonores et visuelles potentiellement plus élevées
Si le bien donne côté rue et que celle-ci est très passante, des nuisances sonores sont à craindre. Même si l’appartement est bien insonorisé, cela signifie que les fenêtres ne pourront pas être ouvertes sans désagrément sonore certain.
En habitant au rez-de-chaussée côté rue, il est probable que vous entendiez plus le trafic automobile ainsi que les camions de livraisons et les éboueurs tôt le matin… Même chose si des bars ou des restaurants sont très proches de l’immeuble.
A l’inverse, si l’appartement donne sur cour, les nuisances sonores seront sans doute bien moindre.
Attention aussi à un possible manque d’intimité. En effet, si des piétons circulent perpétuellement sous vos fenêtres, votre intimité risque d’être quelque peu diminuée. De même, si la résidence dispose d’un parking, il n’est pas à exclure d’avoir le droit à une vue immanquable sur les voitures qui y sont garées.
Un délai de revente plus long
Dans les avantages d’un appartement situé en rez-de-chaussée, nous avions vu que la concurrence était moindre sur ce type de bien. Inconvénient de cet avantage : compte tenu qu’il y a moins de demandes, il est possible que le délai de revente soit légèrement rallongé lorsque vous voudrez le vendre.
Pour autant, un bien de bonne qualité au prix du marché devrait se vendre sans trop de problème. Il faut juste être conscient que le délai de vente peut être légèrement plus long.
Des coûts de chauffage plus élevés
Les biens en rez-de-chaussée sont parfois situés au dessus de caves ou de garages. Or, ces zones ne sont généralement pas chauffées.
Par conséquent, si jamais l’isolation entre le sous-sol et le rez-de-chaussée n’est pas exceptionnelle (ce qui est le cas des bâtiments un peu anciens), les déperditions de chaleur par le sol risque d’être importante.
Conséquence : cela risque de se ressentir fortement sur la note de chauffage.
Conclusion
En fonction de vos critères personnels, acheter un appartement situé en rez-de-chaussée peut donc aussi bien constituer une véritable opportunité comme bien une option à éliminer !
A vous de déterminer ce qui est vraiment important pour vous. Comme toujours, certains biens sont, sans nul doute, de bonnes affaires qu’il faut savoir identifier et saisir.
Avec un peu d’imagination, certains défauts peuvent être corrigés voir transformer en atouts…
Si vous êtes (futurs) propriétaires d’un bien en rez-de-chaussée, faites-nous part de votre avis dans les commentaires ci-dessous.
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
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