Beaucoup de gens, dont de nombreux agents immobiliers, pensent qu’une offre d’achat au prix oblige le vendeur à le vendre au premier offrant. Et bien c’est juridiquement faux !
La bonne réponse à la question est : ça dépend ! En effet, tout dépend la façon dont le bien est mis en vente.
Si le propriétaire publie directement une annonce (papier ou sur Internet) indiquant le prix de son bien à vendre et sans confier de mandat de vente à un intermédiaire (agent immobilier, notaire ou avocat) alors on dit que cela constitue une « offre de vente ferme à personne indéterminée« .
Ainsi, si un potentiel acquéreur fait une offre au prix demandé par le vendeur, d’un point de vue juridique, il y a acceptation de l’offre de vente. Les parties sont ainsi contractuellement liées.
On peut donc considérer que le premier à avoir fait l’offre au prix est bel et bien prioritaire. En effet, si plusieurs candidats font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera dit « formé » avec la première à avoir fait l’offre.
Si, par la suite, le vendeur accepte finalement de vendre à un autre acquéreur qui a fait une offre au prix voire même à un prix plus élevé, il n’en a pas le droit. Il risque alors des dommages et intérêts au premier offrant et de voir annuler la vente éventuellement conclue avec un autre acquéreur.
Seconde possibilité, le vendeur a confié la vente de son bien immobilier à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire ou avocat). Pour ce faire, il a donné ce qu’on appelle mandat à cet intermédiaire.
Dans cette hypothèse, il faut déterminer le type de mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir d’un mandat dit :
Le mandat de représentation donne à l’intermédiaire le pouvoir d’engager le vendeur. Cela signifie que, si un candidat acquéreur fait une offre au prix auprès de l’intermédiaire, la vente sera « formée ».
On peut donc considérer que, dans ce cas aussi, le premier à avoir fait l’offre au prix est bel et bien prioritaire.
Le mandat simple (appelé aussi mandat d’entremise) confère à l’intermédiaire un simple rôle de recherche d’un acquéreur. Le vendeur reste donc libre de conclure la vente avec les candidats que lui présentera l’intermédiaire ou non.
On peut donc considérer que, dans ce cas, le premier à avoir fait l’offre au prix n’est PAS prioritaire.
En revanche, si l’intermédiaire a présenté des acquéreurs faisant une offre au prix, et si le vendeur refuse finalement de vendre, l’intermédiaire ayant rempli sa part du contrat / mandat, il sera en droit d’exiger sa commission au vendeur.
Si jamais un acquéreur décide, après avoir vu son offre au prix refusée, d’attaquer en justice le vendeur, il a intérêt à avoir bien vérifié les éléments décrits précédemment.
En effet, le fait de porter en justice une telle affaire est susceptible de bloquer voire d’empêcher la vente avec un autre acquéreur. Et ce, alors qu’elle était tout à fait légale.
Si jamais la justice ne donne pas raison au candidat refoulé, le vendeur pourra être considéré comme victime d’un préjudice. Il sera alors susceptible de réclamer des dommages et intérêts conséquents.
En conclusion, en tant qu’acquéreur, il est donc intéressant d’interroger l’intermédiaire pour clarifier le type de mandat qui lui a été confié.
Dans la pratique, même si ce que j’indique dans cet article reste vrai, les choses sont un peu plus subtiles. En effet, pour que la vente soit véritablement formée entre les parties, il est impératif que l’offre de vente ainsi que l’offre d’achat soient suffisamment précises.
L’une et l’autre doivent contenir les éléments essentiels du contrat projeté afin de démontrer la volonté des parties d’être liés en cas d’acceptation. Je vous invite donc à lire l’article Une offre au prix sur LeBonCoin vaut-elle vente ? (sur ce blog) dans lequel l’avocate Me Bargibant nous détaille ce point.
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
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