Un agent immobilier peut il refuser de transmettre une offre d’achat au vendeur ?

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Un agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d'achat au vendeur ?

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier via une agence immobilière, c’est l’agent immobilier qui relaye votre offre d’achat au vendeur.

Si vous faites une offre à un prix très inférieur à celui proposé pour la mise en vente, il arrive parfois que l’agent immobilier refuse de transmettre l’offre au vendeur. 

Mais, un agent immobilier a-t-il le droit de ne pas la transmettre ?

Pourquoi un agent refuse-t-il de transmettre une offre d’achat ?

Généralement, l’argument avancé par l’agent immobilier est que votre offre est trop éloignée du prix demandé. La plupart du temps, l’agent juge que l’offre ne pourra pas être prise au sérieux par le vendeur qu’il représente.

Le risque pour lui (non négligeable) est également que le vendeur remette en cause sa capacité à trouver des clients sérieux. Ainsi, l’agent immobilier peut redouter que le vendeur ne remette en cause le mandat qu’il lui a confié.

Pour autant, même en supposant qu’il ait raison, ce n’est pas à l’agent immobilier de juger de la pertinence de l’offre. C’est bel et bien au vendeur.

A moins que le vendeur ait informé l’agent qu’il était inutile de lui faire passer les offres inférieures à un certain montant, l’agent immobilier est tenu de faire suivre toutes les offres au vendeur.

Une autre raison qui peut amener un agent immobilier à refuser de transmettre une offre est le fait qu’il devra probablement renoncer à une part importante de sa commission.

En effet, pour permettre une baisse des prix, les agences acceptent régulièrement de revoir à la baisse leur commission.

Avec un prix très en dessous de celui de mise en vente, l’agence pourrait être amenée à devoir très fortement baisser sa commission.

Déontologie d’un agent immobilier

Il faut le savoir, il existe un décret de 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie d’un agent immobilier.

Ce code de déontologie est accessible sur le site de Legifrance.

Dans celui-ci, il est clairement stipulé (Article 8 – Défense des intérêts en présence) qu’un agent immobilier s’oblige « à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ».

A ce décret s’ajoute également l’article 1993 du Code civil.

Cet article précise : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

Que faire si un agent refuse de transmettre l’offre d’achat ?

Si jamais vous êtes confronté à ce cas de figure, vous pouvez commencer par rappeler à l’agent les éléments légaux expliqués précédemment.

Si cela ne suffit pas à le convaincre, vous pouvez lui indiquer que vous allez prendre contact directement avec le vendeur.

Dans un certains nombres de cas, cela est susceptible de suffire à ce que l’agent se sente « coincé » et transmette votre offre.

Néanmoins, pour éviter ce type de situation, il est toujours recommandé de bien argumenter votre offre.

Expliquer pourquoi vous faites une offre bien en dessous du prix permet de mieux comprendre vos motivations.

Cela aide fortement l’agent à disposer d’arguments sérieux à faire valoir auprès du vendeur pour défendre votre offre d’achat.

Vos raisons pour proposer un prix très inférieur peuvent être multiples.

Il peut s’agir de travaux importants à réaliser, d’un bien surévalué vis à vis d’autres semblables dans le quartier…

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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15 réponses

  1. Agathe dit :

    Bonjour,
    Merci pour cet article, dans notre cas nous voulions faire une offre au prix le lendemain de notre visite pour un appartement, l’agence immo avait prévue une contre visite le soir avec un autre couple. Ensuite elle nous annonce qu’on est bien deux à acheter vouloir acheter au prix et va en discuter avec le vendeur oralement, selon ses explications pas possible de joindre deux offres écrites au prix. Le lendemain, on apprends que le vendeur aurait choisi l’autre couple car il aurait plus d’apport que nous. On est supris par la façon de faire de cette agence.

    • Alex dit :

      Bonjour Agathe,

      Il est tout à fait possible de recevoir 2 offres au prix. Pour autant, avec plusieurs offres au prix, le vendeur reste libre de choisir l’acquéreur qu’il souhaite et ce peu importe l’ordre dans lequel il a reçu les offres. Le fait d’être le premier à donner l’offre ne confère aucune priorité…même au prix. Que « reprochez-vous » précisément à l’agence ?

  2. Irène dit :

    Bonjour,
    Un vendeur peut-il annuler un compromis de vente sachant que l’agence ne lui a pas transmis une offre plus élevée. N’ayant pas eu connaissance de cette autre offre, il en a accepté une plus basse et souhaiterait annuler cet engagement pour manquement de la part de l’agence. Est-ce possible ? Le vendeur devra-t-il payer des frais en cas d’annulation ?

    • Alex dit :

      Bonjour Irène,
      Ces 2 offres ont-elles été reçues par la même agence ?
      S’il peut démontrer que l’offre la plus intéressante ne lui a pas été soumise par l’agence, je pense qu’il est en droit d’attaquer l’agence.
      Par contre, je doute qu’il puisse annuler le compromis déjà signé.
      Le mieux serait qu’il contacte le notaire en charge de la vente pour lui exposer la situation et voir ce qu’il serait éventuellement possible de faire dans un tel cas.
      Je n’ai encore jamais entendu parler d’une telle situation. Il s’agit d’un cas intéressant.
      N’hésitez pas à partager l’issue de ce problème ultérieurement.

  3. Nora dit :

    Bonjour,
    Merci pour votre blog qui m’a été très utile.
    Je suis confrontée a la situation où j’ai fait une offre ferme écrite pour l’achat d’une maison sans clause suspensive et donc paiement au comptant.
    Offre est 30000€ en dessous du prix demandé au vu des travaux à réaliser, de la classe énergie G, et en comparaison aux prix M2 des autres maisons que la même commune.
    J’ai argumenté par écrit et demandé à l’agent immo de me transmettre les diagnostics.
    Elle ne m’a rien transmis et l’a indiqué que les propriétaires avaient refusés l’offre sans même une contre proposition. Je suspecte qu’elle n’ait pas transmis mon offre et que c’est pour ça qu’elle ne m’envoie pas les diags (coordonnées du propriétaire y figurent sûrement).
    Comment puis m’assurer que l’offre a été transmise?
    Puis je demander un écrit confirmant le refus de la part des vendeurs ?
    En vous remerciant pour votre aide

    • Alex dit :

      Bonjour,
      Si les vendeurs habitent le bien en vente, vous pouvez toujours sonner poliment chez eux et leur poser la question. 🙂
      Sinon difficile de savoir si l’agence a bien transmis l’offre.
      Vous pouvez également dire à l’agence que vous restez ouvert à une contre proposition des vendeurs. Normalement, vous devriez en avoir une sauf à ce que vous les ayez vraiment braqués avec une offre à -30K€ en dessous le prix de marché.

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  4. 15 octobre 2019

    […] Vrai ! En théorie, d’après le règles de déontologie de la profession d’agent immobilier, ce dernier est obligé de « transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié ». Dans la pratique, certains agents refusent de transmettre les offres lorsqu’ils les jugent indécentes. Pourquoi et comment faire dans un tel cas ? Pour cela, je vous invite à consulter l’article “Offre d’achat : un agent immobilier peut il refuser de la transmettre au vendeur ?“ […]

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    […] En cas d’offre d’achat à un prix très inférieur au prix demandé, il arrive qu’un agent immobilier refuse de la transmettre au vendeur. Peur de perdre sa crédibilité, incapacité à justifier une telle offre, les raisons sont nombreuses. Quoi faire dans un tel cas ?Pour en savoir plus (lien sur ce blog) : Un agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d’achat au vendeur ? […]

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