Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier en cas d’insolvabilité d’un potentiel acquéreur ?

Vous avez confié votre bien à la vente à un agent immobilier. Celui-ci vous trouve un acquéreur. Dans le cas où la vente n’aboutit pas faute de solvabilité de l’acquéreur, la responsabilité de l’agent immobilier peut elle être engagée ?

Voyons ensemble un cas concret…

Avis de la cour de Cassation

En décembre 2019, la cour de cassation a eu à se prononcer sur une affaire de ce type. Affaire dans laquelle le vendeur s’est désisté pour cause d’insolvabilité. Voici le déroulé des faits. Le 30 août 2014, M. et Mme X confie un mandat de vente à une agence immobilière. Le 22 septembre 2014, les parties signent, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente. L’acquéreur déclare alors ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acheter le bien.

Quelques mois plus tard,  à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne se présente pas. Le lendemain, celui-ci s’engage à verser, en dédommagement, 17 000 euros au couple de vendeurs (voir l’article Clause pénale et compromis de vente : ce qu’il faut savoir) et 10 000 euros à l’agent immobilier. Le vendeur ne tenant pas son engagement, les vendeurs assignent alors l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

Une première décision de justice

Dans un premier arrêt de 2018, la cour d’appel d’Amiens a rejeté la demande d’indemnisation du couple vis à vis de l’agent immobilier. La cour a alors estimé que la responsabilité de l’agent immobilier ne pouvait être engagé. Cette décision a été essentiellement basée sur le fait que l’agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens de vérification de la solvabilité de l’acquéreur qu’un simple particulier.

Un argument supplémentaire a également été mis en avant par la cour pour motiver ce rejet. En effet, selon elle, le couple disposait des informations nécessaires pour prendre sa décision en toute connaissance de cause puisque l’absence de recours à un emprunt était explicitement mentionnée dans la promesse de vente.

Ainsi, toujours selon le tribunal, le couple vendeur disposait des éléments suffisants pour refuser la vente s’il estimait que les garanties présentées par le vendeur étaient insuffisantes.

Le couple fait appel

Insatisfait par cette décision de justice, le couple a fait appel et, en décembre 2019, la cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel. Pour elle, la responsabilité de l’agent immobilier est bien engagée. Celui-ci aurait du vérifier la solvabilité de l’acquéreur ou à défaut de pouvoir le faire, mieux conseiller ses clients sur le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur a présenté. Ne pouvant pas justifier qu’un tel conseil avait bien été prodigué, l’agent immobilier a été condamné par la cour de Cassation.

En conclusion, selon la décision de justice de la cours de Cassation, il est donc de la responsabilité de l’agent immobilier de conseiller ses vendeurs et de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre un potentiel risque d’insolvabilité d’un acquéreur.

Conclusion – Devoir de conseil et d’information

On l’a vu, à travers cet arrêt de la cour de Cassation, l’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information vis à vis de ses clients.

A noter tout de même que l’agent a une obligation de moyens et non une obligation de résultats. La prestation à laquelle il s’engage implique qu’il mette tous les moyens nécessaires pour la bonne réalisation de celle-ci. Ainsi, à défaut de pouvoir vérifier lui-même la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente à ses clients, il se doit de les mettre en garde contre les potentielles risques.

Pour approfondir

• L’arrêt de la cour de Cassation rendu en Décembre 2019
• La vérification de solvabilité de l’acquéreur
• L’agent immobilier doit alerter les vendeurs sur la nécessité de prendre des garanties et sur le risque d’insolvabilité de l’acquéreur