Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier en cas d’insolvabilité d’un potentiel acquéreur ?

Vous avez confié votre bien à la vente à un agent immobilier. Celui-ci vous trouve un acquéreur. Dans le cas où la vente n’aboutit pas faute de solvabilité de l’acquéreur, la responsabilité de l’agent immobilier peut elle être engagée ?

Voyons ensemble un cas concret…

Avis de la cour de Cassation

En décembre 2019, la cour de cassation a eu à se prononcer sur une affaire de ce type. Affaire dans laquelle le vendeur s’est désisté pour cause d’insolvabilité. Voici le déroulé des faits. Le 30 août 2014, M. et Mme X confie un mandat de vente à une agence immobilière. Le 22 septembre 2014, les parties signent, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente. L’acquéreur déclare alors ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acheter le bien.

Quelques mois plus tard,  à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne se présente pas. Le lendemain, celui-ci s’engage à verser, en dédommagement, 17 000 euros au couple de vendeurs (voir l’article Clause pénale et compromis de vente : ce qu’il faut savoir) et 10 000 euros à l’agent immobilier. Le vendeur ne tenant pas son engagement, les vendeurs assignent alors l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

Une première décision de justice

Dans un premier arrêt de 2018, la cour d’appel d’Amiens a rejeté la demande d’indemnisation du couple vis à vis de l’agent immobilier. La cour a alors estimé que la responsabilité de l’agent immobilier ne pouvait être engagé. Cette décision a été essentiellement basée sur le fait que l’agent immobilier ne disposait pas de plus de moyens de vérification de la solvabilité de l’acquéreur qu’un simple particulier.

Un argument supplémentaire a également été mis en avant par la cour pour motiver ce rejet. En effet, selon elle, le couple disposait des informations nécessaires pour prendre sa décision en toute connaissance de cause puisque l’absence de recours à un emprunt était explicitement mentionnée dans la promesse de vente.

Ainsi, toujours selon le tribunal, le couple vendeur disposait des éléments suffisants pour refuser la vente s’il estimait que les garanties présentées par le vendeur étaient insuffisantes.

Le couple fait appel

Insatisfait par cette décision de justice, le couple a fait appel et, en décembre 2019, la cour de cassation a cassé la décision de la cour d’appel. Pour elle, la responsabilité de l’agent immobilier est bien engagée. Celui-ci aurait du vérifier la solvabilité de l’acquéreur ou à défaut de pouvoir le faire, mieux conseiller ses clients sur le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur a présenté. Ne pouvant pas justifier qu’un tel conseil avait bien été prodigué, l’agent immobilier a été condamné par la cour de Cassation.

En conclusion, selon la décision de justice de la cours de Cassation, il est donc de la responsabilité de l’agent immobilier de conseiller ses vendeurs et de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre un potentiel risque d’insolvabilité d’un acquéreur.

Conclusion – Devoir de conseil et d’information

On l’a vu, à travers cet arrêt de la cour de Cassation, l’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information vis à vis de ses clients.

A noter tout de même que l’agent a une obligation de moyens et non une obligation de résultats. La prestation à laquelle il s’engage implique qu’il mette tous les moyens nécessaires pour la bonne réalisation de celle-ci. Ainsi, à défaut de pouvoir vérifier lui-même la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente à ses clients, il se doit de les mettre en garde contre les potentielles risques.

Pour approfondir

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Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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4 réponses

  1. Grellard dit :

    Toujours au top tes articles !
    Leur format court et condensé est parfait !
    Merci !

    • Alex dit :

      Merci beaucoup pour votre commentaire ! Toujours sympathique de savoir que les articles sont lus et appréciés. A bientôt lors d’un prochain article ! 😉

  2. Lili dit :

    Salut Alex ! Merci pour ces infos qui m’aident beaucoup. A ce sujet suis en litige avec mon syndic qui malgré des mails et recommandés…. rigole…. Le commissariat auquel je me suis adressé m’a indiqué qu’à part dresser une main courante rien ne pouvait être fait à leur niveau. Il m’a conseillé de déposer un dossier au tribunal d’instance… n’y a t-il rien de plus simple ? Merci

    • Alex dit :

      Bonjour Lili.
      Merci pour votre message. Néanmoins, vous ne précisez pas le litige qui semble vous opposer à votre syndic. Difficile de vous répondre sans plus d’éléments.

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