Garantie VISALE : la garantie ultime contre les impayés de loyer ?
Depuis 2016, Action Logement joue un rôle crucial en se portant garant pour certains locataires, couvrant ainsi les éventuels impayés de loyers. Au 31 décembre 2022, plus de 900 000 garanties Visale ont été délivrées, témoignant de l’efficacité et de la nécessité de ce dispositif.
En tant que propriétaire bailleur, il est généralement recommander de se protéger contre les éventuels impayés de loyers. Ainsi, il est fréquemment demandé un garant aux futurs locataires.
Malheureusement, tous les locataires ne sont pas en capacité d’avoir un garant.
L’accès au logement est en effet compliqué pour les personnes en situation de salariat précaire. C’est notamment le cas des étudiants en alternance, les stagiaires, les personnes à la recherche d’un emploi, les salariés en CDD…
C’est dans cette optique d’aide au logement qu’Action Logement propose la garantie Visale.
Que couvre précisément cette garantie ? Qui a le droit à la garantie Visale ? Quels sont les critères d’éligibilité précis ? Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans cet article.
À NOTER
Action Logement est un acteur de référence du logement social. Son objectif est de faciliter l’accès au logement afin de favoriser l’emploi.
Son financement est issu de la participation des entreprises de plus de 20 salariés du secteur privé non agricole appelée aussi (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction – PEEC).
Qu’est ce que la garantie Visale ?
La garantie Visale joue le rôle de caution en cas de défaillance du locataire.
Celle-ci couvre les éventuels impayés de loyers et les éventuelles dégradations locatives.
Ainsi, en cas d’impayés ou de dégradation, la caution rembourse le bailleur et, dans un second temps, le locataire devra rembourser Action Logement de toutes les sommes versées pour son compte au bailleur.
Toutes les procédures de recouvrement ou de résiliation du bail restent du ressort d’Action Logement en qualité de caution subrogée.
Le propriétaire ne s’occupe de rien et les procédures à mener le sont par Action Logement.
Le dispositif Visale est gratuit pour le locataire et pour le bailleur.
La garantie débute à la date de prise d’effet du bail (ou bien de la date de signature du bail s’il n’y a pas de prise d’effet).
Elle couvre toute la durée du bail dans la limite de :
- 36 mensualités d’impayés
- 2 mois de loyer et de charges (en complément du dépôt de garantie) pour les frais de remise en état en cas de dégradations imputables au locataire
La garantie Visale fonctionne aussi bien pour des baux vides que des baux meublés.
Le bailleur ne peut pas souscrire à d’autres garanties (caution physique, GLI…) pour ce même bail sous peine de nullité du contrat Visale.
Un même bailleur peut bénéficier de Visale pour plusieurs logements distincts. Il est simplement nécessaire que les locataires soient éligibles et aient donc fournis un visa au bailleur.
A chaque départ d’un locataire d’un logement donné, le bailleur peut à nouveau souscrire un nouveau contrat de cautionnement Visale pour ce même logement.
Il est simplement nécessaire que le nouveau locataire soit éligible au dispositif et détienne donc un visa certifié.
Quelles démarches réaliser en cas d’impayé ?
Il est considéré que la survenance de l’impayé de loyer survient le lendemain de la date d’exigibilité du loyer.
En cas d’impayés, le bailleur doit procéder à 2 relances préalables minimums avant de les déclarer sur la plateforme Visale.
En cas d’impayé total, il faut que le montant total de celui-ci représente au moins 2 mois de loyer+charges (consécutifs ou non) pour pouvoir le déclarer à Visale.
En cas d’impayé partiel, il faut que le montant de celui-ci dépasse 1 mois de loyer+charges (consécutifs ou non) pour pouvoir le déclarer à Visale.
Une fois ces critères de relances et de déclaration respectés, le bailleur sera payé des loyers impayés par Action Logement.
Bien sûr, si les impayés persistent, le bailleur devra continuer à actualiser son dossier chaque mois sur la plateforme (impayés, remboursements éventuels du locataire, sortie des lieux…).
Quelles démarches réaliser en cas de dégradations ?
En cas de dégradations, lors de la sortie du locataire du logement, la demande de prise en charge devra également se faire sur la plateforme Visale par le bailleur.
Ce dernier devra notamment fournir un état précis des dommages avec :
- un état des lieux contradictoires d’entrée et de sortie
- le solde de tout compte transmis au locataire détaillant les dommages imputables à son occupation
- les justificatifs des dépenses de réparation
Qui peut bénéficier de la garantie Visale ?
Il existe plusieurs critères d’éligibilité au dispositif Visale.
Certains concernent le logement et le bail, d’autres le(s) locataire(s).
Critères d’éligibilité du logement à la garantie Visale
Le logement loué doit :
- appartenir au parc privé
- constituer la résidence principale du locataire (sauf pour un bail mobilité)
- être un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS)
- se situer en France métropolitaine ou dans les départements / régions d’Outre-Mer. La garantie Visale n’est pas possible pour les collectivités d’Outre-Mer comme Saint Martin, la Polynésie Française, Wallis et Futuna…
- être décent et respecter le règlement sanitaire départemental
Critères d’éligibilité du bail à la garantie Visale
Le bail doit :
- avoir un loyer maximum de :
- 1500€ (charges comprises) sur la région Ile de France (Paris, Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise)
- 1300€ (charges comprises) dans le reste de la France
- faire l’objet d’un contrat de location vide ou meublé intégrant une clause résolutoire. C’est à dire une clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties.
- ne pas être conclu avec un membre de sa famille
- ne pas être couvert par d’autres garanties ((caution personne physique ou assurance).
A noter que :
- le logement peut être en gestion directe ou déléguée (gestion locative).
- en cas de colocation, le bail doit être individualisé pour chaque colocataire.
Critères d’éligibilité du locataire à la garantie Visale
Les personnes éligibles à la garantie Visale sont :
- tous les jeunes entre 18 et 30 ans
- les personnes de plus de 31 ans salariés « précaires »
- les fonctionnaires non titularisées de moins de 31 ans
Les jeunes entre 18 et 30 ans
Les personnes de plus de 18 ans et de moins de 31 ans sont éligibles au dispositif quelque soit leur situation d’emploi.
Les personnes de plus de 31 ans, salariés
Un personne de plus de 31 ans peut bénéficier de la garantie Visale si elle répond à un des critères ci-dessous :
- salariée depuis moins de 6 mois (en CDD, Intérim, contrat aidé, apprenti, ou période d’essai CDI)
- salaire net mensuel est de maximum 1500€
- en mutation professionnelle depuis moins de 6 mois (changement du lieu de travail dans la même entreprise ou le même groupe)
- titulaire d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois
Pour bénéficier de Visale, le locataire doit entrer dans le logement avant la fin de son contrat de travail et au plus tard dans les 6 mois suivant son entrée dans l’emploi.
Pour être éligible, un locataire doit également :
- être de nationalité française ou résidant dans l’UE, EEE ou Suisse, Andorre, Monaco et Saint Marin ;
- disposer d’un titre de séjour résident ou d’un visa en cours de validité valant autorisation de travail pour les résidents hors UE/EEE.
- être solvable.
À SAVOIR
Le loyer maximum couvert est égal à 50% de la somme de toutes les ressources des futurs co-titulaires du bail. Par conséquent, si les futurs locataires gagnent 1200€ nets mensuels, Visale se portera caution à hauteur de 600€ de loyers mensuels (avec un plafond maximum de 1500€ en région Ile de France, 1300€ dans le reste de la France).
Comment obtenir la caution Visale ?
Tout s’effectue en ligne via un espace personnel sécurisé sur https://visale.fr.
Le locataire doit impérativement formaliser sur le site de Visale sa demande de cautionnement avant la signature du bail.
Si le bail est déjà signé, aucune caution Visale ne sera délivrée.
Le processus à suivre est donc le suivant. Le candidat locataire doit :
- créer son espace personnel
- commencer par soumettre un dossier afin d’obtenir un « visa ». Pour cela, il devra fournir les justificatifs demandés.
Si le candidat répond bien aux critères Visale, il sera notifié au bout de quelques jours de l’acceptation de son dossier.
Un visa lui sera alors délivré. Il pourra alors prendre connaissance de sa durée de validité ainsi que du montant maximum de loyer garanti.
Le locataire transmet alors la référence de son visa à son futur bailleur.
Le futur bailleur pourra alors :
- se connecter à la plateforme Visale ou bien créer son espace personnel s’il ne dispose pas déjà d’un compte
- renseigner la référence du visa communiqué par le futur locataire pour vérifier sa validité
- s’assurer que tous les futurs locataires sont bien associés / renseignés avec le visa
- préciser les caractéristiques de son logement
- demander le contrat de cautionnement Visale
Si tous les critères d’éligibilité sont respectés alors le bailleur pourra accepter les conditions du contrat de cautionnement et obtenir le contrat définitif. Celui-ci sera accessible dans son espace personnel.
Quelles différences entre GLI et Visale ?
Le dispositif gratuit Visale n’a pas vraiment vocation à concurrencer les garanties loyers impayées (GLI) classiques.
Visale est plutôt destiné aux locataires en situations précaires et pour qui l’accès au logement est plus difficile. Les critères d’octroi de la garantie Visale sont donc adaptés en conséquence.
Les GLI, payantes, ont, elles des critères de sélectivité des locataires beaucoup plus restrictifs : contrat CDI confirmé ou CDD depuis plus de 6-8 mois, montant de salaire au moins 3 fois supérieur au loyer… Ces garanties proposent généralement une gamme de services également plus large : vacances locatives, frais de contentieux…
En conclusion
Les bailleurs sont historiquement très attachés aux cautions physiques. Pourtant, il est sans doute plus risqué de dépendre d’un seul individu pour rembourser les loyers impayés que d’un organisme de cautionnement.
Depuis 2016, la garantie Visale fait petit à petit son chemin. Elle tend à être de plus en plus utilisée et répond à une vraie problématique pour une partie de la population qui aurait encore plus de difficulté à trouver un logement sans elle.
Le contexte économique actuel démontre encore un peu plus le besoin de ce type de dispositif pour aider à se loger. Avec 282 541 contrats souscrits en 2022, Visale a connu un fort développement de 24% par rapport à 2021.
Si vous avez eu l’occasion d’utiliser la garantie Visale (que ce soit en tant que locataire ou bailleur), en avez)vous eu une bonne ou une mauvaise expérience ? Indiquez le moi en commentaire en indiquant ce que vous en avez pensé en terme d’efficacité, de pertinence, de facilité de mise en oeuvre…
Pour approfondir
- Loyer impayé : faut-il avoir peur ? (sur ce blog)
- Bail notarié et impayés de loyer ? (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
