Cautionnement, Hypothèque, PPD : quelle garantie bancaire pour vous ?

Aidez moi à faire connaître ce blog !

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque prend ce qu’on appelle une garantie bancaire. Son objectif est de se protéger dans le cas où vous ne rembourseriez pas le prêt accordé.

Il existe plusieurs types de garanties : le cautionnement, l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers… De quoi se perdre avec ce jargon. Laquelle est vraiment la plus adaptée à votre situation ? C’est que nous allons tenter de découvrir dans le reste de cet article.

Organisme de cautionnement pour un crédit immobilier

Le Cautionnement

Très en vogue depuis quelques années, le cautionnement est très souvent utilisé comme garantie bancaire lors d’un crédit immobilier.

Le principe est très simple. Il fait appel au principe de la mutualisation des risques.

Ainsi, à la mise en place du crédit immobilier, les emprunteurs versent chacun une certaine somme à une société de cautionnement mutuel.

Le montant de cette somme est proportionnel au montant du crédit accordé. En contre-partie, l’organisme de cautionnement s’engage auprès de la banque à payer les mensualités du prêt si l’emprunteur n’honore pas ses dettes.

La somme d’argent versée par l’emprunteur à l’organisme de cautionnement est souvent divisée en deux parties :

  • une définitivement acquise à l’organisme de cautionnement,
  • une seconde versée au fond mutuel de garantie qui, selon les établissements, est susceptible d’être partiellement restituée à la fin du prêt immobilier.

Ce principe de cautionnement a l’avantage d’être relativement souple. Il est utilisable autant pour l’acquisition dans l’ancien que dans le neuf.

Son coût est généralement moins élevé qu’une hypothèque (voir comparatif en fin d’article).

Les organismes de cautionnement les plus répandus sont :

  • Crédit Logement
  • SACCEF pour la Caisse d’Epargne, Banque Populaire
  • CAMCA pour le Crédit Agricole
  • CMH pour le Crédit Mutuel

Le site de Crédit Logement vous permet de simuler le coût d’un cautionnement pour un crédit donné.

L’Hypothèque

L’hypothèque constitue une autre garantie bancaire possible dans le cadre d’un crédit immobilier.

Ainsi, si l’emprunteur ne rembourse pas ses dettes, l’hypothèque donne droit au créancier de faire saisir le bien immobilier.

Ceci dans le but de le faire vendre aux enchères et de récupérer le montant des sommes restant dues.

L’hypothèque fait obligatoirement l’objet d’un acte authentique devant notaire.

Elle doit également faire l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien acquis.

La durée de l’hypothèque est fixée en fonction de la durée du crédit immobilier, mais elle ne peut pas dépasser 50 ans.

Un an après le terme du prêt, l’hypothèque est automatiquement levée.

L’hypothèque est fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.

Coût d’une hypothèque

Pour l’emprunteur, cet acte notarié engendre un certain nombre de dépenses, comme :

  • les frais de publicité foncière,
  • les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt),
  • la TVA,
  • les droits d’enregistrement
  • la taxe de publicité foncière

Plus le montant du prêt est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue. En effet, une partie des coûts est constituée par des frais fixes non proportionnels au montant du bien.

Si l’emprunteur souhaite revendre le bien avant la fin du crédit immobilier qui a permis son acquisition, l’emprunteur doit procéder à ce qu’on appelle “une mainlevée” (voir ci-dessous).

L’emprunteur peut aussi avoir à supporter des frais en cours de prêt, au cas où il souhaite effectuer un remboursement anticipé.

Une fois le crédit intégralement remboursé, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. Il faut effectuer une formalité pour faire lever l’hypothèque de son bien. L’emprunteur doit payer pour cela des frais de mainlevée.

L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement propose un simulateur de coût d’une hypothèque.

Contrat de crédit immobilier

Mainlevée d’hypothèque

Une main levée est le terme employé pour nommer la formalité qui sert à libérer le bien de l’hypothèque.

En effet, dans le cadre d’une hypothèque, tant que le crédit n’est pas entièrement remboursé, le propriétaire du bien ne peut pas en disposer librement. Pour que cela soit le cas, il faut qu’une mainlevée soit réalisée.

Il est donc nécessaire de réaliser une mainlevée dans un des cas suivants :

  • Lors de la revente du bien avant la fin du remboursement du crédit
  • Ou si la vente a lieu moins d’un an après la dernière échéance de remboursement de crédit

Le notaire doit établir un certificat de levée d’hypothèque. Cette formalité obligatoire engendre des frais.

Comme indiqué précédemment, passé un an après le terme du prêt, la mainlevée est automatique et aucune démarche n’est nécessaire. On dit que l’inscription s’éteint d’elle-même.

Le site de la Chambre des notaires de Paris propose un simulateur pour évaluer les frais de mainlevée.

Bon à savoir

Le service de la publicité foncière (anciennement appelé bureau de conservation des hypothèques) est en charge d’enregistrer tous les actes cadastraux : achats, ventes, transmissions, donations, successions, hypothèques, privilège de prêteur de deniers…

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le principe du privilège de prêteur de deniers (PPD) est très proche de l’hypothèque.

Cette garantie bancaire permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités de prêt.

La différence avec l’hypothèque est que le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens déjà existants. Il n’est donc pas utilisable pour l’achat de neuf en VEFA ou d’une maison neuve.

Il ne peut pas non plus être utilisé pour un prêt relais ou pour financer des travaux.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit au service de la publicité foncière dans les 2 mois qui suivent la vente.

L’avantage du privilège de prêteur de deniers (PPD) vis à vis de l’hypothèque est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie est donc légèrement moins coûteuse que l’hypothèque.

Il est important de noter que :

  • Le PPD est prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque
  • un seul privilège de prêteur de deniers (PPD) peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque.

Le nantissement

Pour terminer, il existe encore une autre possibilité de garantie bancaire pour le prêteur : le nantissement.

Il s’agit d’une garantie apportée par l’emprunteur en “gage” (la loi spécifie l’ensemble des caractéristiques du nantissement aux articles 2355 à 2365 du Code Civil).

Dans le cas d’un emprunt immobilier, le nantissement se fait le plus souvent sur des contrats d’assurance-vie ou des placements sûrs.

Ainsi, si l’emprunteur ne paie pas ses échéances de prêt, l’établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser.

Cette garantie engendre peu de frais. Elle est généralement réservée aux clients des banques disposant déjà d’un portefeuille de valeurs suffisamment important pour garantir le montant du crédit.

Le montant à nantir est généralement supérieur à celui prêté par la banque.

Billets Euros

Comparaison des coûts des différentes garanties bancaires

Voici les coûts approximatifs de chacun des types de garantie pour un montant de prêt de 200 000€ :

  • Cautionnement (Crédit Logement) : 2 630€ dont environ 1487€ remboursés à l’échéance du prêt soit un total de 1143€
  • Mise en place de l’hypothèque : 1 480€ + Frais de mainlevée si revente avant fin crédit : environ 644€ soit un total de 2124€
  • Prêteur de deniers : 1 230€ + Frais de mainlevée si revente avant fin crédit : environ 644€ soit un total de 1874€
  • Nantissement : < 500€

Comme vous le voyez, les écarts peuvent être relativement importants. Il peut donc être intéressant de demander à sa banque la mise en oeuvre d’une garantie plutôt qu’une autre selon la situation.

Dans 60% des cas, les banques proposent généralement une garantie bancaire de type cautionnement.

Conclusion

Comme on l’a vu, il y a plusieurs catégories de garantie. Dans tous les cas, si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, le prêteur pourra activer la garantie afin de se rembourser.

En résumé :

  • le cautionnement : un établissement se porte garant à la place de l’emprunteur en échange d’une somme d’argent versé par celui-ci à la mise en place du crédit
  • l’hypothèque / le privilège de prêteur de denier : l’emprunteur est propriétaire du bien acheté mais il n’est pas libre de le vendre tant qu’il n’a pas remboursé son crédit. Ainsi, l’établissement prêteur peut saisir le bien et le revendre pour se rembourser en cas de problème
  • le nantissement : l’emprunteur “gage”, le plus souvent, des placements financiers que la banque pourra revendre pour se rembourser en cas de non paiement des dettes

Dans les 2 derniers cas, lors de la vente du bien, le montant de la dette restant dû à la banque sera déduite de la vente par le notaire.

Si la vente permet de récupérer une somme supérieure à la dette restant due, l’excédent sera rendu à l’emprunteur.

Si, à l’inverse, le fruit de la vente ne permet pas de couvrir l’intégralité de la somme restant due, alors la banque est en droit de poursuivre l’emprunteur pour tenter de récupérer la dette restante.

Articles pouvant vous intéresser



Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

Me contacter

Notez cet article

Aidez moi à faire connaître ce blog !

Vous aimerez aussi...

1 réponse

  1. 23 juin 2021

    […] trace des hypothèques qui peuvent grever les biens immobiliers. Article à lire : Crédit immobilier : savez-vous quelles garanties choisir ? À partir des renseignements figurant dans les actes notariés, les services de […]

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.