Comment obtenir un prêt immobilier : 6 conseils pour convaincre le banquier

Que ce soit pour acheter votre résidence principale ou bien pour faire un investissement locatif, vous aurez très probablement besoin d’obtenir un prêt immobilier.

Rencontrer le banquier impressionne beaucoup de gens. Pourtant, vous n’avez rien à craindre de lui. Il faut le percevoir comme un partenaire de votre projet d’acquisition. Cet article va vous donner quelques astuces pour obtenir votre prêt bancaire.

 

Aider le banquier à dire OUIOui !

Avant tout, il faut que vous ayez en tête que c’est à vous d’aider le banquier à dire OUI à votre demande de prêt immobilier. En effet, votre interlocuteur n’est pas forcément un spécialiste du crédit (il l’est même rarement). Il est avant tout un agent commercial de la banque (gardez bien ça en tête pour la suite de l’article). C’est à vous de présenter votre projet sous son meilleur jour et de mettre en avant vos meilleurs arguments pour obtenir un prêt immobilier. Ce n’est pas au banquier de trouver les bonnes raisons de vous octroyer un prêt.

Par conséquent, préparer un bon dossier dans lequel vous ferez apparaître tous les atouts de votre projet. S’il s’agit d’une résidence principale, montrez au banquier par exemple que :

  • vous achetez le bien à un prix attractif  comparé au prix du marché
  • son emplacement est excellent ce qui facilitera une potentielle revente ultérieure
  • des travaux importants aux alentours vont le valoriser (arrivée d’une ligne de Tram…)
  • vous allez le valorisez avec des travaux
  • …tout autre point qui constitue un atout

Pour montrer encore un peu plus votre sérieux, préparer l’ensemble des documents qui sont nécessaires à l’établissement de la demande de prêt. Vous simplifierez la vie du banquier et sera un gage de confiance pour lui. Préparez les photocopies de toutes les pièces nécessaires et remettez lui le dossier directement. Cela fait généralement son petit effet, je vous le garantis. Pour plus de détails sur la liste des documents à fournir, je vous invite à lire l’article Crédit immobilier : quels documents fournir pour demander un prêt ?

 

Ne pas perdre de vue l’intérêt de la banque

Vu les taux de crédit actuellement pratiqués, une banque gagne relativement peu d’argent avec un prêt immobilier. Par conséquent, en vous prêtant, son but sera plutôt de vous acquérir en tant que nouveau client (ou vous conserver si vous l’êtes déjà) et de gagner de l’argent grâce à d’autres produits financiers auxquels elle tentera de vous faire souscrire.

Ainsi, première clé pour obtenir un prêt immobilier, ne refusez pas de but en blanc ce que vous propose votre interlocuteur (assurance habitation, assurance garantie loyers impayés, ouverture d’un livret A, ouverture d’un PEA…). Restez ouvert à ces propositions. C’est sur ce type de produits que la banque (et le conseiller bancaire) vont gagner de l’argent.

Il peut donc être intéressant de prendre, par exemple, l’assurance emprunteur et/ou habitation dans la banque même si ce n’est pas toujours l’assurance la moins chère. Au final, si dépenser chaque mois quelques euros supplémentaires vous permet d’obtenir votre crédit et de réaliser votre projet immobilier (acquisition de votre résidence principale comme un investissement immobilier), ça en vaut très largement la peine. Dans le pire des cas, si cette assurance ne vous convient pas, vous pourrez toujours en changer ultérieurement. La loi Bourquin vous donne, par exemple, le droit de changer d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire de sa souscription. Pour autant, n’oubliez pas que, si jamais vous souhaiter faire d’autres opérations immobilières nécessitant un crédit immobilier, vous avez tout intérêt à garder de bonnes relations avec votre banquier et continuer à le percevoir comme un partenaire dans vos projets !

 

Avoir une gestion de “bon père de famille”

Disposer de comptes “propres”

Lorsque vous faites une demande de prêt auprès d’une banque, vos 3 derniers relevés de compte vont vous être demandés. La banque va les étudier et faire particulièrement attention à vos dépenses. Si vous avez des agios et des découverts, la banque risque de percevoir ces éléments comme des points négatifs. Cela laisse penser que vous ne savez pas gérer correctement vos comptes. La banque peut ainsi craindre que vous fassiez face à des difficultés de remboursement si elle vous accorde le prêt.

Il est donc particulièrement important de bien gérer ses comptes de manière générale mais encore plus sur les 3 derniers mois précédent votre demande de prêt.

Disposer dDisposer d’économies

Le vieil adage “on ne prête qu’aux riches” se vérifie dans ce cas précis. Plus vous avez d’argent, plus la banque sera pré-disposée à vous prêter. Cela peut paraître aberrant mais, plus vous aurez d’économies, plus l’établissement bancaire sera prêt à vous financer. La banque sera intéressée par le placement de vos économies chez elle. Il s’agit donc d’un levier sur lequel vous pouvez jouer pour obtenir un prêt immobilier.

Si jamais vous ne disposez pas d’économies, rassurez vous, il est toujours possible d’emprunter. C’est simplement que vous devrez mettre en avant d’autres atouts.

 

Etre en CDI Etre en CDI

Etre en CDI reste un point important. Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier même en CDD mais votre dossier devra être très bons sur les autres critères de sélection. La banque n’aime pas prendre de risques et privilégie ce qu’elle perçoit comme une stabilité. Ce que représente le CDI pour elle.

Pour autant,  n’hésitez pas à aller voir des agences dans des villes de tailles petites ou moyennes. Elles sont souvent beaucoup plus enclines à vous prêter que dans les grandes villes. Elles sont beaucoup plus habituées à une population disposant de revenus inconstants que dans les grandes villes.

 

Viser l’auto-financement (cas de l’investissement locatif)

En cas d'investissement locatif, faites en sorte que 70% des revenus locatifs du bien couvrent à eux seuls les mensualités. Ceci permettra d'avoir ce qu’on appelle un “auto-financement” du bien. Cela signifie que, en moyenne sur l’année, chaque mois, vos revenus locatifs seront supérieurs au montant de votre
mensualité. Cela signifie donc également que vous n'aurez pas d'argent à rajouter donc aucun effort d'épargne à faire. Ainsi, si votre bien immobilier vous rapporte 1000€ chaque mois, la banque prendra en compte seulement 700€ de loyers. Mais, pourquoi la banque fait-elle cela ? Vous le savez les banques n'aiment pas le risque. Par conséquent, elle va considérer que les 30% dont elle ne tient pas compte vous permettront de faire face à une potentielle vacance locative, au paiement de vos divers charges (charges de copropriété, impôt foncier…). Elle ne va donc prendre en compte que 70% des revenus locatifs. Ce chiffre de 70% est celui le plus souvent retenu mais certains établissements bancaires prennent en considération un peu plus ou un peu moins selon les cas.

Obtenir un prêt immobilierEn conclusion pour obtenir un prêt immobilier

Vous l’avez compris, les banques n’aiment pas le risque et ont besoin d’être rassurées. Pour cela, vous avez beaucoup de cartes en main. Pour renforcer vos chances d’obtenir un prêt immobilier, préparez bien votre argumentaire et votre dossier.  Ne soyez pas passif durant l’entretien. C’est à vous de mettre en avant vos atouts et de “vendre” votre projet. Vous avez avant tout à faire à un humain avant d’être une banque. Par conséquent, la conviction et le sérieux que vous mettrez dans votre présentation (tant orale qu’écrite) aura une importance capitale.

N’hésitez pas à me laisser vos commentaires ou vos questions ci-dessous afin que nous puissions poursuivre cet article sous forme d’échanges.

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