5 Outils Indispensables Pour Trouver Une Bonne Affaire En Immobilier !
Que ce soit pour acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif, on a tous envie de faire une bonne affaire ! Tous les acquéreurs on la crainte d’acheter trop cher. Sans doute ne faites-vous pas exception à la règle.
Mais alors, comment savoir si le bien convoité est trop cher ? à son juste prix ? ou, au contraire, décoté ?
Et bien, pour cela, il existe quelques outils bien pratiques. Ils peuvent vous aider à déterminer le prix de marché ou à dénicher les bonnes affaires.
Cerise sur le gâteau, certains outils permettent même de connaître le prix d’achat de l’actuel propriétaire !
Les outils que je vous propose ci-dessous sont ceux que j’utilise très régulièrement.
Détermination des prix marchés
MeilleursAgents
Pour moi, une bonne méthode consiste à utiliser le site de MeilleursAgents. En effet, ils y estiment les prix de l’immobilier de manière assez fine. Les prix y sont très régulièrement mis à jour. Selon mes constatations, je dirais environ 1 fois par mois.
L’interface est très ergonomique et agréable à utiliser. Les prix sont représentés sur une carte via des couleurs plus ou moins chaudes selon le prix au m2. En cliquant sur une parcelle précise de la carte, vous obtenez l’estimation du prix au m2 à l’achat pour un appartement ou pour une maison sur cette parcelle.
Leur source d’information est principalement constituée par les prix des transactions réalisées par les agences immobilières partenaires. En Ile de France, cette source est complétée par les prix de vente issus de la base de données BIEN des notaires de Paris / Idf (accès payant).
Dans certaines grandes métropole, le niveau de précision va jusqu’au numéro de rue.
Un indice de confiance (noté de 1 à 5 avec les petites pastilles verte) vous permet de connaître le niveau de fiabilité de l’estimation. En effet, il peut arriver parfois qu’il n’y ait pas de données récentes en quantité suffisante pour réaliser une évaluation aussi poussées que sur d’autres zones.
Petite info : les prix indiqués sont nets vendeur et n’incluent donc pas les potentiels frais d’agence.
Prix de vente des 5 dernières années
Demandes de Valeurs Foncières
Depuis 2019, l’état a rendu publique les « Demandes de Valeurs Foncières » (DVF). Il s’agit des informations relatives aux ventes de biens immobiliers réalisées les 5 dernières années. Au moment de la rédaction de cet article, il est donc possible de retrouver le montant des transactions immobilières réalisées entre 2016 et 2020.
Les données brutes sont disponibles en OpenData sur le site https://www.data.gouv.fr.
Utiliser les données brutes étant un peu fastidieux pour la majorité des utilisateurs, une application web a été développé par Etalab : https://app.dvf.etalab.gouv.fr. Elle permet de visualiser ces informations sur une carte après avoir sélectionné le département, la commune et la section cadastrale.
Les parcelles pour lesquelles une information de vente est présente s’affichent en bleu. Il suffit de cliquer dessus pour obtenir les informations relatives à la vente.
Par conséquent, si le bien que vous convoitez (ou un bien proche) a fait l’objet d’une transaction durant les 5 dernières années, vous pourrez savoir à quel montant le bien a été acquis.
Cette information peut vous être particulièrement utile pour connaître votre marge potentielle de négociation avec le vendeur !
D’où viennent les données DVF ? Les informations DVF sont issues des mutations à titre onéreux de biens immobiliers. Ces données sont le regroupement des informations contenues dans 2 bases de données maintenues par les services de l’état :
- FIDJI (publicité foncière)
- MAJIC (taxe foncière)
Ces informations sont publiées semestriellement.
Base de données PATRIM
PATRIM est un service gratuit disponible en ligne. Il est destiné aux particuliers qui cherchent des informations pour estimer la valeur vénale de leurs biens immobiliers dans le cadre de procédures fiscales ou administratives (déclaration ISF, succession, acte de donation, contrôle fiscal, expropriation, vente ou acquisition potentielle d’un bien immobilier, calcul des aides au logement).
Cette base de données est accessible aux particuliers via leur espace personnel sur le site des impôts. Une fois authentifié, il suffit de se rendre dans la catégorie « Autres services » puis de sélectionner le bouton « Accéder » dans le cadre « Rechercher des transactions immobilières ».
Cette base de données utilise les mêmes sources que DVF (publicité foncière et cadastre). Elle permet néanmoins d’accéder à quelques informations supplémentaires comme l’année de construction, l’étage du bien, la présence d’un ascenseur…).
Cette base de données se limite aux bâtis non professionnels. Contrairement à DVF, PATRIM exclue les mutations atypiques (les ventes dont le prix est trop en décalage avec les prix du marché ou bien les cas de vente groupé maison + appartement par exemple).
Pour plus de détails, vous pouvez consulter l’article « PATRIM ou comment estimer la valeur précise de votre bien immobilier ? » sur ce blog.
Aide à la recherche de bonnes affaires
Castorus
Pour vous simplifier la recherche d’une bonne affaire, vous pouvez également utiliser l’outil gratuit « Castorus« .
Bien que perfectible, cet outil peut vous aider sur 2 aspects :
- connaître l’évolution du prix du bien dans l’annonce au cours du temps
- repérer les « anomalies » de marché et identifier des biens en dessous du prix marché. Pour autant, ne vous enflammez pas pour autant. En effet, dans de nombreux cas, il s’agit de biens atypiques ou nécessitant des travaux de rénovation importants.
Pour plus de détails, je vous invite à lire l’article « Comment dénicher une bonne affaire avec Castorus ? » sur ce blog dans lequel je décris comment utiliser Castorus.
Rendement locatif
Pour ceux qui veulent réaliser un investissement locatif, cet outil vaut vraiment le détour. Je suis moi-même abonné au service depuis plus de 3 ans.
Le site https://rendementlocatif.com propose plusieurs services mais, l’outil phare est le simulateur de rendement locatif.
Il va vous permettre de simuler l’acquisition du bien en tenant compte de très nombreux paramètres (prix d’acquisition, loyer, charges, régime fiscal, emprunt, durée de détention…).
Vous pouvez générer ensuite des rapports PDF, comparer différents régimes d’imposition ou dispositifs fiscaux (LMNP, SCI à l’IS, Pinel…)
Le simulateur est assez simple d’utilisation.
Vous disposez ainsi d’une photo très précise de ce que vous rapportera (cashflow positif) ou vous coûtera le bien mis en location.
L’outil est payant et la version gratuite assez limitée. Il existe plusieurs formules qui s’échelonnent entre 9,99€ et 29,99€ par mois selon notamment le nombre de simulations / calculs réalisés chaque mois. Avec 1000 calculs dans l’offre « Débutant », cela conviendra pour la plupart d’entre vous. Vous serez contraint de passer sur une offre dite « Expert » (19,99€/mois) que si vous souhaitez pouvoir faire des simulations avec un régime fiscal SCI ou société à l’IS.
Vous pouvez vous abonner mensuellement ce qui est plutôt pratique si vous savez que vous n’aurez besoin de l’outil que pendant quelques mois.
Si vous souhaitez en savoir plus sur cet outil, je vous invite à lire l’article que j’ai rédigé à son sujet sur ce blog : « Avis sur le simulateur Rendement Locatif« .
Conclusion
On vient de le voir, il existe pas mal d’outils pour celui qui veut vraiment dénicher la bonne affaire et disposer de tous les éléments en main pour bien négocier !
Bien que l’obtention de cette information constitue un pas important, la suite vous appartient en passant à l’acte et en négociant !
Si vous connaissez d’autres outils particulièrement utiles, surtout indiquez le dans les commentaires afin que nous puissions en discuter.
Si la lecture de cet article vous a appris quelque chose, cliquez sur le pouce bleu ci-dessous.
Cela m’aidera à faire connaître ce blog.
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
