Avis sur le simulateur Rendement Locatif

Comment s’assurer que votre investissement est vraiment rentable ? Pour cela, pas de réponse miracle. Il est indispensable de réaliser des calculs afin de prendre en compte de nombreux paramètres pouvant influer sur votre investissement locatif. Ceci vous permettra de calculer votre rendement locatif.

Les paramètres d’un rendement locatif

Passons rapidement en revue les paramètres à prendre en compte.

Les coûts d’acquisition et de travaux

  • le prix d’achat du bien
  • les frais de notaire
  • le montant des travaux à réaliser
  • diagnostic obligatoire avant travaux (amiante et plomb) dont d’ailleurs peu de gens parle alors que pourtant obligatoire
  • le prix du mobilier en cas de location meublée
  • En cas de division, penser à la taxe parking, en cas de construction de nouvelle surface, penser à la taxe d’aménagement due à l’urbanisme…

Les frais relatifs au crédit immobilier

  • les frais de garantie pris par l’établissement bancaire qui vous finance en cas de crédit immobilier (caution, hypothèque, PPD…)
  • le coût du crédit
  • le coût de l’assurance emprunteur

Les charges diverses

  • les globales (charges de copropriété ou non) d’entretien
  • les charges récupérables auprès des locataires
  • le coût de la gestion locative si vous ne souhaitez pas gérer vous-même votre bien
  • le coût de l’assurance Propriétaire Non Occupant
  • le montant de la taxe foncière 

Le contexte d’exploitation et le contexte fiscal

  • le type d’exploitation (nu ou meublé)
  • le régime fiscal choisi pour exploiter le bien (déficit foncier, LMNP, LMP, SCI, SAS…)
  • la composition du foyer et la situation matrimoniale

Grâce à tous ces paramètres, il est possible de calculer les déductions possibles sur les revenus locatifs (revenus fonciers ou revenus BIC pour du meublé) auxquelles vous auriez droit. Cela permet également d’évaluer les amortissements possibles. Ainsi, une simulation précise de ce que donnera l’opération peut être établie et on obtiendra notamment :

  • un taux de rentabilité brute / nette
  • un cashflow (positif ou négatif) mensuel pour chaque année d’exploitation du bien
  • un montant d’impôt (sur le revenu ou à l’IS selon les cas)

Pour se simplifier la vie, il existe des outils réalisant tous ces calculs pour vous. Le site rendementlocatif.com propose un simulateur que je trouve personnellement très pratique.

Comment le simulateur Rendement Locatif fonctionne-t-il ?

Très accessible même pour les débutants, le simulateur intègre tout un tas de paramètres définis par défaut (durées et taux des amortissements selon le type de travaux, prélèvement à la source, …) afin de faciliter la prise en main. Un investisseur averti pourra, s’il le souhaite, adapter ces paramètres à sa convenance.

Pour réaliser une simulation, il suffit de se rendre dans le menu “Simulateur/Calculer”. Un formulaire permet alors de saisir toutes les données relatives au projet au sein de plusieurs sections :

  • Bien immobilier
  • Charges
  • Impôts
  • Emprunt bancaire
Rendement Locatif - Formulaire - Bien immobilier
Section “Bien immobilier” du formulaire
Rendement Locatif - Formulaire - Impôts
Section Impôts du formulaire

Une fois toutes les informations saisies, il ne vous reste plus qu’à cliquer sur le bouton “Calculer”. Après quelques secondes, le simulateur rendementlocatif vous affiche une page de résumé agrégeant les résultats de la simulation. Notamment :

  • il attribue un score sur 10 à votre projet (Cela permet de se rendre compte rapidement de la pertinence de l’opération)
  • le rendement locatif net d’impôt de l’opération
  • le cashflow mensuel (après impôt)
Rendement Locatif - Simulateur - Résultat
Quelques indicateurs des résultats fournis

Vous avez ensuite accès à toutes ces informations de façon très détaillée (évolution du cashflow mensuel par année, impôts à payer, rendement nets au fil des ans…)

Rendement Locatif - Simulateur - Cashflow
Exemple de graphe obtenu dans les résultats détaillés

Vous pouvez également générer des rapports PDF très complet (exemple ici) que vous pourrez présenter à votre banquier. Ceci permet de sérieusement crédibiliser le projet présenté.

D’autres fonctionnalités

Il faut le savoir, rendementlocatif ne propose pas qu’un simulateur. Il y a de nombreuses autres fonctionnalités intégrées. Je ne les utilise d’ailleurs pas toutes. Vous trouverez donc notamment :

  • un plugin (pour Chrome, Firefox et Safari) permettant d’enrichir le contenu des annonces immobilières de certains sites comme leboncoin.fr ou seloger.com. Ainsi, des informations supplémentaires apparaissent directement dans l’annonce comme : le prix au m2 du bien vendu, le prix au m2 dans la ville, le loyer estimé (modifiable) pour ce bien, la rentabilité brute estimée…
Plugin
Exemple d’affichage par le plugin dans site d’annonces
  • de nombreux modèles de documents (bail nu, bail meublé, bail mobilité, avenant au bail, état des lieux d’entrée et de sortie…) sont mis à disposition
  • la capacité de gérer un ou plusieurs bien locatifs dans rendementlocatif (option que je n’ai pas encore utilisée)
  • Une application Android et iPhone pour réaliser des simulations depuis son téléphone plutôt que dans le navigateur

Les moins de Rendement Locatif ?

Personnellement, le seul “reproche” que j’ai vis à vis de l’outil est son ergonomie. L’interface web est esthétiquement basique. Pour autant, elle fait totalement le job. C’est juste qu’elle ne fait pas des plus modernes ni des plus sexy.

A chaque fois que vous souhaitez modifier un paramètre de la simulation, il est nécessaire de retourner dans le formulaire pour modifier le paramètre souhaité. Ensuite, vous devez relancer le calcul de la simulation pour obtenir un nouveau résultat. Cela se fait sans difficulté. Simplement, il me semblerait beaucoup plus pratique de pouvoir modifier un paramètre à la volée, directement dans la page, et que tout se calcule dynamiquement sans avoir à retourner dans le formulaire initial.

Tarifs

Le modèle de tarification utilisé est un abonnement qui vous donne droit à plus ou moins de simulations / mois.

Vous pouvez tester gratuitement le simulateur en vous inscrivant sur le site. Pour autant, beaucoup de fonctionnalités et informations ne seront pas disponibles en mode gratuit.

Il est possible de s’abonner mensuellement ou annuellement. Bien sûr, le prix à l’année est plus avantageux. Lors de la rédaction de cet article, les abonnements proposés sont :

  • « Débutant » (9,99€/mois ou 99,9€/an) intègre 1000 simulations par mois + la gestion possible d’un bien
  • « Expert » (19,99€/mois ou 199,9€/an) intègre 5000 simulations par mois + la gestion possible de 5 biens
  • « Pro » (29,99€/mois ou 299,9€/an) intègre 10000 simulations par mois + la gestion possible de 50 biens

Conclusion et avis sur Rendement Locatif

Vous l’aurez compris, mon avis est plutôt très positif sur le simulateur rendementlocatif. Je n’ai pas trouvé aussi complet jusqu’à maintenant.

Je le recommande à toutes les personnes qui cherchent un bien pour faire du locatif. Il permet de facilement valider ou invalider l’opération envisagée. Compte tenu de tout ce que permet le simulateur, l’investissement de quelques dizaines d’euros est largement rentabilisé à la vue du temps précieux que cela vous fera gagner !

De plus, en réalisant des simulations avec plusieurs régimes fiscaux (LMNP, SCI…) l’outil constitue également une aide à la décision sur le régime fiscal à choisir pour exploiter le bien…vous faisant ainsi économiser largement plus que le coût de l’outil. 😉

Si vous êtes vous même utilisateur du simulateur, n’hésitez pas à faire part de votre avis dans les commentaires ci-dessous. Vos questions sont également les bienvenues et je tenterai d’y répondre au mieux.

Information : les liens vers le site rendement locatif sont des liens d’affiliation. Cela signifie que, si vous vous abonnez à rendement locatif à travers ces liens, je toucherai une petite commission. Au delà de me témoigner votre soutien dans la rédaction de ce blog, cela permettra également de contribuer en partie aux frais engagés pour maintenir ce blog. Et je vous en remercie par avance !

Autres avis

1 réponse

  1. 7 août 2019

    […] A noterCertains outils permettent de faire ce calcul automatiquement sur la base des informations fournies. C’est notamment le cas du simulateur de Rendement Locatif. […]

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