Bail notarié et impayés de loyer ?

Le contrat de bail définit les obligations du locataire et du bailleur dans le cadre de la location d’un bien immobilier. Bailleurs et locataires ont le choix entre signer le bail sous seing-privé (c’est à dire entre eux) ou chez le notaire (bail notarié). Dans ce second cas, le le bail est rédigé et signé par un notaire.

Que permet ce type de bail ? Quels avantages présente-t-il ? Quel est le coût de ce type de bail ? Voyons tout ça dans cet article.

Pourquoi faire un bail notarié ?

Les missions du notaire, lors de la rédaction d’un bail notarié, sont multiples :

• assurer la véracité des informations présentes dans le contrat de bail et notamment que le bailleur est bien propriétaire et dispose du pouvoir de signer
• veiller au respect de la réglementation en vigueur (normes de santé, surface habitable ou volume minimum…)
• assurer une équité des clauses du contrat afin de protéger les droits du locataire comme du propriétaire

Le bail notarié à la force d’un acte authentique et revêt ainsi plusieurs caractéristiques :

• il est opposable aux tiers contrairement à un bail sous seing privé.
• il donne au contrat une « force probante ». C’est à dire que son contenu est considéré refléter exactement ce que les parties ont décidés et voulus. Il ne peut y avoir contestations sur la date et le contenu du bail.
• il constitue un titre exécutoire. C’est à dire que le bail a la force d’une décision de justice. Inutile de saisir le juge en cas d’impayé, ce simple bail permet de solliciter un huissier de justice pour procéder à des mesures de saisies à l’encontre du locataire (saisie du mobilier, saisie sur compte bancaire…)
• il assure le respect des droits et obligations du bailleur et du locataire

Enfin, l’étude du notaire conserve l’acte original du bail. Ainsi, à tout moment, une copie peut être délivrée si nécessaire.

Bail notarié et titre exécutoire

Avant la réforme du 9 juillet 1991, même muni d’un bail notarié, le bailleur était obligé d’assigner son locataire pour faire valider le bail auprès de la justice (jugement de validité). La situation était donc similaire à l’actuel d’un cas d’un bail signé sous seing-privé.

La loi du 9 juillet 1991 a conféré un avantage important au créancier muni d’un titre exécutoire. Elle a privilégié le bail notarié et lui confère des pouvoirs dont le bail sous seing privé reste, à date, dépourvu.

Selon l’article 3 de la loi du 9 juillet 1991, seuls constituaient des titres exécutoires :

1. Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou (…)administratif lorsqu’elles ont force exécutoire ;
2. Les actes et jugements étrangers
3. Les extraits des procès verbaux de conciliation signés par le juge
4. Les actes notariés revêtus de la forme exécutoire

MAJ 01/09/2020 : comme me l’a fait remarqué un lecteur attentif (merci à lui), cet article 3 a été abrogé le 1er juin 2012. Pour autant, le fait que le bail soit signé par le notaire en fait toujours un titre exécutoire.

A NOTER : le titre exécutoire ne dispense pas de devoir poursuivre en justice le locataire pour obtenir son expulsion. Il permet seulement (ce qui est déjà pas mal) de pouvoir recouvrer des impayés de loyers sans avoir à passer devant la justice.

Inconvénients et coût d’un bail notarié ?

Existe-t-il des inconvénients à la rédaction d’un bail notarié ? La réponse est oui ! Les principaux inconvénients sont son coût et son délai de signature.

Ainsi, pour la rédaction d’un bail d’habitation, les émoluments du notaire s’élèvent généralement à quelques centaines d’euros. Locataire et propriétaire partagent équitablement ces frais.

Concernant le délai de rédaction, il faudra quelques jours au notaire pour préparer un tel bail et prendre rendez-vous pour le signer. Délai pendant lequel, le locataire peut se désister…

Conclusion

Vous l’aurez compris, le principal avantage du bail notarié est qu’il constitue un titre exécutoire. En théorie (tout au moins), ce bail vous permet de saisir directement les comptes du locataire via huissier pour recouvrir d’éventuels impayés de loyer.

Ainsi, il n’est donc pas nécessaire d’attendre une décision de justice comme dans le cas d’un bail signé sous seing privé. D’autant qu’une procédure en justice s’accompagne généralement de frais conséquents, de temps perdu et d’inquiétudes !

Dans la pratique, un locataire peut toujours contester la saisie qui se fonde sur un titre exécutoire. En effet, ce dernier reste tout de même moins irréfutable qu’une décision de justice.

Pour approfondir

• Quel prix pour un bail de location notarié ? sur le site LegalPlace
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