Résiliation du bail de location juste après l’achat. Est-ce illégal ?

Vous venez tout juste de réaliser l’acquisition d’un logement vendu occupé. La résiliation du bail est-elle possible immédiatement après votre achat ?

Résiliation de bail

Petits rappels sur la location nue

La durée du bail

Un contrat de location nue est conclu pour une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique. Si le bailleur est une personne morale, la durée du contrat de location est de 6 ans.

Les cas autorisés de résiliation du bail

Un propriétaire peut donner congés à son locataire mais uniquement pour des raisons très précises et encadrées par la loi (voir l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989) . Ce congé doit être :

résilier un bail - huissier
  • envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception
  • ou remis en mains propres contre signature
  • ou par voie d’huissier

Les raisons précises pouvant être invoquées sont notamment les suivantes :

  • reprise du logement pour ses besoins personnels,
  • mise en vente du bien,
  • pour un motif jugé légitime et sérieux comme par exemple en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (retards répétés de paiement des loyers, troubles anormaux de voisinage…).

Le délai de prévenance

Le délai minimal pour donner congés est de 6 mois avant l’échéance du bail.

Attention, ce délai ne tient pas compte de la date d’envoi du courrier mais de la date de prise de connaissance du congé par le locataire.

Par conséquent, il revient au bailleur de prendre la marge de temps nécessaire pour que le courrier soit bien remis au locataire avant le délai de 6 mois.

Si le locataire refuse de réceptionner le recommandé, attention à bien prendre la marge de temps nécessaire pour pouvoir faire appel à un huissier qui notifiera la résiliation au locataire avant le délai de 6 mois (la date de notification est alors immédiate même si le locataire n’était pas présent lors du passage d’huissier).

Dans quel cas, résilier le bail serait illégal ?

Depuis la loi Macron, si le logement a été acquis par un nouveau propriétaire alors que le bien était déjà occupé au moment de la vente et que la durée de bail restant à courir était inférieure à 3 ans, le nouveau propriétaire ne pourra donner congés au locataire que pour la fin de la prochaine reconduction tacite du bail.

Par exemple, si la reconduction d’un bail de 3 ans venait tout juste d’intervenir au moment de la vente, l’acheteur ne pourra donner congés qu’au bout de presque 6 ans ! Mieux vaut le savoir !

Seule exception : si le nouveau propriétaire souhaite donner congés pour occuper lui-même le logement alors un délai de préavis de 2 ans s’applique quelque soit la durée du bail restant à courir.

Source : Site du Service Public


Alex de Discutons-Immo.fr
Alex

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