État des lieux : que savez-vous vraiment ?

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La réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie constitue un passage obligé dans la vie d’un locataire. Il peut arriver que l’établissement de l’état des lieux soit sujet à de légères tensions entre locataire et bailleur. C’est compréhensible compte tenu que cela déterminera les potentielles retenues sur le dépôt de garantie du locataire.

Découvrez l’essentiel sur l’état des lieux à travers 27 questions-réponses simples et utiles.

  1. Qu’est ce qu’un état des lieux ?
  2. Pourquoi faire un état des lieux d’entrée et de sortie ?
  3. Quelle forme doit avoir l’état des lieux ?
  4. Que doit contenir un état des lieux ?
  5. Combien d’exemplaires de l’état des lieux faut-il ?
  6. Comment faire un bon état des lieux ?
  7. A quoi faire attention lors d’un état des lieux ?
  8. Qui doit être présent à l’état des lieux ?
  9. Quand faire l’état des lieux d’entrée ?
  10. Quand faire l’état des lieux de sortie ?
  11. Peut-on faire un état des lieux à distance ?
  12. Est-il obligatoire de faire un état des lieux d’entrée ou de sortie ?
  13. Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ?
  14. Un état des lieux peut-il être électronique ?
  15. Qui fixe la date de l’état des lieux de sortie ?
  16. A quoi sert un pré état des lieux ?
  17. Qu’est ce qu’un état des lieux contradictoires ?
  18. Combien coûte un état des lieux amiable ?
  19. Combien coûte un état des lieux réalisé par huissier ?
  20. Qu’est ce qu’un état des lieux non conforme ?
  21. Combien de temps dure un état des lieux ?
  22. Est-il possible d’émettre des réserves sur un état des lieux ?
  23. Où trouver un modèle gratuit d’état des lieux ?
  24. Quel est le délai pour modifier un état des lieux ?
  25. Faut-il fournir des documents particuliers lors de l’état des lieux ?
  26. Quel montant le bailleur peut-il retenir sur la caution ?
  27. Sous quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué au locataire ?
Signature de l'état des lieux

Qu’est ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document établi entre le locataire et le bailleur qui décrit, l’état du logement (appartement, maison…) et de ses équipements à une date donnée.

Un premier état des lieux est généralement réalisé à l’entrée dans les lieux du locataire. Un second à son départ.

Pourquoi faire un état des lieux d’entrée et de sortie ?

Au départ d’un locataire, si d’éventuelles dégradations ou usure anormale sont constatées, le bailleur est en droit de facturer au locataire des frais de réparations. Le bailleur peut alors retenir tout ou parti du dépôt de garantie (caution) du locataire.

L’intérêt de disposer d’un état des lieux d’entrée et d’un autre de sortie est donc de pouvoir comparer l’état du logement à l’arrivée et au départ du locataire.

L’état des lieux permet ainsi d’établir si le logement est rendu dans un état identique à celui dans lequel il avait été confié au locataire.

Le document d’état des lieux servira également au bailleur de justification d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie du locataire. (voir “Quel montant le bailleur peut-il retenir sur la caution ?“).

Quelle forme doit avoir l’état des lieux ?

La forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux.

Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être réalisés sur :

  • un document unique, comportant, par exemple, pour chaque pièce du logement une colonne intitulée “à l’entrée du locataire” et une colonne “à la sortie du locataire
  • des documents distincts ayant une présentation similaire permettant de facilement les comparer

Que doit contenir un état des lieux ?

Un état des lieux doit décrire avec précision le logement et les équipements qu’il comporte ainsi que leur état.

Le document doit au moins comporter les informations suivantes :

  • Type d’état des lieux (entrée ou sortie)
  • Adresse du logement concerné
  • Date d’établissement de l’état des lieux
  • Nom de chaque partie (locataire, bailleur) et adresse domicile ou siège social du bailleur (si une ou les 2 parties sont représentées alors faire figurer le nom ou société des personnes mandatées)
  • Si les charges locatives ne sont pas payées forfaitairement : relevés des indexes des compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie
  • Nombre de clés ou de badges d’accès aux locaux privatifs ou communs remis au locataire
  • Pour chaque pièce, description précise de l’état des revêtements de sols, des murs, des plafonds, des équipements et des différents éléments du logement

Chaque page du document doit être paraphée par le locataire et le bailleur (ou leurs représentants).

Bien sûr, le locataire et le bailleur (ou leurs représentants) doivent également signer le document.

Réalisation de l'état des lieux

Combien d’exemplaires de l’état des lieux faut-il ?

Les états des lieux doivent être établis en 2 exemplaires : un premier destiné au locataire et un second pour le propriétaire.

Comment faire un bon état des lieux ?

Les règles à suivre pour un état des lieux réussi sont :

  • Utiliser un modèle d’état des lieux adapté (voir la question “Où trouver un modèle d’état des lieux ?
  • Rédiger l’état des lieux en 2 exemplaires (un pour le propriétaire, un pour le locataire)
  • Reporter avec précision les observations faites pour éviter au maximum les risques d’interprétations ultérieures
  • Disposer idéalement de l’électricité, l’eau, gaz…le jour de l’état des lieux pour pouvoir tout tester
  • Procéder au relevé de l’ensemble des compteurs (électricité, eau, gaz…)
  • Prendre des photos de toutes les pièces afin de compléter les observations
  • Tester tout (fenêtres, robinet, présence eau chaude, convecteur électrique…)

A quoi faire attention lors d’un état des lieux ?

Lors d’un état des lieux, il faut :

  • vérifier l’état des murs et des plafonds (fissures, traces…)
  • contrôler l’état des sols (trous, tâches, rayures…)
  • tester le bon fonctionnement des ouvertures (portes et fenêtres)
  • noter l’état du tableau électrique, des bouches de VMC et d’aération
  • tester le bon fonctionnement des robinets, chasses d’eau…
  • allumer les radiateurs pour vérifier qu’ils fonctionnent normalement

Qui doit être présent à l’état des lieux ?

L’état des lieux est, en principe, réalisé conjointement par le locataire et le bailleur. 

Ils doivent en effet constater ensemble l’état des lieux et des équipements mentionnés au contrat de location.

Pour que l’état des lieux soit valable, il faut en effet que celui-ci soit réalisé par le propriétaire et le locataire. Ils doivent par conséquent tous les deux être présents. 

Toutefois, s’ils le souhaitent, ils peuvent également choisir de se faire représenter par un mandataire.

Pour le bailleur, il s’agit alors le plus souvent d’un huissier de justice ou d’un agent immobilier.

Quand faire l’état des lieux d’entrée ?

Comme son nom l’indique, l’état des lieux d’entrée doit être réalisé à l’arrivée du locataire dans les lieux (au moment de la remise des clés).

Quand faire l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est réalisé au départ du locataire (le jour de la restitution des clés).

Etat des lieux par visio

Peut-on faire un état des lieux à distance ?

Il est tout à fait autoriser de réaliser un état des lieux à distance. Pour cela, il faut, par exemple, utiliser un système de visioconférence par Internet. Dans un tel cas, il faudra s’assurer que la connexion soit de bonne qualité pour que l’état des lieux puisse être réalisé dans de bonnes conditions avec une bonne résolution d’image.

Pour avoir expérimenté les 2 modes de réalisation en tant que bailleur, je privilégie, dans la mesure du possible, la réalisation d’état des lieux en présentiel. En effet, repérer des éventuelles dégradations par visio n’est pas toujours évident.

En cas d’état des lieux réalisé à distance, le document à signer peut ensuite être envoyé au locataire par courrier postal ou par mail. La signature du document peut se faire également de manière électronique ou papier.

Est-il obligatoire de faire un état des lieux d’entrée ou de sortie ?

La loi ne l’impose pas. Néanmoins, l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie est très fortement recommandé pour éviter tout litiges ultérieur.

Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ?

En cas d’absence d’état des lieux d’entrée (que ce soit par refus du locataire ou par négligence), le locataire est considéré avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

En cas de refus du propriétaire de réaliser l’état des lieux d’entrée, le locataire doit commencer par lui adresser une mise en demeure de le faire.

Si l’état des lieux n’a pas pu être réalisé par refus persistant du propriétaire, en fin de bail, ce dernier devra prouver avoir donné le logement en bon état s’il veut pouvoir faire valoir des dégradations causées par le locataire.

Un état des lieux peut-il être électronique ?

Un état des lieux peut tout à fait être signé numériquement. Désormais, de nombreux bailleurs réalisent les états des lieux à l’aide d’une tablette. Chaque partie signe ensuite électroniquement l’état des lieux.

Qui fixe la date de l’état des lieux de sortie ?

Fixer la date de l’état des lieux de sortie n’est pas toujours facile.

Aucune des parties au contrat de location (locataire et bailleur/propriétaire) ne peut imposer une date à l’autre. La date doit être fixée d’un commun accord.

La date d’état des lieux doit être fixée au plus tard le dernier jour de l’exécution du contrat de bail de location.

Si une date est fixée avant la date de fin de préavis du locataire, ce dernier n’est, pour autant, pas libérer de son obligation de payer le loyer jusqu’à l’expiration du préavis.

Signature état des lieux

A quoi sert un pré état des lieux ?

Un pré état des lieux (parfois appelé “visite conseil”) consiste à faire un état des lieux intermédiaire préalablement à la réalisation de l’état des lieux de de sortie.

Il permet d’informer le locataire des éventuelles réparations et remises en état à sa charge qu’il doit faire avant l’état des lieux final.

Un pré état des lieux n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle.

Il est réalisé sur la base de l’état des lieux d’entrée et n’est pas forcément écrit.

Qu’est ce qu’un état des lieux contradictoires ?

La loi impose que l’état des lieux soit établi de façon contradictoire. Cela signifie que le contenu de l’état des lieux doit faire consensus ou que les éventuels désaccords y soient clairement mentionnés.

Combien coûte un état des lieux amiable ?

Un état des lieux est gratuit lorsqu’il est réalisé à l’amiable directement entre locataire et propriétaire bailleur.

Si l’état des lieux amiable est réalisé par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier…), il est généralement payant. Des honoraires sont alors facturés au locataire ainsi qu’au propriétaire.

Les honoraires payés par le locataire ne peuvent pas dépasser 3€ TTC/m2 de surface habitable et ils ne peuvent pas dépasser la part payée par le propriétaire.

Combien coûte un état des lieux réalisé par huissier ?

Si le locataire ou le propriétaire refuse de réaliser l’état des lieux de manière contradictoire en ne se présentant pas à l’état des lieux, il peut être fait appel à un huissier de justice.

La tarification des actes d’huissiers est réglementée. Un état des lieux dépend de la superficie du logement :

  • inférieure à 50m2 : 158,58€ TTC
  • de 50 à 150m2 : 180,28€ TTC
  • au delà de 150m2 : 256,89€ TTC

Ces tarifs sont ceux en vigueur en Métropole. Pour les tarifs en Outre-Mer, consultez ce lien.

Locataire et propriétaire doivent chacun payer la moitié du coût.

Qu’est ce qu’un état des lieux non conforme ?

Un état des lieux peut être jugé non conforme si :

  • chaque page n’est pas paraphée par le locataire et le propriétaire (ou leurs représentants)
  • le document n’est pas signé par le locataire et le propriétaire (ou leurs représentants)

Combien de temps dure un état des lieux ?

Il n’y a pas de réponse précise à cette question. Tout dépend de la superficie du logement, s’il est meublé ou non, de la minutie avec laquelle l’état des lieux sera réalisé…

Par conséquent, un état des lieux peut durer 20 minutes pour un studio comme quelques heures pour une très grande maison.

Est-il possible d’émettre des réserves sur un état des lieux ?

Au moment de l’état des lieux d’entrée, le locataire peut émettre des réserves sur le document.

Par exemple, si le compteur d’eau n’est pas actif, il n’est pas possible de tester le bon fonctionnement de la robinetterie. Une observation en ce sens devrait alors être mentionnée dans l’état des lieux.

Où trouver un modèle gratuit d’état des lieux ?

Vous pouvez trouver des modèles gratuits sur le site de LegalPlace.

Quel est le délai pour modifier un état des lieux ?

Un locataire peut demander à modifier l’état des lieux dans les 10 jours calendaires qui suivent la signature de l’état des lieux.

Il peut également demander à modifier l’état des lieux concernant les éléments relatifs au chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

Le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec AR au bailleur pour signaler cette modification ou ce nouveau dysfonctionnement constaté. Celle-ci sera ainsi jointe à l’état des lieux en l’absence de contestation du bailleur.

Faut-il fournir des documents particuliers lors de l’état des lieux ?

Mis à part le document d’état des lieux qui est rédigé à cette occasion, aucun document particulier n’est requis.

Néanmoins, un bailleur est susceptible d’exiger la réception du dépôt de garantie et l’attestation d’assurance avant la remise des clés (qui se fait généralement lors de l’état des lieux).

Quel montant le bailleur peut-il retenir sur la caution ?

Le propriétaire peut, s’il le justifie, déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire lui doit.

Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur doit normalement procéder à leur réparation.

Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, le bailleur doit pouvoir justifier du montant retenu par la production d’un devis ou d’une facture, soit de l’artisan ayant réalisé les travaux, soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état.

Le locataire ne peut pas exiger de facture au propriétaire (réponse ministérielle datant de 2010).

Sous quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué au locataire ?

La date de restitution de la caution (dépôt de garantie) est régie par la loi.

Si les états des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, le délai de restitution est de 1 mois après avoir quitté les lieux.

A l’inverse, si les états des lieux diffèrent, le délai de restitution est de 2 mois. Ceci afin de laisser le temps au propriétaire d’évaluer le montant des travaux de réparations à réaliser.

Passé ce délai, le locataire sera en droit d’exiger au propriétaire 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard entamé.

A noter tout de même : le locataire ne pourra pas exiger cette majoration si le retard est lié au fait qu’il n’a pas fournit sa nouvelle adresse dans l’état des lieux de sortie (nouvelle obligation de la loi ALUR).

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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