Est-il plus avantageux d’investir en Pinel qu’en LMNP ?
Dans cet article, nous allons comparer un investissement Pinel avec un investissement locatif dans l’ancien et exploité en meublé.
Bien sûr, pour pouvoir comparer ce qui est comparable, la même typologie de bien sera comparée.
Je reprends l’exemple d’investissement Pinel exposé dans l’article intitulé Investissement Pinel : un véritable exemple chiffré. Si vous voulez vous rafraîchir la mémoire quant aux avantages procurés par un investissement Pinel, je vous invite à lire l’article cité précédemment.
Pour rappel, cet exemple portait sur l’acquisition d’un appartement 2 pièces dans la ville de Saint-Herblain en proche banlieue Nantaise (Loire Atlantique).
Caractéristiques du bien
- Bien située en zone Pinel B1
- Appartement 2 pièces de 41m2
- Charges de copropriété de 700€ annuels
- Prix d’achat (tous frais inclus) : 215 000€
Situation des acquéreurs
Ce bien est acheté par un couple qui paye 5800€ d’impôts sur le revenu et qui a une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30%.
Les loyers perçus par le couple pour la location de cet appartement seront imposés selon le régime micro-foncier avec un abattement de 30%.
L’acquisition se fait avec un apport de 25 000€.
Le couple souhaite s’engager sur une durée de location de 9 ans. Ceci leur ouvre donc droit à une réduction d’impôt de 18% sur cette période pour un investissement de type Pinel.
Le match « Pinel VS LMNP »
Acquisition
Le prix du neuf est généralement plus élevé que le prix de l’ancien. De plus, les promoteurs de programmes Pinel ont tendance à gonfler encore un peu plus le prix à la hausse. Les acquéreurs de ce type de programme le font généralement pour l’intérêt fiscal et connaissent mal les zones où ils investissent.
Dans notre exemple, le prix d’achat au m2 pour le Pinel est donc environ 30% plus cher que dans l’ancien pour une même superficie.
Nous considérerons que des travaux seront nécessaires dans l’ancien à hauteur de 5000€.
La location meublée, comme son nom l’indique, implique de louer en ayant meublé l’appartement. Par conséquent, 3000€ d’ameublement sont également pris en compte dans le cas du LMNP.
Loyers
Un investissement Pinel impose des contraintes relatives aux loyers pratiqués ainsi qu’aux ressources du locataires. Je vous invite à lire l’article Investissement Pinel : un véritable exemple chiffré qui précise en introduction ces éléments. Ainsi, le loyer mensuel plafonné pour ce bien en Pinel s’élève à 499€.
En meublé, un loyer de 587€ par mois est pris en compte.
Charges
Les charges sont sensiblement les mêmes (Charges locatives, taxe foncière, PNO) que ce soit en Pinel ou en LMNP.
La différence principale repose sur le fait que les loyers nus de l’investissement Pinel sont des revenus fonciers et donc relativement imposés. De ce fait, des coûts annuels de 1257€ et de 721€ de prélèvements sociaux sont à prendre en compte pour le cas du Pinel.
A l’inverse, les loyers de la location meublée LMNP sont des revenus de type « BIC ». Le LMNP permettant de nombreuses déductions et amortissements, les loyers de cet investissement ne seront pas imposables sur les 9 premières années d’exploitation.
La gestion locative étant indexée sur le montant des loyers perçus, le coût de celle-ci est un petit peu plus élevé en LMNP.
Le montant global à financer en LMNP est inférieur ce qui induit une mensualité de crédit également plus faible.
Réduction d’impôts
L’avantage fiscal du Pinel se retrouve dans une réduction d’impôt conséquente pendant l’exploitation du bien.
En LMNP, le gain fiscal n’est pas sous forme de réduction d’impôts sur le revenu. Il est obtenu grâce aux déficits et amortissements qui rendent les loyers perçus non imposables pendant plusieurs années. Dans notre exemple, les loyers perçus en meublés ne seront pas imposables durant les 9 années.
Résultat avant revente
Si nous réalisons un bilan de l’opération avant revente avec une location du bien pendant 9 ans, on observe que le Pinel génère un déficit annuel légèrement supérieur au LMNP :
- Pinel : 4 710€ (soit 392€ / mois)
- LMNP : 3 787€ (316€ / mois)
Le coût des charges et des éventuels cadeaux fiscaux ne suffisent pas à rendre l’opération positive avant la revente que l’exploitation soit faite en Pinel ou bien en LMNP.
Revente du bien après 9 ans
Considérons dans notre exemple que le bien détenu est vendu au bout de 9 années d’exploitation.
Les hypothèses de revente sont les suivantes :
- Augmentation moyenne du prix de l’immobilier de 1,5% pendant 9 ans soit une augmentation totale de 14,34%
- Pinel : le bien ayant été acquis neuf avec un prix d’achat élevé, nous considérons ici que le bien est revendu avec une décote de 20% par rapport à son prix d’acquisition
Ainsi, le bien acheté en Pinel est revendu 190 935€ et celui exploité en LMNP 179 970€.
Les crédits restant à rembourser s’élèvent respectivement à 109 087€ et 87 388€. Ceci nous donne donc une somme restante de 81 848€ pour le Pinel et 92 582€ pour le LMNP.
Imposition sur la plus-value
En Pinel, le prix de vente étant inférieur à celui d’achat, aucune plus-value n’est imposée. En revanche, en LMNP, une légère plus-value existe. Dans notre exemple, elle s’élève à 361€.
Pour calculer la plus-value potentielle, l’administration fiscale considère le prix d’achat comme étant le prix d’acquisition net vendeur + 7,5% de frais de notaire + 15% de travaux d’améliorations diverses.
Ce montant est déduit du prix de vente net vendeur et un abattement progressif est alors calculé sur la plus-value selon la durée de détention (voir le barème sur le site des notaires).
Une fois l’abattement déduit, l’imposition est de 19% et les prélèvements sociaux de 17,2% au moment de la rédaction de cet article.
Résultats du match
Roulements de tambour…que donne le résultat du match une fois tout pris en compte ? C’est à dire en tenant compte des gains / pertes pendant la période d’exploitation mais aussi lors de la revente.
Lorsqu’on tient compte de tous les gains / pertes de la période d’exploitation de 9 ans et des gains lors de la revente, le gain net d’impôt est de 14 462€ pour le Pinel et 33 138€ pour le LMNP.
L’achat sans Pinel et l’exploitation en LMNP fait donc mieux, dans ce cas précis : 129% de plus qu’avec le Pinel !
Pour autant, dans notre exemple, même en LMNP, le résultat n’est pas exceptionnel. Ainsi, ce couple aurait également pu se constituer un capital de 33 138€ en mettant de côté 307€ chaque mois. C’est sensiblement le même montant que l’effort d’épargne consenti pendant 9 ans dans cet exemple (316€).
Conclusion
Dans cet exemple, j’ai pris pour postulat une augmentation de l’immobilier assez conservatrice de 1,5% (surtout si l’inflation de ces derniers mois se prolongent sur une longue période).
Si on regarde l’évolution du prix au m2 sur Saint-Herblain, l’augmentation moyenne constatée durant les 10 dernières années est plutôt de 2,6% par an.
Dans un tel scénario, le gain net d’impôts serait de 33 913€ en Pinel contre 46 866€ en LMNP. La différence serait donc moins marquée entre les 2 investissements.
Le graphique ci-dessous permet d’observer cela avec plusieurs augmentations annuelles moyennes.
On le voit, l’avantage fiscal offert par le Pinel ne suffit pas à en faire forcément un bon investissement. D’ailleurs, dans la plupart des cas, un investissement réalisé en Pinel sera moins performant qu’un investissement « classique ».
Un prix d’achat très élevé, l’imposition des loyers, une revente à un prix plus bas et parfois difficile rend le dispositif Pinel pas très attractif à qui sait y regarder de près.
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
