186€ / mois avec un premier investissement locatif !

Michael est un jeune investisseur qui vient de réaliser avec succès son premier investissement locatif. Il partage avec nous son projet tout juste achevé ! Ses hésitations, ses difficultés, ses chiffres et les prochaines étapes de ces futurs investissements.

Un grand merci à Michael !

Qui es tu ? Peux tu te présenter brièvement ?

Je m’appelle Michael, j’ai 30 ans. Je vis dans la région du Grand Est et je suis Responsable en Sécurité des Systèmes d’Information (RSSI).

J’ai commencé à m’intéresser à l’investissement locatif suite à l’acquisition de ma résidence principale il y a 3 ans. Contrairement à ce que certains recommandent, j’ai fait le choix de mettre un apport important lors de l’achat de ma résidence principale afin d’avoir une durée de crédit réduite au maximum tout en me laissant une capacité d’endettement suffisante pour pouvoir investir. Dans quelques années ma résidence principale sera intégralement payée ce qui me permettra d’investir dans de plus gros projets.

Quel était ton projet d’investissement ?
et quels étaient tes objectifs en te lançant ?

Mon objectif principal était de créer des revenus alternatifs avec une activité autre que le salariat. Pour mon premier projet d’investissement, j’ai décidé de faire l’acquisition d’un appartement T2 de petite surface à rénover afin de le mettre en location meublée sous le statut LMNP.

Je suis parti sur un faible montant d’acquisition pour me faire la main, limiter les risques et valider la méthode d’investissement pour partir sur plus gros par la suite.

Peux tu nous détailler un peu les chiffres de ton projet ?

Type d’appartement : T2
Surface : 45 m2

Prix acquisition FAI : 30 000€
Frais de notaire : 4 000€
Frais crédit logement : 906€
Travaux + mobilier : 15 000€ (NDLR : Michael à réaliser lui même la démolition, le sol, les peintures, l’installation de la cuisine. Sans cela, le coûts travaux + mobilier aurait sans doute avoisiné les 25 000€)
Crédit 110% sur 20 ans (taux 1,10% + assurance 0,049%) avec 3 mois de différé de remboursement

Charges de copropriété: 308€/an
Taxe foncière: 300€/an
CFE: 165€/an
Assurance PNO: 60€/an
Frais de comptabilité: 249€/an + adhésion à un CGA 138€/an
Impôts: Aucun impôt sur les revenus locatifs durant les 6 premières années sur ce projet

Loyer: 490€ + 10€ de charges

Rendement brut: 11,78%
Rendement net: 10,04%
Cash Flow: 186€/mois (NDLR : le cashflow constitue la part restante nette d’impôt après avoir déduit tous les frais et taxes dûs).

Qu’est ce qui t’avait freiné jusqu’à maintenant pour investir ?

Ce qui m’a le plus freiné jusqu’à présent a été mon manque de connaissance sur la partie travaux. J’avais du mal à estimer le montant des travaux pour une rénovation correcte et donc je suis passé à côté de plusieurs affaires.

La recherche du bien m’a également pris pas mal de temps. Les biens rentables ne tombent pas du ciel, il a donc fallu faire un grand nombre de visites (une quinzaine au total) et d’offres avant qu’une soit finalement acceptée.

J’ai essuyé un grand nombre de refus mais cela m’a permis d’apprendre à mieux négocier. Sur l’ensemble des visites, j’ai dû faire 5-6 offres et seulement 2 sont passées après négociation. Une n’est pas allée jusqu’au compromis car le vendeur était déjà engagé avec un autre acheteur . La seconde fut la bonne !

Maintenant que c’est fait, as-tu trouvé ça compliqué ou difficile ?

Avec le recul, je n’ai pas rencontré de problèmes majeurs sur ce premier achat mis à part les travaux qui ont pris un peu plus de temps que prévu. Une fois l’offre acceptée, tout s’est déroulé comme prévu.

Initialement, j’avais prévu 3 mois de travaux mais cela a pris au total 5 mois. Sachant que le gros des travaux a été fait durant les week-end, cela n’était pas 5 mois de travaux continus. J’ai perdu 2 mois rien qu’à cause de :

  • une livraison de carrelage qui a eu beaucoup de retard
  • la porte d’entrée posée par un menuisier mais qui présentait des défauts et qui a donc dû être ré-usinée. 

Comment s’est passée la mise en location ?
As-tu trouvé rapidement un locataire ?

Le bien a été mis en location sur Le Bon Coin et il a rapidement trouvé preneur une semaine plus tard. Je n’ai donc eu aucune vacance locative.

C’est, à mon avis, l’avantage d’offrir un bien qui a été entièrement rénové. Bien que le loyer soit légèrement supérieur au marché, j’ai reçu un grand nombre de demandes car l’appartement a été entièrement remis aux normes.

Il est équipé avec du matériel neuf et est décoré au goût du jour. Le locataire a particulièrement apprécié la cuisine équipée et la salle de bain qui a été entièrement rénovée.

Je suis ravi d’avoir remis en état un bien qui était laissé à l’abandon et de mettre un logement de qualité à disposition d’un jeune qui se lance dans la vie active.

Et maintenant ? Envisages-tu de nouveaux investissements ?

Bien sûr ! Maintenant que la méthode est validée, j’aimerais trouver un bien qui n’est pas en copropriété. Idéalement un petit immeuble de rapport ou une maison à diviser. J’aimerais également déléguer plus les travaux et l’aménagement qui peuvent devenir très vite chronophages.

Quelle serait ta recommandation pour se lancer dans l’investissement ?

Je dirais qu’il faut surtout dans un premier temps définir clairement ses objectifs et sa stratégie (créer du patrimoine, préparer sa retraite, générer un complément de revenu, devenir libre financièrement, etc.) car la stratégie variera en fonction des objectifs.

Il ne faut pas hésiter à se faire accompagner si certaines étapes sont bloquantes en fonction du profil de l’investisseur.

En ce qui concerne les travaux, il faut faire marcher au maximum le bouche à oreille pour s’entourer de bons artisans.

Il y a maintenant un grand nombre de contenu gratuit et de qualité sur Internet donc il est très facile de se former. La communauté des investisseurs est également très active et beaucoup de personnes sont prêtes à partager leur expérience donc il est facile de se créer un réseau ce qui permet d’avoir plus d’assurance pour un premier investissement.

Alex : encore un grand merci Michaël pour avoir partagé avec nous ta première expérience d’investissement locatif ! Bonne continuation à toi !

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