Crédit immobilier : savez-vous quelles garanties choisir ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque prend ce qu’on appelle des garanties. L’objectif de la banque est de se protéger dans le cas où vous ne payeriez pas les mensualités de remboursement.

Il existe plusieurs types de garantie. Voyons lesquelles !

Le Cautionnement Prêt immobilier - garanties - cautionnement

Très en vogue depuis quelques années maintenant, le cautionnement est très souvent utilisé comme garantie.

Le principe est très simple. Il fait appel au principe de la mutualisation des risques. Ainsi, à la mise en place du crédit immobilier, les emprunteurs versent chacun une certaine somme à une société de cautionnement mutuel. Le montant de cette somme est proportionnel au montant du crédit accordé. En contre-partie, l’organisme de cautionnement s’engage auprès de la banque à payer les mensualités du prêt si l’emprunteur n’honore pas ses dettes.

La somme d’argent versée par l’emprunteur à l’organisme de cautionnement est souvent divisée en deux parties :

  • Une première qui est définitivement acquise à l’organisme de cautionnement.
  • Une seconde versée au fond mutuel de garantie qui, selon les établissements, est susceptible d’être partiellement restituée à la fin du prêt immobilier.

Ce principe de cautionnement a l’avantage d’être relativement souple. Il est utilisable autant pour l’acquisition dans l’ancien que dans le neuf. Son seul inconvénient est que son coût est généralement un peu plus élevé qu’une hypothèque (voir comparatif en fin d’article).

Les organismes de cautionnement les plus connus sont :

  • Crédit Logement
  • SACCEF pour la Caisse d’Epargne
  • CAMCA pour le Crédit Agricole
  • CMH pour le Crédit Mutuel
  • SOCAMI pour la Banque Populaire

L’Hypothèque

Prêt immobilier - garanties - hypothèqueL’hypothèque constitue une des garanties possibles pour un créancier (dans ce cas précis d’un crédit immobilier, un établissement bancaire). Ainsi, si l’emprunteur ne rembourse pas ses dettes, l’hypothèque donne droit au créancier de faire saisir le bien immobilier. Ceci dans le but de le faire vendre aux enchères et de récupérer le montant des sommes dues.

L’hypothèque fait obligatoirement l’objet d’un acte authentique devant notaire. Elle doit également faire l’objet d’une “inscription” à la conservation des hypothèques du lieu où se situe le bien acquis.

La durée de l’hypothèque est fixée en fonction de la durée du crédit immobilier, mais elle ne peut pas dépasser 50 ans. Un an après le terme du prêt, l’hypothèque est automatiquement levée.

L’hypothèque est fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.

Le coût

Pour l’emprunteur, cet acte notarié engendre un certain nombre de dépenses, comme :

  • les frais de publicité foncière,
  • les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt),
  • la TVA,
  • les droits d’enregistrement
  • la taxe de publicité foncière (proportionnelle au montant du prêt avec un montant minimum

Plus le montant du prêt est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue. En effet, une partie des coûts est constituée par des frais fixes non proportionnels au montant du bien.

Si l’emprunteur souhaite revendre le bien avant la fin du crédit immobilier qui a permis son acquisition, l’emprunteur doit procéder à ce qu’on appelle “une mainlevée” (voir ci-dessous).

L’emprunteur peut aussi avoir à supporter des frais en cours de prêt, au cas où il souhaite effectuer un remboursement anticipé. Une fois le crédit intégralement remboursé, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. Il faut effectuer une formalité pour faire lever l’hypothèque de son bien. L’emprunteur doit payer pour cela des frais de mainlevée.

Mainlevée d’hypothèque

Une main levée est le terme employé pour nommer la formalité qui sert à libérer le bien de l’hypothèque. En effet, dans le cadre d’une hypothèque, tant que le crédit n’est pas entièrement remboursé, le propriétaire du bien ne peut pas en disposer librement. Pour que cela soit le cas, il faut qu’une mainlevée soit réalisée.

Il est donc nécessaire de réaliser une mainlevée dans un des cas suivants :

  • Lors de la revente du bien avant la fin du remboursement du crédit
  • Ou si la vente a lieu moins d’un an après la dernière échéance de remboursement de crédit

Le notaire doit établir un certificat de levée d’hypothèque. Cette formalité obligatoire engendre des frais.

Comme indiqué précédemment, passé un an après le terme du prêt, la mainlevée est automatique et aucune démarche n’est nécessaire. On dit que l’inscription s’éteint d’elle-même.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) Prêt immobilier - garanties - prêteur de deniers

Le principe est très proche de l’hypothèque. Cette garantie permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités de prêt.

La différence avec l’hypothèque est que le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens déjà existants. Il n’est donc pas utilisable pour l’achat de neuf en VEFA ou d’une maison neuve.

Il ne peut pas non plus être utilisé pour un prêt relais ou pour financer des travaux.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.

L’avantage du privilège de prêteur de deniers (PPD) vis à vis de l’hypothèque est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie est donc moins coûteuse que l’hypothèque.

A noter :

  • Le PPD est prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque
  • un seul privilège de prêteur de deniers (PPD) peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque.

Le nantissement Prêt immobilier - garanties - nantissement

Autre possibilité de garantie pour le prêteur : le nantissement.

Il s’agit d’une garantie apportée par l’emprunteur en “gage” (la loi spécifie l’ensemble des caractéristiques du nantissement aux articles 2355 à 2365 du Code civil). Dans le cas d’un emprunt immobilier, le nantissement se fait le plus souvent sur des contrats d’assurance-vie ou des placements sûrs.

Ainsi, si l’emprunteur ne paie pas ses échéances de prêt, l’établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser.

Cette garantie engendre peu de frais. Elle est généralement réservée aux clients des banques disposant déjà d’un portefeuille de valeurs suffisamment important pour garantir le montant du crédit.

Comparaison des coûts

Voici les coûts approximatifs de chacun des types de garantie pour un montant de prêt de 200 000€ :

  • Cautionnement (Crédit Logement) : 2 500€ dont environ 1450€ remboursés à l’échéance du prêt
  • Mise en place de l’hypothèque : 3 000€ + Frais de mainlevée si revente avant fin crédit : environ 890€
  • Prêteur de deniers : 1 200€ + Frais de mainlevée si revente avant fin crédit : environ 890€
  • Nantissement : < 500€

Comme vous le voyez, les écarts peuvent être importants et il peut être intéressant de demander à sa banque la mise en oeuvre d’une garantie plutôt qu’une autre selon la situation.

Conclusion

Comme on l’a vu, il y a plusieurs catégories de garantie. Dans tous les cas, si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, le prêteur pourra activer la garantie afin de se rembourser.

En résumé :

  • le cautionnement : un établissement se porte garant à la place de l’emprunteur en échange d’une somme d’argent versé par celui-ci à la mise en place du crédit
  • l’hypothèque / le privilège de prêteur de denier : l’emprunteur est propriétaire du bien acheté mais il n’est pas libre de le vendre tant qu’il n’a pas remboursé son crédit. Ainsi, l’établissement prêteur peut saisir le bien et le revendre pour se rembourser en cas de problème
  • le nantissement : l’emprunteur “gage” le plus souvent des placements financiers que la banque pourra revendre pour se rembourser en cas de non paiement des dettes

Dans les 2 derniers cas, le montant de la dette sera déduite de la vente. Si la vente permet de récupérer une somme supérieure à la dette, l’excédent sera rendu à l’emprunteur. Dans le cas contraire, la banque est en droit de poursuivre l’emprunteur pour tenter de récupérer la dette restante.

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