Exemples de clauses de substitution

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Au moment de l’achat d’un bien immobilier, une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, acquéreur et vendeur signe ce qu’on appelle un avant-contrat. Il s’agit d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. La signature de ce document intervenant au tout début du processus de vente, il est parfois possible de ne pas savoir qui sera vraiment l’acquéreur. En effet, il peut être nécessaire de créer une SCI (ou une société de manière générale) pour ne pas acheter en nom propre le bien.

Généralement, l’objectif de cette clause est de permettre à l’acquéreur initial de créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui se substituera à l’acquéreur en nom propre au moment de la vente définitive. Pour autant, il est également tout à fait possible de substituer une personne morale même si ce cas est plus rare.

Vous trouverez ci-dessous 3 exemples concrets de clauses de substitution souvent dénommés « faculté de substitution » dans les avants-contrats.

Si vous voulez en savoir plus sur la clause de substitution, je vous invite à consulter l’article « Qu’est ce que la clause de substitution ?« .

Exemple n°1 issu d’un compromis de vente

Faculté de substitution

Il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’ACQUEREUR aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes. Il est toutefois précisé à I’ACQUEREUR que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et qu’en totalité et en pleine propriété, elle ne pourra pas être soumise aux dispositions des articles L 31340 et suivants du Code de la consommation.

Il est fait observer que la faculté de substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance.

Les parties toutefois sont informées des conséquences suivantes inhérentes à l‘exercice de cette faculté :

Le présent avant-contrat obligera le VENDEUR et la personne substituée dans tous ses termes.
Dans la mesure où les présentes entrent dans le champ d’application des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, I‘ACQUEREUR initial tout comme le bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, toutefois la volonté finale du bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l’acte initial subsister dans toutes ses dispositions, par suite I’ACQUEREUR initial qui n’aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si, au contraire, les présentes n’entrent pas dans le champ d’application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu’au proﬁt d’un acquéreur n‘entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions, et en toute hypothèse le cédant restera tenu solidairement de l‘exécution du contrat.
Dans la mesure où la loi imposerait d’informer de l’identité de I‘ACQUEREUR le titulaire du droit de préemption applicable en l’espèce, la substitution entraînera une nouvelle purge de ce droit de préemption et fera courir un nouveau délai attaché à cette purge.
Toute somme versée par I’ACQUEREUR dès avant l‘exercice de la faculté de substitution sur un compte ouvert auprès d’un office notarial, en vue de la réalisation de la vente, sera transférée dans cette comptabilité au nom de la personne substituée. déduction faite le cas échéant des dépenses déjà engagées par l’ofﬁce notarial. L’ACQUEREUR donne dès à présent et irrévocablement son accord sur ce mode de transfert, accord sans lequel la faculté de substitution n‘aurait pu être conclue entre les parties. Il s‘engage à faire son affaire personnelle du remboursement de cette somme auprès de la personne substituée.

Exemple n°2 issu d’une promesse de vente

Faculté de substitution

De convention expresse entre les Parties, le Bénéficiaire pourra se substituer dans le bénéfice de la présente Promesse de Vente, toute personne morale de droit privé dont le Bénéficiaire sera l’associé majoritaire.

Le Bénéficiaire substituant ne pouvant se prévaloir des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, la substitution ne pourra être possible qu’au profit d’un Bénéficiaire ne pouvant pas lui aussi se prévaloir desdites dispositions.
Toute substitution ne pourra porter que sur la totalité des biens et droits faisant l’objet de la Promesse de Vente et leur toute propriété. La substitution ne pourra pas, par ailleurs, être exercée dans le cadre d’un démembrement de propriété, laquelle aurait pour effet l’acquisition concomitante de l’usufruit et de la nue- propriété des Biens par deux acquéreurs distincts.

Le Promettant devra être averti de cette substitution. Par suite, le Bénéficiaire devra notifier au Promettant les coordonnées de la société qu’il souhaitera se substituer au plus tard quinze (15) Jours Ouvrés avant le délai de réalisation des présentes, et lui adresser au préalable un extrait K-bis récent et la copie certifiée conforme des statuts de ladite société (contenant la répartition du capital social), ainsi que tous documents permettant au Promettant d’être parfaitement renseigné sur l’identité du substitué, futur acquéreur, et de ses associés.

Le Bénéficiaire d’origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes ; il ne pourra réclamer aucune restitution au Promettant en conséquence de la substitution.

Aux présentes, le terme Bénéficiaire s’applique au Bénéficiaire d’origine comme au bénéficiaire substitué.

Aucune substitution ne pourra avoir lieu au profit d’une personne qui désirerait modifier la destination prévue par le Bénéficiaire des Biens.

Enfin, elle devra comporter de la part du bénéficiaire substitué la reconnaissance que substitution n’est pas novation et que la relation contractuelle entre Promettant et Bénéficiaire concernant la condition suspensive légale de l’article L 312-16 du Code de la consommation n’est modifiable qu’avec l’agrément du Promettant.

La faculté de substitution ci-dessus n’est possible qu’à titre gratuit.

Exemple n°3 de clause de substitution

Il est convenu entre les parties que la réalisation de la vente authentique pourra être effectuée au profit de toute personne physique ou morale librement désignée par le signataire du présent contrat.

La cession doit être gratuite. Il est par ailleurs rappelé que le « substitué » ne pourra en aucun cas apporter une quelconque modification aux conditions du présent contrat.

L’utilisation de la faculté de rétractation n’empêche nullement l’acquéreur de rester solidairement engagé avec l’acquéreur initial. Ce dernier devra faire face aux obligations contractuelles au cas où la personne substituée viendrait à ne pas y satisfaire. Il devra ainsi assurer le paiement du prix d’achat fixé ainsi que tous les frais et accessoires qui s’y rattachent.

La clause de substitution ne constituant pas une cession de créances, les parties ne sont pas contraintes de respecter les formalités prévues à l’Article 1690 du Code civil. Cette décision a été confirmée par une décision de la Cour de cassation en date du 12 avril 2012.

En usant de sa faculté, l’acquéreur accepte de perdre le bénéfice de son droit de rétractation, tel qu’il est prévu à l’Article L212-1 du Code de la construction.

Pour approfondir

Article Qu’est ce que la clause de substitution ?

Alex

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