Charges locatives récupérables sur le locataire

Avant de mettre un appartement en location, il est primordial de déterminer de façon précise le montant des charges locatives récupérables. Il s’agit des dépenses que le propriétaire paye, mais qu’il peut se faire rembourser auprès du locataire par la suite. D’où le terme de “récupérables”.

Questions / Réponses

Qu’est ce que les charges récupérables ?

Les charges dites récupérables sont les dépenses payées par le propriétaire d’un bien en location et qu’il peut se faire rembourser par le locataire (exemples : chauffage collectif, frais relatifs à l’ascenseur…)
Les charges locatives récupérables sont listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987 (voir annexe du décret pour la liste exhaustive).

Quelles sont les charges récupérables ?

Elles sont de 3 catégories :
– les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble
– les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble
– les taxes locatives

Les principales dépenses considérées comme des charges récupérables sont celles relatives à :
– l’ascenseur (électricité, contrat d’entretien…)
– l’eau (froide et potentiellement chaude si le logement ne la produit pas de manière indépendante)
– le chauffage collectif (éventuellement que des parties communes si le logement est équipé d’un dispositif de chauffage autonome type électrique)
– l’entretien des parties communes intérieures (électricité, coût des produits d’entretien, société de ménage…)
– l’entretien des éventuels espaces extérieurs
– certaines taxes et redevances (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères TEOM ou la taxe de balayage)
Les charges locatives récupérables sont listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987 (voir annexe du décret pour la liste exhaustive).

Quelles sont les charges non récupérables ?

Tout ce qui ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret décret 87-713 du 26 août 1987 sont des charges non imputables au locataire.

En résumé :
– les frais de financement du bien
– les frais d’assurance (Propriétaire Non Occupant)
– la taxe foncière
– les frais administratifs facturés par le syndic (frais de gestion notamment)
– les frais de dératisation, de nettoyage de vide-ordures ou encore de nettoyage des graffitis ne sont pas récupérables
– Certains équipements du type installation d’un compteur, achat et l’installation d’un matériel de vidéosurveillance, remplacement ou mise aux normes des boîtes aux lettres…
– la rémunération du gardien : lorsque le gardien entretien l’immeuble et sort les poubelles, le bailleur doit assumer seul 25 % de son salaire et de ses charges. Si le gardien ne réalise que l’une de ces 2 tâches, le bailleur doit payer 60 % de la rémunération. Si le gardien n’effectue aucune de ces tâches, le bailleur assume seul 100 % du salaire et des charges du gardien.

Comment le locataire paye-t-il ses charges au propriétaire en location nue ?

En location nue, le paiement des charges se fait par provisions avec régularisation annuelle. Cela signifie que les charges sont estimées pour l’année et que le locataire paye un même montant de charges avec son loyer chaque mois.
Lorsque le propriétaire bailleur reçoit la régularisation annuelle des charges, il régularise à son tour auprès du locataire. Ainsi, en cas de trop perçu, il rembourse le locataire. A l’inverse, en cas de dépenses supérieures à ce qui était prévu, il demande au locataire un complément de charges.

Comment le locataire paye-t-il ses charges au propriétaire en location meublée ?


Cas d’un bail signé après le 27 mars 2014
Si le bail stipule un paiement des charges locatives sous forme de provisions, une régularisation annuelle doit être faite.
Si le bail stipule que les charges locatives sont payées forfaitairement, il n’y a pas de régularisation.

Cas d’un bail signé avant le 27 mars 2014
Le paiement des charges se fait par provisions avec régularisation annuelle.

Ceci est définit dans la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Comment les charges récupérables sont-elles calculées ?

Les provisions pour charges mensuelles sont calculées sur la base :
– des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
– ou du budget prévisionnel dans le cas d’une copropriété

Ainsi, le locataire paye chaque mois des provisions pour charges, dont le montant a été estimé en fonction des dépenses de l’année précédente. Lors de sa régularisation, le propriétaire doit établir le montant des dépenses réelles. Si celles-ci sont supérieures aux provisions pour charges déjà payées par le locataire au cours de l’année, le locataire versera un complément. A l’inverse, si les charges réelles ont été inférieures aux provisions versées par le locataire, c’est le bailleur qui remboursera le trop-perçu.

Quand la régularisation annuelle des charges a-t-elle lieu ?

Dans le cas d’un paiement des charges par provisions, la régularisation des charges locatives doit être réalisée une fois par an. Cette régularisation peut intervenir à n’importe quel moment au cours de l’année. Le plus souvent, le propriétaire bailleur la réalise lorsqu’il reçoit le décompte annuel des charges de copropriété.

Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire le décompte des charges locatives par poste de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…). Il doit également communiquer :
– le mode de répartition entre locataires si le logement est situé en copropriété.
– une note d’information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d’eau chaude

Si le locataire le demande, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement par mail ou par courrier. Pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives.

Si la régularisation du paiement des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Combien de temps un propriétaire peut-il exiger le paiement des charges ?

Le propriétaire d’un logement mis en location peut récupérer les charges impayées pendant 3 ans. Et ce, même après le départ du locataire. A l’inverse, si un locataire a payé trop de charges, il dispose également de 3 ans pour réagir et réclamer son dû au propriétaire.

Que faire lorsqu’un locataire quitte le logement avant la régularisation des charges ?

Pour les bailleurs dont les logements sont situés en copropriété, dans l’attente de la régularisation annuelle des charges par le syndic de l’immeuble, la loi Alur du 24 mars 2014 (article 6) a confirmé que le bailleur pouvait retenir jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie. Une fois l’arrêté annuel des comptes réalisé par le syndic, le propriétaire doit alors procéder à la régularisation définitive des charges du logement dans le mois qui suit. Il doit ensuite restituer le solde du dépôt de garantie au locataire. Ceci s’applique à tous les contrats en cours qu’ils aient été signés avant ou après la loi Alur.
Ceci s’applique aux baux vides ou meublés pour lesquels les charges sont payées par provisions.

Un propriétaire doit il justifier du montant des charges ?

Oui, si les charges sont payées par provision avec régularisation annuelle,

Combien de temps le bailleur doit-il garder les pièces justificatives relatives aux charges ?

Après l’envoi du décompte des charges locatives récupérables à un locataire, le propriétaire bailleur a l’obligation de conserver les pièces justificatives pendant six mois.

Quelles sont les principaux postes de dépenses à faire apparaître dans le décompte de charges ?

Le décret a réparti ces charges en huit postes de dépenses principaux :
– 1 : ascenseur et monte-charge
– 2 : eau froide, eau chaude et chauffage collectif
– 3 : installation individuelle de chauffage et d’eau chaude
– 4 : parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
– 5 : espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
– 6 : hygiène
– 7 : équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation
– 8 : impositions et redevances

Pour approfondir

La retenue pour les charges locatives sur le site de PAP
La régularisation des charges sur le site de PAP
Charges locatives depuis la loi Alur sur le blog Osez vos droits


Alex de Discutons-Immo.fr
Alex

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