Investissement Locatif : Décryptage de la Règle des 70%
La règle des 70% est relativement simple à comprendre. Elle constitue une des règles de base de l’investissement locatif.
Dans un premier temps, arrêtons nous sur l’auto-financement. Cette notion est nécessaire au préalable pour expliquer la règle des 70%.
Le principe de l’auto-financement en immobilier
L’auto-financement dans l’investissement immobilier est un concept clé qui signifie que les revenus générés par les loyers suffisent à couvrir toutes les dépenses associées au bien immobilier. Ces dépenses incluent les mensualités de crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière et l’imposition sur les loyers.
Lorsqu’un investisseur demande un prêt immobilier, la banque évalue la viabilité de l’investissement et la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt. Pour simplifier cette évaluation, au lieu de demander une multitude de justificatifs pour un calcul précis, la banque adopte une approche plus générale.
Elle estime ainsi que les dépenses totales liées au bien immobilier représentent environ 30% du loyer perçu.
Par exemple, si vous percevez un loyer mensuel de 1000€, la banque considérera que 700€ de ce montant constituent vos revenus réels. Les 300€ restants sont présumés être utilisés pour couvrir les diverses dépenses liées à la propriété (comme les charges et les impôts).
À NOTER
Si vous avez pris une garantie loyer impayé (GLI), la banque est susceptible de prendre en compte une plus grande partie des loyers (parfois même jusqu’à 100%).
A quoi sert ce calcul ?
Ce calcul est un outil essentiel pour la banque car il lui permet d’estimer le bénéfice ou la perte potentielle associée à votre investissement immobilier.
Vous pourriez vous demander : « Quel intérêt la banque a-t-elle à connaître le profit ou la perte de mon investissement ? ».
Effectivement, vous avez raison. En fait, le principal intérêt de la banque réside dans votre capacité de remboursement.
Ce calcul a donc une importance cruciale : il aide la banque à déterminer votre taux d’endettement.
Les banques sont régies par des normes réglementaires strictes, stipulant que le taux d’endettement d’un emprunteur ne doit pas excéder 35% (depuis janvier 2021).
Un taux d’endettement supérieur pourrait engendrer des difficultés financières potentielles pour l’emprunteur, et par conséquent, engager la responsabilité de la banque.
À NOTER
Avant janvier 2021, il était possible de dépasser 33% d’endettement en cas de revenus importants. La banque prenait alors en compte le reste à vivre. Il s’agit de la somme qu’il vous reste après remboursements de vos crédits et des dépenses contraintes. Si ce reste à vivre est conséquent, elle autorisait généralement à dépasser le seuil de 33% d’endettement en vigueur.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article Taux d’endettement : jusqu’a quel taux pouvez-vous emprunter ?
Exemples
Voyons comment se fait le calcul de l’endettement avec la règle des 70%.
Premier exemple
Prenons un exemple :
- vous avez déjà un crédit en cours sur votre résidence principale (RP) avec une mensualité de 350€ / mois
- vous gagnez 2000€ / mois
- Avant de vous lancer dans un investissement locatif, votre taux d’endettement est donc de 350€ / 2000€ = 17,5%
Imaginons maintenant que vous souhaitiez contracter un nouveau prêt pour un investissement locatif, avec un loyer attendu de 570€ par mois.
À première vue, cela semble avantageux puisque la mensualité du nouveau prêt est de 550€, soit un loyer supérieur de 20€ à votre mensualité de remboursement.
Cependant, en appliquant la règle des 70%, la banque ne considérera que 70% des 570€ de loyer, soit 399€. Ainsi, elle estime que vous devrez compléter avec 151€ de votre poche chaque mois (550€ – 399€) pour couvrir les frais associés.
Votre taux d’endettement, tel que calculé par la banque, serait alors :
350€ (mensualité de votre RP) + 550€ (mensualité de votre investissement)
—————————————————————————————————
2000€ (votre salaire) + 399€ (70% du loyer perçu de 570€)
soit : 900 / 2399 = 37,5% d’endettement.
Pour que la banque considère que votre investissement est auto-financé, il faut donc que les loyers perçus soient supérieurs à 785€ (550 / 0,7).
Second exemple
Admettons désormais que le loyer perçu soit de 820€ pour une mensualité toujours de 550€ alors votre taux d’endettement global calculé par la banque sera :
350€ (mensualité de votre RP) + 550€ (mensualité de votre investissement)
—————————————————————————————————
2000€ (votre salaire) + 0,7 x 820€
soit : 900 / 2574 = 34,9% d’endettement.
Conclusion
Si vous envisagez de faire de l’investissement locatif et d’enchainer plusieurs opérations, vous devez maîtriser cette règle simple des 70%.
Cela vous aidera à faire de bons investissements. La banque constatera que vous êtes un investisseur sérieux qui maitrise l’auto-financement voire qui créé du cashflow positif !
Sans le respect de cette règle, votre taux d’endettement va très rapidement augmenté et vous serez bloqué dans vos investissements.
Si vous ambitionnez de vous lancer dans l’investissement locatif et d’enchaîner plusieurs projets, la maîtrise de la règle des 70% est essentielle. Cette règle simple mais puissante est un outil incontournable pour identifier les investissements pertinents et rentables.
En appliquant cette règle, vous démontrez à la banque que vous êtes un investisseur avisé, capable non seulement de gérer l’auto-financement de vos projets mais aussi potentiellement de générer un cashflow positif. Cette perception renforce votre crédibilité et peut faciliter l’approbation de futurs financements.
Négliger cette règle peut avoir des conséquences importantes. Un non-respect de ce principe fondamental entraînera une augmentation rapide de votre taux d’endettement, limitant ainsi votre capacité à poursuivre d’autres opportunités d’investissement.
En somme, la règle des 70% n’est pas seulement une recommandation, c’est une stratégie essentielle pour vous assurer une croissance durable et réussie dans le domaine de l’investissement locatif.
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Bonjour j’ai un peu de mal a comprendre pour mon cas, je loue un logement a 450eur pour un crédit de 305eur donc avec la règle des 70% je suis bon, je compte acheter un appartement que je louerai 500eur pour un credit de 290eur donc ok pour les 70% aussi , dans deux ans je compte acheter une maison principale , pour la banque du fait de respecter les 70% je repars a 0% d’endettement ou pas ? Je sais pas si je suis bien clair… mais merci par avance
Bonjour Marc,
Merci pour votre message.
Si vous louez un logement 450€ HC, la banque considérera que les revenus sont de 70% x 450 par mois soit 315€.
Pour le second appartement loué 500€, la banque considèrera que les revenus sont d’environ 350€ par mois.
Je ne comprends pas bien votre question « dans deux ans je compte acheter une maison principale , pour la banque du fait de respecter les 70% je repars a 0% d’endettement ou pas ? ». Pourriez vous reformuler svp ?
Merci pour votre reponse je reformule, mon salaire est de 1850eur. Lorsque je vais vouloir acheter ma residence principale comment je dois calculer ma capacité d’emprunt, est ce que je dois compter comme ceci 1850+315+350= 2515 et pour ma capacité d’emprunt je prend 33 voir 35% de ce montant. Ou est ce qu’ils vont enlever a mes revenus mes crédits immobiliers ? Et donc 2515-305-290= 1920 et donc je pourrai emprunter 33% de 1920eur ? Pas evident a expliquer dites moi si c’est toujours pas clair merci par avance
Les banques ne prennent pas en compte seulement les revenus, ce serait trop facile 🙂
Elles prennent bien sûr en compte vos dépenses contraintes comme les mensualités de remboursement de crédit immobilier. Par conséquent, elles considéreront que vous pouvez vous endetter jusqu’à hauteur de 35% de 1920€.
Après la règle des 35% n’est pas complètement figée même si le HCSF ne cesse de faire des recommandations en ce sens, il y a des tolérances pour certains dossiers. Quelqu’un qui gagne 10 000€ par mois n’aura pas le même « reste à vivre » (une fois toutes les dépenses déduites) que quelqu’un gagnant tout juste le SMIC. Or, les banques savent généralement prendre du recul par rapport à cela.