Prêt viager hypothécaire : un mode de financement méconnu !
Parmi les différentes formes de financements et de crédits disponibles, il y en a une relativement méconnue : le prêt viager hypothécaire.
Ce mode de financement est principalement destinée aux seniors qui ne peuvent pas toujours souscrire à un crédit classique.
En quoi consiste un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti en échange d’une garantie sur un bien immobilier destiné à l’habitation et qui appartient en pleine propriété à son propriétaire.
Le prêt viager hypothécaire fonctionne comme un prêt « in fine ». Le crédit sera remboursé à la fin du contrat de prêt (décès, revente du bien remboursement anticipé).
Biens immobiliers concernés
Si le bien offert en garantie a été financé avec un crédit immobilier, celui-ci doit avoir été remboursé en intégralité avant de pouvoir souscrire un prêt viager hypothécaire sur ce bien.
Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d’habitation. Il doit donc uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.
Il peut s’agir aussi bien d’une résidence principale que d’une résidence secondaire ou encore d’un bien immobilier locatif.
Organismes prêteurs
Les organismes permettant de souscrire à un prêt viager hypothécaire sont des organismes spécialisés.
Montant et taux d’intérêt
En cas de financement, le montant du prêt correspond seulement à une partie du prix estimé du bien. En général, le prêt accordé varie entre 15 et 75% de la valeur du bien.
Le prêteur est libre de fixer le taux d’intérêt. Ils sont généralement plus élevés qu’un prêt classique.
Le taux annuel effectif global (TAEG) ne peut toutefois pas excédé le taux d’usure définit par la Banque de France sur une période de 10 ans.
Les intérêts sont calculés pendant la durée de vie du prêt, mais ils ne seront remboursés qu’après le décès de l’emprunteur, ou lors de la vente du bien.
Obligation de l’emprunteur
L’emprunteur doit entretenir le bien offert en garantie (ravalement de façade, travaux divers, entretien…). En cas de mauvais entretien, l’organisme prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.
Un état des lieux peut être annexé à l’acte notarié lors de la signature du contrat de prêt. Ceci constituera une preuve de l’état du bien et de ses équipements au moment de l’établissement du contrat.
En cas de litige, ce sera à l’organisme prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.
Si l’emprunteur souhaite louer le bien hypothéqué, il devra au préalable obtenir l’accord écrit de l’organisme prêteur.
Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Fin du contrat
Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières.
Décès de l’emprunteur
En cas de décès de l’emprunteur, le contrat prend fin. Le remboursement du prêt dépend alors du choix des héritiers.
Si les héritiers souhaitent conserver le bien immobilier utilisé en garantie, ils devront rembourser à l’organisme prêteur le montant du capital et des intérêts tels que défini dans le contrat de prêt.
En revanche, si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien immobilier, ils leur suffit d’autoriser l’organisme prêteur à vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Dans ce dernier cas, si le montant de la vente est supérieur aux sommes dues, les héritiers toucheront la différence.
A l’inverse, si le bien vendu ne couvre pas l’intégralité des sommes dues à l’organisme prêteur, les héritiers n’auront rien à payer à la banque en plus.
En effet, les héritiers sont protégés par le prêt viager hypothécaire. Le montant total du crédit ne peut excéder la valeur du bien mis en garantie au titre de la législation en vigueur (Article L315-15 du Code de la Consommation).
Ainsi, si la valeur du crédit dépasse la valeur du bien au décès de l’emprunteur, la banque prend en charge la différence et éteint la dette.
Remboursement anticipé
Comme dans le cas d’un prêt classique, il est possible de procéder à un remboursement anticipé total ou partiel du prêt.
Le contrat de prêt peut prévoir certaines conditions à un tel remboursement anticipé (montant remboursé d’au moins 10% du prêt, indemnités de remboursement anticipé…).
Vente du bien
L’emprunteur doit prévenir l’organisme prêteur s’il décide de vendre le bien ou d’en céder l’usufruit ou la nue-propriété.
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l’estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise. Si cette estimation s’avère supérieure au prix du projet de vente, l’organisme prêteur peut alors saisir le bien ou exiger le montant de la valeur d’expertise.
Différence avec la vente en viager
En cas de vente en viager qui est plus connue, la propriété du bien est transférée à l’acheteur.
Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, le souscripteur du prêt reste propriétaire de la pleine propriété du bien.
Différence avec un prêt hypothécaire classique
Dans le cas d’un prêt hypothécaire classique, un remboursement du capital et des intérêts intervient périodiquement (mensuellement le plus souvent). Le prêt viager hypothécaire permet lui de ne pas rembourser de capital ni d’intérêts du vivant du souscripteur.
Le capital versé par l’organisme prêteur ainsi que les intérêts sont remboursés à l’échéance du prêt, qui survient au moment du décès de l’emprunteur ou en cas de cession, vente ou démembrement du bien immobilier du vivant de l’emprunteur.
Conclusion
Le prêt viager hypothécaire peut donc constituer une solution de financement adaptée à certains cas. Son principal avantage est de permettre la mise à disposition de liquidités grâce à son patrimoine immobilier sans aucune mensualité à payer.
Ce type de prêt est particulièrement adapté à la situation de seniors ne pouvant recourir à un prêt classique.
Pour aller plus loin
- Le Prêt viager hypothécaire (site de l’administration française)
- Pourquoi un banquier vous prête-il de l’argent ? (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
