Immobilier locatif : vous faut il une assurance PNO ?

L’assurance PNO permet d’assurer le logement mis en location contre des sinistres privatifs. PNO signifie Propriétaire Non Occupant. Il s’agit d’une assurance destinée à couvrir les biens à usage locatif. Elle est souscrite par le propriétaire du bien.

Bien que l’assurance propriétaire non occupant ne soit pas toujours obligatoire (nous verrons plus bas dans l’article quand elle l’est ou pas), elle est néanmoins fortement recommandée. Notamment en cas de vacance locative. Elle vous couvrira si un sinistre survient même et surtout lorsque le locataire est parti.

L’assurance PNO permet également de couvrir certains sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire en place (s’il y en a un) ou par l’assurance de la copropriété (s’il y en a une).

Comment ça marche ?

L’assurance PNO est composée en réalité de 2 assurances en une :

• multirisques habitation (souvent abrégée MRH)
• responsabilité civile (souvent abrégée RC)

Elles couvrent notamment les risques de

• incendie et explosion (MRH)
• dégâts des eaux (MRH)
• cambriolage, vols ou actes de vandalisme des biens immobiliers (MRH)
• évènement climatique (tempête, verglas, neige…) (MRH)
• catastrophe naturelle (MRH)
• catastrophe technologique (MRH)
• actes de terrorisme et attentats (MRH)
• recours des voisins et des tiers (MRH)
• garantie responsabilité civile propriétaire-bailleur (RC)

Est-elle obligatoire ?

Si le logement est en copropriété,  l’assurance PNO en responsabilité civile est obligatoire (Loi Alur).

En revanche, si le logement ne se situe pas dans une copropriété, ni l’assurance PNO multirisques habitation ni l’assurance PNO responsabilité civile ne sont obligatoires.

Pour autant, je vous invite à lire ce qui suit pour comprendre l’intérêt d’y souscrire quand même.

Cas d’un logement non occupé

Dans ce cas, l’assurance PNO multirisques habitation est fortement recommandée afin d’être couvert en cas de sinistre. Sinon vous devrez payer vous mêmes les frais éventuels relatifs à un sinistre dont votre bien serait à l’origine.

Cas d’un logement loué en courte durée

Si le logement est loué seulement à la semaine, l’assurance habitation du locataire sécurise votre bien en cas d’incident ou sinistre si son assurance comporte la garantie villégiature. Il est tout à fait d’usage de demander une attestation d’assurance auprès de votre locataire de courte durée pour vous assurer qu’il est correctement couvert grâce à cette garantie.

Attention tout de même, même si votre locataire dispose de cette garantie villégiature, certains sinistres ne seront pas couvert par celle-ci.

Par exemple : un incendie provoqué par des installations défectueuses, l’éclatement d’une canalisation dû au gel, les éventuelles blessures du locataire ou dégâts matériels sur son mobilier en cas d’installations ou d’équipements non conformes… Pour se prémunir contre ces cas de figure, il est fortement recommandé de souscrire à une assurance PNO multirisques habitation.  En plus, cela vous évitera d’avoir à  demander à vos locataires s’ils sont correctement assurés.

Cas d’un logement loué en « longue durée » 

La loi impose au locataire de s’assurer en souscrivant une assurance multirisques habitation. Il est fortement recommandé de demander au locataire une attestation d’assurance prouvant qu’il a réalisé les démarches nécessaires avant son entrée dans les lieux.

C’est l’assurance du locataire qui prendra en charge la majorité des dégâts en cas de sinistres. Néanmoins, comme dans le cas précédent, l’assurance du locataire ne couvrira pas tous les types de sinistres. Par exemple, les cas suivants ne seront pas pris en charge par son assurance

• incendie provoqué par des installations défectueuses,
• éclatement de canalisation dû au gel,
• blessures du locataire
• ou dégâts matériels sur son mobilier en cas d’installations ou d’équipements non conformes…

Si vous n’avez pas vous même souscrit d’assurance PNO, ces éventuels dégâts seront intégralement à votre charge. Par conséquent, il est fortement recommandé de souscrire à une assurance PNO multirisques habitation afin de couvrir ces risques en cas de location longue durée.

A NOTER
Depuis 2014 et la loi Alur, si le locataire n’est pas en mesure de présenter une attestation d’assurance habitation, les bailleurs peuvent désormais souscrire une assurance habitation multirisques à la place des locataires et répercuter le montant des cotisations d’assurance sur le loyer. Ainsi, si l’assurance coûte 180€ / an, le loyer pourra être augmenté de 180/12 = 15€ par mois.

Combien coûte une assurance PNO ?

Très souvent, une assurance PNO coûte environ 2 fois moins cher qu’une assurance multirisques habitation « normale ».

Information intéressante et importante, le montant total de la prime d’assurance propriétaire non occupant est déductible :

• des revenus fonciers en location nue dans le cadre du régime au réel
• des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) dans le cas de la location meublée et toujours dans le régime au réel (généralement appelé LMNP au réel)

Conclusion

Compte tenu du faible coût d’une assurance PNO comparée à une assurance multirisques habitation classique, il me semblerait dommage de vouloir faire cette économie que vous pourriez rapidement regretter en cas de sinistre. D’autant que celle-ci est déductible des loyers perçus dans le régime fiscal au réel.

Pour approfondir

• L’assurance propriétaire non occupant : bien plus qu’une obligation légale sur le site des Huissiers de Justice
• L’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) sur le site de LegalPlace
• Immobilier locatif : connaissez-vous la règle des 70% ?
• Qui doit payer la taxe d’habitation dans le cas d’un investissement locatif ?