LMNP : un régime d’imposition ultra attractif !

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Vous entendez sans doute régulièrement que le régime LMNP est particulièrement intéressant pour investir en immobilier.

Les modes d’investissements permettant de bénéficier de ce régime sont multiples. Il est ainsi tout à fait possible d’acheter : en direct dans l’ancien ou bien dans le neuf en passant par des promoteurs comme Cogedim en investissant dans des résidences services.

Mais, en quoi ce régime LMNP est-il si attractif ? Quelles sont les conditions pour pouvoir en bénéficier ?

C’est ce que je tenterai de vous présenter dans l’article ci-dessous.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour relever du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il existe plusieurs conditions.

M comme Meublé

Tout d’abord, le logement loué doit être meublé.

Par meublé, on entend que la maison ou l’appartement soit suffisamment équipé pour qu’un locataire puisse s’y installer sans avoir à y amener ses propres meubles.

J’en entends déjà certains demander quels sont les meubles précisément nécessaires. Et bien, la législation est assez précise sur ce point (Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

Ainsi, un logement meublé devra au minimum comporter les meubles et éléments suivants :

  • une literie comprenant une couette ou une couverture
  • un dispositif d’occultation des fenêtres (rideau occultant, volet…) des pièces destinées à être utiliser comme chambre à coucher
  • des plaques de cuisson
  • un four ou un four à micro-ondes
  • au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
  • de la vaisselle (assiettes, couverts, verres…) en quantité suffisante à la prise des repas
  • des ustensiles de cuisine (poêle, casseroles…)
  • une table et des sièges
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • du matériel d’entretien ménager adapté au logement

Vous l’avez compris, l’idée est qu’un locataire puisse habiter dans le logement en apportant uniquement ses effets personnels.

Le locataire doit pouvoir vivre quotidiennement dans le logement sans avoir à n’ajouter aucun élément de première nécessité.

Meubles

Conditions de revenus

La seconde condition pour bénéficier du statut LMNP concerne le niveau de recette locative générée par les biens loués meublés.

En effet, les loyers perçus doivent être inférieurs à 23 000€ par an ou bien représentés moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

Si les revenus meublés générés représentent la majorité des revenus du foyer et sont supérieurs à 23 000€ alors c’est obligatoirement le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qui s’appliquera.

Exemple 1

Si les revenus de votre foyer sont de 35 000€ par an et que vos loyers issus de la location meublée sont inférieurs à ce montant, vous pourrez bénéficier du statut LMNP.

Exemple 2

Si votre foyer gagne 35 000€ par an et que vos loyers issus de la location meublée sont de 37 000€ alors c’est le régime du LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui s’appliquera.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LMNP ?

Il existe 2 régimes au sein du LMNP : le régime dit « micro-BIC » et le régime réel.

Il est possible de choisir entre les deux (la plupart du temps si les revenus sont inférieurs à 72 600€).

Voyons ce qui les distingue.

Le régime micro-BIC

Ce régime s’applique par défaut si les revenus meublés ne dépassent pas 72 600€.

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Par conséquent, la moitié seulement des revenus sont imposés.

Le régime micro-BIC est intéressant lorsque les charges d’exploitation relatives au(x) bien(s) loué(s) sont inférieures à 50% du montant des loyers perçus.

Ce régime ne permet pas de créer de déficits ou d’amortissements.

Le régime réel

Ce régime s’applique par défaut lorsque les revenus meublés dépassent 72 600 euros. Il est tout de même possible d’en bénéficier si les revenus sont inférieurs. Pour cela, il faut en faire la demande aux services des impôts.

Dans ce régime dit « réel », il est possible de déduire des revenus meublés l’ensemble des charges. La liste des charges déductibles est assez longues : intérêts d’emprunts, taxes diverses, travaux, frais de gestion locative, frais de syndic, assurances…).

Autre avantage extrêmement intéressant de ce régime : les amortissements !

L’amortissement

Il s’agit, chaque année, de la possibilité de déduire des revenus locatifs un montant correspondant à une usure estimée des biens louées. Ceci permet de diminuer fortement les revenus imposables.

Ainsi, il est courant de ne pas avoir d’impôts à payer sur les revenus locatifs les premières années qui suivent un investissement réalisé sous le régime réel du LMNP.

Je n’aborderai pas dans cet article la façon dont les amortissements sont calculés car cela est relativement complexe. On applique en effet des pourcentages et des durées d’amortissement différents selon chaque élément du bien (terrain, toiture, murs, mobiliers…).

Tout cela est susceptible de faire l’objet d’un prochain article (NDLR : n’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires ou par message privé si le sujet vous intéresse).

Calcul de la plus-value en cas de revente

Lors de la revente du bien loué en meublé, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de l’éventuelle plus-value réalisée. Ceci est un énorme avantage.

Les sociétés (civiles ou non) imposées à l’impôt sur les sociétés et qui exploitent des biens en meublé peuvent aussi profiter des amortissements. En revanche, lors de la revente, les amortissements sont réintégrés pour calculer la plus-value réalisée. Ceci est très désavantageux et augmente l’imposition lors de la revente.

Ce n’est pas le cas du régime LMNP des particuliers…pour l’instant tout au moins.

Récupération de la TVA

Autre cas possible avec le statut LMNP : la possibilité de prétendre au remboursement total de la TVA.

Pour cela, il faut investir dans une résidence services du type résidence étudiante, résidence seniors, résidence de tourisme…

Le logement acquis doit être conservé et loué pendant au moins 20 ans pour une récupération totale de la TVA. Sinon, une partie de celle-ci devra être finalement reversée au prorata du nombre d’années de détention effective.

👉🏻 Il est possible de réaliser une simulation LMNP sur le site de certains promoteurs immobiliers.

Défiscalisation avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif défiscalisant. Ils s’adressent aux Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) qui investissent, là encore, dans des résidences de services neuves (sauf résidences de tourisme).

Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut s’élever jusqu’à 11% du prix Hors Taxe et hors mobilier de l’acquisition pendant 9 années.

Là encore, il est aussi possible de récupérer la TVA sous certaines conditions.

Si vous investissez dans une résidence avec services neuve, vous pouvez choisir entre le statut LMNP classique ou l’avantage fiscal Censi-Bouvard qui peut permettre une réduction d’impôts égale à 11 % du prix du logement.

Cette réduction est calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €.

Au-delà de ce montant, la fiscalité LMNP « classique » s’applique.

Existe-t-il des inconvénients au statut LMNP ?

Dans le cadre d’un achat hors résidences de services, il existe bien sûr quelques inconvénients. Pour autant, selon moi, ils sont plutôt rares. Les inconvénients me semblent essentiellement liés à la typologie de biens concernée par la location meublée.

En effet, en dehors de la location courte durée, la plupart des logements loués en meublé sont des logements de types studio, T2 voire parfois T3.

Or, sur ce type de surface, les rotations de locataires sont plus nombreuses et nécessitent donc de consacrer plus de temps à trouver de nouveaux candidats.

A noter également que le préavis pour ce type de location meublée est de seulement 1 mois contrairement aux locations vides. Sur des secteurs où la demande n’est pas importante, le risque de vacance locative peut donc être plus élevée.

Enfin, l’investissement en LMNP dans des programmes neufs en résidence de service peut présenter de réels avantages fiscaux et une rentabilité attractive. Pour autant, comme pour tout investissement, il est recommandé de prendre le temps de bien étudier et de comprendre les risques associés. Le choix du gestionnaire constitue notamment un élément important.

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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