Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?
L’amortissement LMNP est un mécanisme extrêmement puissant pour les loueurs meublés non professionnels. Il permet de réduire très fortement l’imposition sur les revenus meublés générés.
Concrètement, comment ce principe de l’amortissement fonctionne-t-il ? Voyons tout ça ensemble ci-dessous.
Le principe de l’amortissement de façon générale
D’un point de vue comptable, l’amortissement désigne la diminution de la valeur d’un bien (pas spécialement immobilier) du fait de son usure dans le temps ou bien de son obsolescence progressive.
La « dotation aux amortissements » représente la valeur de cette dépréciation. Ce montant est évalué selon une méthode comptable légalement fixée.
La loi définit, par exemple, que les matériels de transport sont amortissables sur 4 ou 5 ans, les matériels de bureau sur 5 à 10 ans, le mobilier sur 10 ans, les ordinateurs portables sur 3 ans…
Exemple d’amortissement
Afin d’illustrer, prenons l’exemple donné assez classiquement d’un ordinateur portable acheté 1000€ HT.
Au moment de l’acquisition de cet ordinateur neuf, le patrimoine de l’entreprise est constitué (entre autres) de cet ordinateur dont la valeur est de 1000€.
Or, on le sait, un ordinateur va se dévaluer progressivement au fil des ans.
Chaque année et à chaque exercice comptable, le patrimoine de l’entreprise doit être calculé.
À cette occasion, il est donc nécessaire de ré-évaluer, la valeur des biens immobilisés dans l’entreprise. Ceci revient à calculer les éventuelles dépréciations des biens possédés par l’entreprise.
Dans le cas de notre ordinateur, la loi définit une durée d’amortissement de 3 ans.
Après une première année de détention, l’ordinateur acheté 1000€, ne vaudra comptablement plus que 666,7€ (1000€ – 33,33% x 1000€).
Après une seconde année de possession, l’ordinateur ne sera plus estimé que 333,33€ dans le patrimoine de l’entreprise.
Enfin, au bout de 3 années, l’ordinateur aura une valeur nette comptable nulle ! Et cela, même si l’ordinateur est toujours utilisé et en état de fonctionnement.
Et maintenant ?
J’espère que vous avez suivi jusque là… Et maintenant me direz-vous ?
On se retrouve avec des amortissements et alors ? En quoi est-ce utile ?
C’est maintenant que ça devient intéressant comptablement.
En effet, comme indiqué précédemment, la valeur de cette dépréciation comptable apparaît dans ce qui est appelé la « dotation aux amortissements ».
Or, il se trouve que cette somme peut être déduite des résultats de l’entreprise comme le serait une charge classique réelle.
L’objectif de l’amortissement est de permettre la constitution progressive d’un capital pouvant servir à acheter de nouveaux actifs pour remplacer ceux usés ou obsolètes.
L’amortissement appliqué au LMNP
Maintenant que nous avons compris le principe de l’amortissement comptable de manière générale, voyons comment cela s’applique à l’immobilier et au régime des Loueurs Meublés Non Professionnels plus spécifiquement.
Vous l’avez sans doute déjà compris suite aux précédentes explications, l’amortissement comptable d’un investissement locatif en LMNP correspond à la perte progressive de valeur du bien immobilier.
L’administration fiscale accepte qu’un bien immobilier puisse se déprécier avec le temps et que le montant de cette dépréciation soit considérée comme une charge comptable non décaissée.
Le gros intérêt que représente ce mécanisme est qu’il est ainsi possible de déduire ce montant des amortissements des revenus meublés générés.
Ceci a pour conséquence (très avantageuse) de réduire fortement l’imposition et les prélèvements sociaux correspondant.
Un amortissement par « composant »
En location meublée, il est donc possible d’amortir les composants suivants :
- le bien immobilier (sauf le terrain car on considère que celui-ci ne se s’use pas avec le temps)
- frais d’acquisition (notaire, frais d’agence…)
- mobilier
- travaux réalisés dans le bien
On parle généralement de « composant ».
Comme pour une comptabilité d’entreprise classique, il existe des règles définissant sur combien d’années chaque composant peut être amorti.
En moyenne, on dit généralement qu’on calcule l’amortissement sur 30 ans environ. Ceci ne constitue qu’une moyenne puisque chaque composant dispose en réalité de sa propre durée d’amortissement :
- Structure : 80 ans
- Toiture : 25 ans
- Installations électriques : 25 ans
- Agencements intérieurs : 15 ans
- mobiliers et équipements : 5 à 7 ans
- …
Des amortissements reportables
Les amortissements éventuellement non déduits sont reportables sur les années suivantes.
Aucune limitation dans le temps ne s’applique.
Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différé doit être tenu à jour pour assurer le suivi des amortissements non déduits. Il doit impérativement être joint à la déclaration de résultats.
Le report des amortissements prend fin automatiquement en cas de vente du logement ou en cas d’arrêt de la mise en location.
Exemple
Illustrons tout cela avec un nouvel exemple concret : l’achat d’un appartement d’une valeur de 300 000€.
Comme vu précédemment, la valeur correspondant au terrain ne peut pas être amorti.
Par conséquent, nous considérerons que la valeur du terrain équivaut à 15% du montant d’acquisition (ce taux varie selon les régions bien sûr). Nous pouvons donc amortir 85% de 300 000€ sur une durée moyenne de 30 ans.
Il sera ainsi possible d’amortir environ 300 000 x 85% / 30 = 8 500€ / an.
Cela signifie que, chaque année, en plus des charges réelles payées, il sera également possible de déduire ce montant de 8 500€ des revenus meublés générés.
L’impact sur les revenus imposables est donc très loin d’être négligeable.
A NOTER
* les biens en location nue / vide ne peuvent pas utiliser ces mécanismes comptables
* seuls les loueurs en meublé ayant fait le choix du régime réel peuvent pratiquer des amortissements
* pour profiter des avantages de l’amortissement en LMNP, les revenus générés par l’activité locative ne doivent pas excéder les 23 000 € ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer. Sinon, le loueur en meublé passe au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Conclusion
J’espère que cet article vous aura permis de comprendre en quoi consiste ce mécanisme de l’amortissement en LMNP.
N’hésitez pas à me faire part de vos commentaire ci-dessous.
Pour les besoins de cet article, je suis relativement peu entrer dans les détails comptables. Si le sujet vous intéresse, sachez qu’il y a différents types d’amortissements (économique ou dérogataire, dégressif ou linéaire…) pour lesquels je vous mets des liens dans la section ci-dessous.
Pour en savoir plus
- Est-il plus avantageux d’investir en Pinel qu’en LMNP ? (sur ce blog)
- LMNP : un régime d’imposition ultra attractif ! (sur ce blog)
- Comment fonctionne le LMNP avec amortissement ? (sur le site de Vinci Immobilier)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.